Serkan ŞAKAR- Milli Emlak Kontrolörü
Hazineye ait tarım arazilerinin 6292 sayılı Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun kapsamında satışında, başvuru tarihinden sonra ecrimisil alınıp alınmayacağına ilişkin uygulamada tereddütler oluşmaktadır.
6292 sayılı Kanunun 12. maddesinin 7. fıkrası “Bu madde hükümlerine göre hak sahiplerine satılan taşınmazlardan ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil ve kira bedelleri satış bedelinden mahsup edilir, bu bedelden fazlası iade edilmez.”; 8. fıkrası “Bu maddeye göre yapılacak satış işlemleri idarece, başvuru tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde sonuçlandırılır.” hükümlerini ihtiva etmektedir.
6292 sayılı Kanun kapsamında satılacak 2/b taşınmazları ile ilgili olarak çıkarılan 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde “Hak sahiplerine doğrudan satılan, tapu kayıtları geçerli kabul edilen ve iade edilen taşınmazlardan ecrimisil alınmayacak, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilecektir. Doğrudan satışa konu edilecek taşınmazlardan başvuru tarihi itibariyle son beş yıl için tahsil edilen ecrimisiller satış bedelinden mahsup edilecektir.” hükmü yer almaktadır.
6292 sayılı Kanun uyarınca tarım arazilerinin satışına dönük olarak çıkartılan 355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin 10. maddesinin 2. fıkrası “Satış işlemleri, hak sahiplerinin başvuru tarihinden itibaren en geç bir yıl içerisinde sonuçlandırılır. Taşınmazların özel kanunlar kapsamında kalıp kalmadığı konusunda iki ay içerisinde görüş vermemeleri halinde olumlu görüş verdikleri kabul edilerek işlemlerin buna göre tamamlanacağı hususu da belirtilerek, ilgili kurum ve kuruluşlardan nihai görüşlerinin verilmesi istenilir.”;
Tebliğin 13. maddesinin 9. fıkrası ise “Doğrudan satışa konu edilecek taşınmazlardan başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil ve kira bedelleri satış bedelinden mahsup edilir. Satış bedelinden fazla olan ecrimisil ve kira bedelleri iade edilmez. Bu bedeller gecikme zammıyla tahsil edilmişse gecikme zammı miktarı mahsuplaşmada dikkate alınmaz.” hükümlerini ihtiva etmektedir.
Tebliğ de satılan taşınmazlardan ecrimisil alınmayacağına dair ibare bulunmamaktadır.
Konuya ilişkin Kanun ve Tebliğ hükümleri dikkate alındığında, Kanunun 12/7. maddesi uyarınca, “hak sahiplerine satılan” taşınmazlardan, Tebliğin 13/9. maddesi uyarınca ise “Doğrudan satışa konu edilecek” taşınmazlardan ecrimisil alınmayacağı belirtilmiştir.
Kanun ve Tebliğin aynı konuya ilişkin düzenlemelerinin birbiriyle örtüşmediği görülmektedir. Kanun gereğince “satılan” taşınmazlardan ecrimisil alınmayacağı düzenlenmişken, Tebliğ gereğince “satışa konu edilecek” taşınmazlardan ecrimisil alınmayacağı belirtilmiştir. Açıkçası Tebliğde yer alan “satışa konu edilecek” kavramı, Kanunda yer alan “satılan” kavramından çok daha geniş bir anlama sahiptir.
Tebliğe göre ilgililer tarafından talep edilme neticesinde “satışa konu edilmekle” birlikte satışı mümkün olmayan taşınmazlarda, ya da başvurudan sonra hak sahibi tarafından satın alma için gereken işlemler yapılmayan taşınmazlarda, geçmişe dönük ecrimisillerin alınmaması gibi bir sonuç ortaya çıkmaktadır ki, kanun koyucunun hedeflediği amacın bu olmadığı açıktır. Sonuç olarak normlar hiyerarşisi dikkate alındığında, 6292 sayılı Kanunda yazan “hak sahibine satılan” taşınmazlardan ecrimisil alınmayacağı düzenlemesine göre hareket edilmesi ve Tebliğde yer alan ibarenin de bu doğrultuda yorumlanması gerekmektedir.
Kanunun 12/8. maddesi ile Tebliğin 10/2. maddesinde, satış işlemleri hak sahiplerinin başvuru tarihinden itibaren “en geç bir yıl içerisinde” sonuçlandırılır hükmü mevcuttur. Bilindiği üzere, 2/B satışlarının halen devam ettiği ve önemli bir iş yüküne yol açtığı, bunun gibi başka konuların da iş yükünü aşırı şekilde artırdığı dikkate alındığında, tarım arazilerinin satışına ilişkin, il ve ilçelerde çok sayıda başvuruyla birlikte, mevzuatta belirtildiği gibi bir yıllık süre içeresinde satışların tamamlanamadığına sıkça rastlanmaktadır.
Hatta birçok il ve ilçede iş yoğunluğu nedeniyle henüz hiçbir işlem yapılamamış başvuruların da olduğu görülmektedir. Bu durumda yasal süresi içerisinde başvurmakla birlikte, 1 yıllık süre geçmesine rağmen halen satışı yapılmamış çok sayıda taşınmaza rastlamak olasıdır.
Bununla birlikte iki farklı hak sahibinin, aynı özelliklere sahip taşınmazlara ilişkin aynı tarihte, farklı idarelere yaptığı başvurularda, ilk idarenin satış işlemini altı ay içerisinde, ikinci idarenin ise satış işlemini üç yıl içerisinde tamamlaması halinde, aynı durum için iki farklı sonuç ortaya çıkmaktadır. Üç yıl içerisinde taşınmazı satın alan hak sahibi açısından hem daha fazla ecrimisil ödemek, hem de taşınmazın mülkiyeti daha geç elde etmek gibi bir sonuç ortaya çıkmaktadır. Yine yukarıda da bahsedildiği gibi, başvuru tarihinden sonraki dönemlere ilişkin ecrimisil alınması, Milli Emlak birimleri için önemli bir iş yüküne de yol açmaktadır.
Kanun hükmü gereği “satışı yapılan” parsellerden, başvuru tarihi itibariyle geçmişe dönük olarak 5 yıl için tahsil veya tahakkuk ettirilen ecrimisillerin bedellerinin düşülmesi gerektiği dikkate alındığında, bu durumda hak sahiplerine satışı yapılan taşınmazlarda, başvuru tarihi ile tapuda ferağ verilene kadar geçen süre için ecrimisil alınacak mıdır?
Esasında kanun koyucunun temel amacının, tarımsal nitelikli Hazine taşınmazlarının bir an evvel ekonomiye kazandırılması olduğu ve bu süreci hızlandırmak için, hak sahiplerinin geçmişe dönük kullanımları dolayısıyla ortaya çıkan ecrimisillerin tahsil edilmemesi yolunu benimseyerek satışları teşvik etmeyi gözettiği dikkate alındığında, yasal başvuru süresi içerisinde yapılan başvurulardan, başvuru tarihinden sonrasına ilişkin ecrimisil alınmasının, hedeflenen amaçla örtüşmediği, uygulamada da hem sorunlara hem de iş yüküne yol açtığı değerlendirilmektedir.
Sonuç olarak Kanunun amacı dikkate alındığında başvuru sonrası dönemden ecrimisil alınmamasının daha doğru bir yaklaşım olduğu tarafımızca değerlendirilmektedir. Bu durumda, 6292 sayılı Kanunun 12. maddesinin 7. fıkrasında yer alan, bu madde hükümlerine göre hak sahiplerine satılan ibaresi uyarınca, satış işleminin bir bütün olduğu dikkate alınarak, başvurudan satış işlemi sonuçlandırılana kadar geçen süreyi kapsayan dönem için ecrimisil alınmamasının (hak sahiplerinin Kanundaki koşulları taşıması ve Kanunda bahsi geçen sorumlulukları süresinde yerine getirmesi koşuluyla) Kanunun ruhuyla da örtüşecektir.
2/B Taşınmazında Tahakkuk Ettirilen ve Vergi Dairesi’ne İntikal Ettirilen Ecrimisil Alacağı Terkin Edilir Mi?
6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 11. maddesinin 6. fıkrasına göre “(6) Bu Kanun hükümlerine göre hak sahiplerine doğrudan satılan, tapu kayıtları geçerli kabul edilerek devredilen ve iade edilen taşınmazların tapu kütüklerindeki 6831 sayılı Kanunun 2 nci ve 2/B maddesine tabi olduğu yönünde konulmuş belirtmeler, Maliye Bakanlığının talebi üzerine tapu idaresince terkin edilir. Bu taşınmazlardan ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil bedeli satış bedelinden mahsup edilir, bu bedelden fazlası iade edilmez.”
Aynı Yönde 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (6292 2/B Satışı)nde de hüküm vardır: “Hak sahiplerine doğrudan satılan, tapu kayıtları geçerli kabul edilen ve iade edilen taşınmazlardan ecrimisil alınmayacak, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilecektir.”
Kanun ve tebliğ, terkin edilecek taşınmazlar açısından bir zaman sınırlaması öngörmemiştir. 5 yılı geçmiş olan ecrimisiller de terkin edilebilir. (5 yıllık süre tahsil edilen ecrimisillerin mahsubu ile ilgilidir: Doğrudan satışa konu edilecek taşınmazlardan başvuru tarihi itibariyle son beş yıl için tahsil edilen ecrimisiller satış bedelinden mahsup edilecektir.)
Ayrıca ecrimisilin terkini açısından vergi dairesine intikal ettirilip ettirilmediğinin de bir önemi yoktur. Vergi dairesine intikal ettirilen ecrimisiller de terkin edilebilir.
ÖNEMLİ NOT: Kanun ve tebliğ, “hak sahiplerine doğrudan satılan” taşınmazlar için düzenlenen ecrimisillerin terkin edileceğini öngörmektedir. Dolayısıyla sadece başvuru yapılmış olması, ecrimisilin terkinini gerektirmez. Satış yapıldıktan sonra ecrimisil terkin edilir.
NOT 2: Kanun ve tebliğ, sadece satış yapılacak kişiler hakkında düzenlenen ecrimisillerin terkinini öngörüyor. Hak sahibi olmayan kişiler hakkında düzenlenen ecrimisillerin terkin edilmeyeceği açıktır.
