Apartman Yöneticisi ve Kat Malikleri Kurulu

1. Apartman Kim Tarafından Yönetilir? Kat Malikleri Kurulu Nedir?

Kat mülkiyetine tabi apartmanlar, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.06.2006 tarihli, E: 2006/18-483, K: 2006/473 sayılı kararında da belirtildiği üzere kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı tartışmasızdır.

Kat Malikleri Kurulu Ne Zaman Toplanır?

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

Apartman Yönetimi (Kat Malikleri) Toplantı Yeter Sayısı

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Kat malikleri kurulu toplantılarında her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Bir yapıda birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararları

Apartman, kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri

Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.

Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Nasıl Dava Açılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan veya katılmayan her kat maliki anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk Lirasından iki bin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Nasıl Dava Açma Süresi?

Kat mülkiyeti kurulu kararlarına karşı;

a) Kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir

b) Toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

c) Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

2. Apartman Yönetim Planı Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, apartman yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Bilindiği üzere Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi hükmü uyarınca bağımsız bölümün mülkiyetini başlangıçta veya sonradan kazanan kişi tüm kat maliklerini, onların cüzi ve külli haleflerini bağlayan ana sözleşme niteliğinde olan yönetim planında malik için öngörülen tüm sorumluluk ve yükümlülükleri üstlenmiş olur, yönetim planlarının ayrıca tebliğine gerek yoktur. Dolayısıyla, kat mülkiyetine göre bağımsız bölümün mülkiyetini kazanan kişi, yönetim planında belirlenen tüm sorumlulukları üstlenmiş olur. Bunun için; yönetim planının kendisine tebliğ edilmesi, kat malikleri kurulu toplantısına katılması, katılıp da muhalif kalması zorunluluğu bulunmamaktadır.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Apartman Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, apartman yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Apartman Yönetim Planına Karşı Nasıl Dava Açılır?

634 sayılı Kanun’un 28. maddesinin birinci fıkrasına göre yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Anılan Yasa maddesinin üçüncü fıkrası hükmüne göre de; yönetim planının (bu bağlamda maddelerinin) değiştirilmesi ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile olanaklıdır. Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakkı saklıdır.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında, yönetim planının Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olması halinde kat malikleri tarafından bu maddelerin iptali için her zaman mahkemeye başvurulabileceği açıktır.

Açılacak bu davalarda, yönetim planının iptali kat maliklerinin hukukunu yakından ilgilendirdiğinden bütün kat maliklerinin de açılacak davaya dahil edilmesi gerektiği dikkate alındığında; öncelikle kat maliklerinin tamamının davaya dahil edilip taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilip oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.

Apartman Yönetim Planı Nereden Alınır?

Apartman yönetim planı, kat mülkiyetinin önemli bir parçasıdır. Bundan dolayı apartman yönetim planı, tapu müdürlüklerinde bulunur. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

3. Apartman Yönetici Nasıl Atanır?

Hangi Apartmanlarda Yönetici Seçilmesi Zorunludur?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Yani apartmanda sekiz veya daha fazla daire var ise yönetici atanması mecburidir. Bu şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, apartman yönetimiyle ilgili işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Bu durumda yönetici veya yönetim kurulu atanması zaruri değildir.

Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (yönetici), kurula da (yönetim kurulu) denir.

Yönetici Seçimi Yeter Sayısı Nedir? Apartman Yöneticisi Kaç Oyla Seçilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Apartman Yöneticisi Kaç Yılda Bir Seçilir?

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat Malikleri Kurulu Yönetici Seçemezse

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

4. Apartman Yöneticisinin Görev, Yetki ve Sorumlulukları Nedir?

Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

l) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

m) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle: a) anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; b) tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; c) tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.

Apartman Yöneticisinin Yetkileri Nelerdir?

Apartman yöneticisi, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

Apartman yöneticisi, apartman yönetimi ile ilgili konularda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38 ve 40. maddeleri gereğince temsilci konumunda olduğundan avukat olmasa bile kat maliklerini mahkemede temsil edebilir. Kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca ilamda yazılı borçtan sorumlu olup, bu sorumluluklarının sınırı anılan Kanunda belirlenmiştir. Bu nedenle sorumluluklarının tespiti ve hükmün infazı için ayrıca bir yargılama yapmaya veya hükmün yorumlanmasına gerek yoktur.

Apartman Yöneticisinin Sorumlulukları Nelerdir?

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir. 

Apartman Yöneticisi Bilgilerinin Yazılması

Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından iki yüz elli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.

5. Apartman Yöneticisi Aidat Öder Mi? Apartman Yöneticisi Nelerden Muaftır?

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

6. Apartman Yöneticisi Maaş Alır mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

7. Apartman Yönetiminin Denetlenmesi

Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

8. Apartman Yöneticisine/Apartman Yönetimine Dava Açılır mı?

Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır.

Bu nedenle, bu konudaki mahkeme kararlarında “Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulunun, tüzel kişiliği, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunmamaktadır. Bu tür davaların bütün kat maliklerine karşı açılması gerekir. ”  şeklinde hüküm kurulmaktadır.

Bununla birlikte bu konuyu ikiye ayırarak incelemek gerektiğini düşünüyorum. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 05.04.2017 tarihli ve E: 2017/1282, K: 2017/604 sayılı kararında “Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açılabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir. Özellikle, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin için bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi gereği karşısında, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir. Ortaya çıkan ihtiyaçların hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi, hak ve adalete, hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözümün bulunması gerektiği kuşkusuzdur. Bu durumda, ortak yerlerin amacına uygun olarak kullanılması ve korunması için kat maliklerince kendisine yetki verilmesi halinde yöneticinin temsil yetkisi kapsamında ortak yerlerin haksız olarak kullanımından (işgalinden) kaynaklanan ve bir tür tazminat olan ecrimisil davası açabileceği Hukuk Genel Kurulu çoğunluğunca kabul edilmiştir.” ifadelerine yer verilmiştir.

Kararda, a) kural olarak apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmadığı, b) kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği, ifade edilmiştir.

Bu karara göre kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği kabul edildiğine göre bu tür konularda yöneticiye ya da yönetim kuruluna karşı dava açılabileceğini de kabul etmek gerek. Bu tür konularda aktif dava ehliyetinin var olduğu kabul edilen yöneticinin ya da yönetim kurulunun pasif dava ehliyetinin de olduğunun kabulü zorunludur.

Konuyu Hukuk Genel Kurulunun bu kararı çerçevesinde değerlendirir isek; a) Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun pasif dava ehliyetinin de olduğu, b) Bunun dışındaki konularda yöneticinin ya da yönetim kurulunun pasif dava ehliyetinin olmadığı, davanın tüm kat maliklerine karşı açılması gerektiği, kanaatindeyim.