1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Tapu Verme


Ecrimisil Ödenen Yerin Satışı

Bu yazımızda ecrimisil ödenen Hazine arazilerinin satışında bedelin ödenmesini müteakiben tapu verme sürecini açıklayacağız. Hazineye ait tarım arazilerinin doğrudan satışı konusunda hazırlamış olduğumuz geniş çaplı bir rehbere şu yazımızdan ulaşabilirsiniz: Hazine Arazilerinin İşgalcilerine Satışı

Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Tapu verme ve Alıcı Adına Tescil

İdarece; hak sahibinin satın aldığı taşınmaza ilişkin bilgiler ile T.C. kimlik numarası, nüfus bilgileri, fotoğrafı ve imzasını içerecek şekilde düzenlenen bu Genel Tebliğin ekinde (EK-4) yer alan “Doğrudan Satış Hak Sahipliği Belgesi” düzenlenir ve bu Genel Tebliğ ekinde (EK-5/A) yer alan yazıyla tapu idaresine bildirilir. Devir ve kanuni ipotek tapu siciline resen tescil edilir. 

a) Taksitli Satışlarda Alıcı Adına Tescil

Taksitli satışlarda; tahsil edilen bedeller düşüldükten sonra kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve süresi son taksit tarihini altı ay geçecek şekilde banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz, tapuda hak sahibi adına devredilir.

İpotek tesis edilerek devredilen taşınmazlar için bu Genel Tebliğin ekinde (EK-4) yer alan “Doğrudan Satış Hak Sahipliği Belgesi”, kalan taksit tutarını da gösterecek şekilde düzenlenir. Bu taşınmazların üçüncü kişilere satılması halinde borcun kalan tutarından alıcıların sorumlu olacağına yönelik tapu kütüğünde gerekli belirtmenin konulması bu Genel Tebliğ ekinde (EK-5/B) yer alan yazıyla tapu idaresine bildirilir.

b) Satış Bedelinin Banka Kredisiyle Ödenmek İstenmesi ve Alıcı Adına Tescil

Bedelin yetkili kredi kuruluşlarından kredi temin edilerek ödenmek istenilmesi halinde, hak sahibi tarafından ilgili kredi kuruluşu ile yapılan kredi sözleşmesi veya kredi açıldığına dair kredi kuruluşunun resmî yazısı verilir ve kredi kuruluşu tarafından bedel ilgili muhasebe biriminde açılacak emanet hesabına aktarılır. İdarece, bu Genel Tebliğin ekinde (EK-4) yer alan “Doğrudan Satış Hak Sahipliği Belgesi” düzenlenerek tapu müdürlüklerine kredi kuruluşu lehine ipotek tesis edilmesi ve alıcı adına tescil işleminin yapılması hususunda bu Genel Tebliğin ekinde yer alan yazıyla bildirilir. Ferağ ve ipotek tesisi işlemi yapıldıktan sonra emanet hesabında tutulan bedel bütçe hesabına aktarılır.

c) Paylı Satışta Alıcı Adına Tescil

Bununla birlikte Hazine taşınmazlarının satış işlemleri, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesinde belirtilen sınırlamalara tabi değildir. Bu nedenle Hazineye ait tarım arazileri, yüzölçümü büyüklüklerine bakılmaksızın kısmen ve/veya tamamen satış işlemine konu edilirler. Bu durumda, satış işlemi sonucunda hak sahipleri ile Hazine satışa konu taşınmazlarda paydaş olabilir.

6292 sayılı Kanun birden fazla kişi tarafından kullanılan tarım arazilerinin satışına dair hükümler ihtiva etmektedir. 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesinin 6. fıkrasına göre, bu madde kapsamında doğrudan hak sahiplerine satılacak Hazineye ait tarım arazilerinden tek parselde birden fazla hak sahibinin olması ve bu hak sahiplerine satılacak arazinin ifrazı hâlinde yüzölçümünün 5403 sayılı Kanunda belirtilen bölünemez büyüklüğün altına düşmesi hâlinde; bu araziler, 5403 sayılı Kanunda belirtilen bölünemez büyüklüğün altına düşmemek kaydıyla, diğer hak sahiplerinin yazılı olarak muvafakat vermesi durumunda talep eden hak sahiplerine satılabilir.

Keza 355 sayılı Tebliğe göre yüzölçümü bölünemez büyüklüğün üzerinde ve birden fazla kullanıcısı olan taşınmazlarda, bölünemez büyüklüğün altına düşecek şekilde ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın paylı olarak satılabilir. Ancak, taşınmazın bir kısmının satılabilecek taşınmazlardan olmaması durumunda bu taşınmazlar, paylı olarak satış işlemine konu edilemez.

6292 sayılı Kanun’un aksine 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Hazine’ye ait tarım arazilerinin satışında hissedar sayısının artırılmasına cevaz vermektedir. 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesine göre tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Bu hüküm Hazine taşınmazlarının bölünemez büyüklüğün altında hisselendirmesine izin vermektedir. Eğer tarım arazilerinin satışında bu hüküm uygulanırsa herkese kullandığı kadar yerin satışı mümkün olabilecektir.

Ayrıca, 30/04/2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesinde yapılan değişiklik gereğince tarımsal arazi büyüklüklerine ilişkin Hazineye ait tarım arazilerinin satışında istisna getirilmiştir. Yapılan yeni düzenlemeye göre Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz.

Fıkranın değişiklikten önceki şekilde “Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere” ibaresi bulunmamaktaydı. Yapılan bu değişiklik Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü teşkilatınca da “Tarım arazisi niteliğindeki Hazine taşınmazları, 5403 sayılı Kanun ile belirlenen büyüklüklerin altında olsa bile hisselendirilerek, pay ve paydaş sayısı artırılmak suretiyle devri mümkündür.” şeklinde algılanmakta ve uygulanmaktadır. Bu Genel Müdürlük tarafından taşra teşkilatına yazılan 12.06.2014 tarihli ve 34306 sayılı yazıda “Tarım arazisi niteliğindeki Hazine taşınmazları, 5403 sayılı Kanun ile belirlenen büyüklüklerin altında olsa bile hisselendirilerek, pay ve paydaş sayısı artırılmak suretiyle devri mümkündür.” ifadelerine yer verilmiştir.

Bu son düzenlemeye göre Hazine taşınmazlarının satışında bölünemez büyüklüğün altında dahi olsa hisseli satış yapılabilecektir.

Ancak yapılan değişiklikten sonra bile 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesinin altıncı fıkrası hala yürürlüktedir. Bir başka ifadeyle 30/04/2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanun, 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesinin altıncı fıkrasını yürürlükten kaldırmamıştır.

 382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin 19. maddesinin 2. fıkrasına göre Hazine taşınmazlarının satış işlemleri, 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Kanunun 8 inci maddesinde belirtilen sınırlamalara tabi değildir. Bu nedenle Hazineye ait tarım arazileri, yüzölçümü büyüklüklerine bakılmaksızın kısmen ve/veya tamamen satış işlemine konu edilirler. Bu durumda, satış işlemi sonucunda hak sahipleri ile Hazine satışa konu taşınmazlarda paydaş olabilir.