Hazine Arazisi Satın Alma Şartları – 2025

Bu yazımızda hazine arazisi satın alma şartlarını açıklayacağız. Hazineye ait tarım arazilerinin doğrudan satışı konusunda hazırlamış olduğumuz geniş çaplı bir rehbere şu yazımızdan ulaşabilirsiniz: Hazine Arazilerinin İşgalcilerine Satışı

Milli Emlak Doğrudan Satış Şartları

4706 Kanun ve buna ilişkin tebliğler Hazine tarım arazilerinin satılını belirli koşullara bağlamıştır. Buna göre; belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazileri, 30/3/2014 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcıları ya da paydaşlarına satılabilmektedir. 

4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre satılacak taşınmazların; 26.4.2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alması, imar planı bulunmaması veya imar planında tarımsal amaca ayrılmış olması, tarımsal amaçla kullanılıyor olması gerekir. Keza 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesine göre, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan yerler, belediye ve mücavir alan sınırları dışında olmakla birlikte kamu kurum ve kuruluşlarının hazırladıkları planlarda tarım dışı kullanıma ayrılmış alanlar satılamaz. Buna göre 355 ve 382 sayılı Tebliğe göre yapılacak satışlarda taşınmazlara ilişkin şartlar şunlardır.

a) Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde/Dışında Olma

6292 sayılı Kanunun yayımı tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alması gerekir. Ayrıca, 26.4.2012 tarihinden sonra belediye ve mücavir alan sınırları dışına çıkarılan yerler de bu maddeye göre değerlendirilir. 355 sayılı Tebliğe göre Hazineye ait tarım arazilerinin satışında, Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları esas alınacağından; bu araziler daha sonra belediye ve mücavir alan sınırları içine alınmış olsa dahi yapılan başvurular değerlendirilerek satış işlemleri sonuçlandırılır.

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre satılacak taşınmazların 26/4/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alması gerekir. Bir taşınmazın 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrası kapsamında tarım arazisi olarak satılabilmesi için 6/4/2012 tarihi itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalması gerekir. Bu sınırlar dışında kalan taşınmazlar, 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrası kapsamında satılamaz.

b) Tarımsal Amaçla Kullanılma Şartı

Bu kapsamda satılacak tarım arazilerinin tarımsal amaçla kullanılıyor olması gerekir. Tarım arazisi; toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, hâlihazırda tarımsal üretim yapılan veya yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen arazileridir.

Tarımsal amaçlı yapı ise; toprak koruma ve sulamaya yönelik altyapı tesisleri, entegre nitelikte olmayan hayvancılık ve su ürünleri üretim ve muhafaza tesisleri ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilatı, mandıra, ağıl, kümes, üreticinin bitkisel üretime bağlı olarak elde ettiği ürünü için ihtiyaç duyacağı yeterli boyut ve hacimde depolar, un değirmeni, tarım alet ve makinelerinin muhafazasında kullanılan sundurma ve çiftlik atölyeleri, seralar, tarımsal işletmede üretilen ürünün özelliği itibarıyla hasattan sonra iki saat içinde işlenmediği takdirde ürünün kalite ve besin değeri kaybolması söz konusu ise bu ürünlerin işlenmesi için kurulan tesisler ile Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı tarafından tarımsal amaçlı olduğu kabul edilen entegre nitelikte olmayan diğer tesislerdir.

4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına ve 382 sayılı Tebliğe göre, tarımsal amaçlı yapılar ile esaslı unsuru tarımsal faaliyet olması koşuluyla üzerinde sürekli ikamet amacıyla konut bulunan tarım arazileri de bu fıkra kapsamında değerlendirilir. Bu nitelikteki taşınmazlar üzerinde bulunan konut amaçlı yapılar, kısmen işyeri olarak kullanılması halinde de bu kapsamda değerlendirilir.

355 sayılı Tebliğe göre, tarım arazisi niteliğinde olması ve fiilen tarımsal amaçla kullanılması koşuluyla tapudaki vasıflarına bakılmaksızın Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile imar ve ihya edilerek tarım arazisi niteliği kazandırılan ve fiilen tarımsal amaçla kullanılan taşlık, kayalık, çalılık gibi tescil harici DHTA yerler bu Genel Tebliğ kapsamında değerlendirilir. Ayrıca, esaslı unsuru tarımsal faaliyet olmakla birlikte sürekli ikamet amaçlı olmayan ve tarımsal üretimi destekleyici nitelikteki yapıların (bağ evi vb.) bulunduğu taşınmazlar da satışa konu edilir.

c) İmar Planı Bulunmaması veya İmar Planında Tarımsal Amaca Ayrılmış Olması

İmar planı bulunan ve planda tarımsal amaç dışındaki amaçlara ayrılan taşınmazların bu kapsamda satışı yapılamaz. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği imar planlarını; nazım ve uygulama imar planı olarak saymaktadır. Bundan dolayı imar planı şartı açısından sadece nazım ve uygulama imar planı dikkate alınır. Çevre düzeni planı ve daha üst ölçekli planlar imar planı niteliğinde olmadıkları için dikkate alınmaz. 

Mevzi imar planı, turizm amaçlı imar planı, koruma amaçlı imar planı gibi planlar imar planı niteliğinde olduğu için bu planlar kapsamında kalan ve tarımsal amaca ayrılmamış taşınmazların satışı yapılamaz.

Nazım imar planlarının ölçeğine bakılmaz. Örneğin İstanbul İlinde 1/50.000 ölçekli metropoliten nazım imar planı kapsamında olan parsellerde tarımsal amaca ayrılmak şartıyla satılabilir.

İmar planı içerisinde olmama veya imar planında tarımsal amaç dışındaki amaçlara ayrılmamış olma şartı, 26.04.2012 tarihi değil, başvuru tarihi dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin 26/4/2012 tarihi itibariyle geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve plansız olan taşınmaz, 2017 yılında uygulama imar planı kapsamına alınmış ve planda tarım dışı amaçlara ayrılmış ise bu taşınmazın satışı mümkün değildir.

ç) 2/B Vasfında Olmama

6292 sayılı Kanun’un 12. maddesine göre 2/B alanlarında kalan tarım arazilerinin satışında bu madde hükümleri uygulanmaz. Her ne kadar bu yönde bir şart 382 sayılı Tebliğde yer almamışsa da bu kapsamda yapılacak satışlarda da uygulanması gerekir.

d) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Satılabilecek ve Satılamayacak Taşınmazlar

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Satılabilecek ve Satılamayacak Taşınmazlar

e) Hangi İllerde Hazine Arazileri Satılacak?

Hazine’ye ait tarım arazilerinin işgalcilerine satışına başlanması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından satışa izin verilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla hangi illerde hazine arazileri satılacak sorusuna, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından satışa izin verilen illerde satışa başlanacaktır şeklinde cevap vermek mümkündür.