İhaleyle Satılan Taşınmazlarda Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır. Önalım hakkıyla ilgili olarak şu yazımıza bakınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?

İhaleyle Satılan Taşınmazlarda Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 732. madde gerekçesinde “Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır” ifadelerine yer verilmiştir.

Burada önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.

Ayrıca Kanunun 733. maddesiyle de “Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.” hükmü konularak önalım hakkının kullanılamayacağı haller sınırlı bir şekilde sayılmıştır. Bu maddeyle önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür. Ayrıca bir hissedarın diğerine yaptığı satışta da önalım hakkı kullanılamaz. 

Tam bu noktada ihtiyari ihalenin önalım hükümlerine tâbi olup olmayacağı hususu önem arz etmektedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 733. maddesinde sadece “cebri satışlarda” önalım hakkının kullanılamayacağı vurgulanmış, ihtiyari ihale suretiyle yapılan satışlar için önalım hakkının kullanılamayacağına dair ayrık bir düzenlemeye yer verilmemiştir.

Fakat Yargıtay, istikrarlı bir şekilde, ihtiyari ihalelerde önalım hakkının kullanılabileceğine karar vermektedir. Yargıtay içtihadı birleştirme kararlarında da kabul edildiği üzere, cebri artırma dışındaki tüm taşınmaz satışlarında, diğer paydaşların önalım haklarını kullanmaları hukuken mümkündür. Başka bir anlatımla cebri artırma suretiyle satılan taşınmazlar üzerinde önalım hakkının kullanılamayacağına ilişkin kuralın ihtiyari ihale yolu ile yapılan satışlarda uygulanma kabiliyeti yoktur.

Örneğin Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 29.11.1939 tarihli ve E: 1938/17, K: 1939/57 Karar sayılı kararında “Artırma ve Eksiltme Kanununa göre yapılan gayrimenkul satışları sırf ihtiyarî satışlardan olmakla beraber 571 nci maddenin hükmü haricinde cereyan eder. Bunların ihtiyarî satış mahiyetlerinden dolayı Kanunu Medeninin 658 ve 659 ncu maddelerinde yazılı şüf’a hükümlerine tabi olduğunda şüphe yoktur. Mezkur maddelerdeki akdi ve kanunî şüf’a baklan satışın öğrenildiği tarihten itibaren bir ay içinde kullanılabilir. Satıştan önce istimal edilmelerine lüzum ve imkan yoktur. İcra Kanununa tevfik edilmeyen ihtiyarî artırmaların hepsi hakkında şüf’anın umumî hükümleri ayniyle cereyan eder. Bundan dolayı o gibi alenî ve ihtiyarî müzayedelerde de zikri geçen usulün 572 nci maddesi hükmü tatbik olunamaz” şeklinde karar verilmiştir. Bu kararla, Artırma ve Eksiltme Kanunu’na göre yapılan taşınmaz satışlarının, ihtiyari satış mahiyetlerinden dolayı Kanunu Medeninin 658 ve 659. maddelerinde yazılı önalım hükümlerine tâbi olduğuna hükmedilmiştir.

Keza Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 09.03.1955 tarihli ve E: 1954/27, K: 1955/3 Karar sayılı içtihadı birleştirme kararında “İhtiyari müzayede ile satışa çıkarılan bir gayrimenkulün şayi hissesini satın almak için o gayrimenkulün şayi hissedarının müzayedeye iştirak ederek pey sürmesi ve bilahare müzayededen çekilmesi şufa hakkından feragati tazammun etmeyip bu hissedarın şayi hisseyi müzayede neticesinde yapılan ihale ile satın alan üçüncü şahsa karşı şufa hakkını kullanabileceğine” karar verilmiştir.

Bu nedenle, Artırma ve Eksiltme Kanunu, Devlet İhale Kanunu gibi ihtiyari ihalelerde, paydaşın önalım hakkı söz konusudur. Her ne kadar yukarıda bahsedilen kararlarda sadece “Artırma ve Eksiltme Kanunu” yer almaktaysa da kararlarda “Bunların ihtiyarî satış mahiyetlerinden dolayı Kanunu Medeninin 658 ve 659 ncu maddelerinde yazılı şüf’a hükümlerine tabi olduğunda şüphe yoktur.” ifadelerine yer verildiği için ihtiyari ihale öngören diğer kanunlar (örneğin Devlet İhale Kanunu) kapsamında yapılan ihalelerde de önalım hakkı kullanılamaz.

İhaleye Katılan Kişinin Önalım Hakkını Kullanması Dürüstlük Kuralına Aykırılık Teşkil Eder mi?

Bu konuda, paydaşların haberdar oldukları ve katıldıkları belirtilen bir ihalede, ihalenin sonucuna göre gerçekleşen taşınmaz pay devrine yönelik önalım davası açmalarının, dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı ileri sürülmektedir.

Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu görüşü benimsememiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2022/711 K: 2023/436 T: 10.5.2023 sayılı kararında, paydaşların haberdar oldukları ve katıldıkları belirtilen bir ihalede, ihalenin sonucuna göre gerçekleşen taşınmaz pay devrine yönelik önalım davası açmalarının, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmeyeceğine karar verilmiştir.

Dürüstlük kuralı konusunda şu yazımıza bakınız: Hukukta Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı

Önalım Hakkını Kullanmak İsteyen Paydaşın İhaleye Katılmış Olması Önalım Hakkına Engel Mi?

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ihaleye katılmış olması da önalım hakkının kullanılmasına engel teşkil etmez. Yani diğer paydaşa ihale gün ve saatinin önceden ve usulüne uygun şekilde bildirilmiş ve hatta ihaleye katılmış olması hâlinde dahi, o paydaşın önalım hakkını kullanmasına herhangi bir hukuki engel bulunmamaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2022/711 K: 2023/436 T: 10.5.2023). Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 09.03.1955 tarihli ve E: 1954/27, K: 1955/3 Karar sayılı içtihadı birleştirme kararında “İhtiyari müzayede ile satışa çıkarılan bir gayrimenkulün şayi hissesini satın almak için o gayrimenkulün şayi hissedarının müzayedeye iştirak ederek pey sürmesi ve bilahare müzayededen çekilmesi şufa hakkından feragati tazammun etmeyip bu hissedarın şayi hisseyi müzayede neticesinde yapılan ihale ile satın alan üçüncü şahsa karşı şufa hakkını kullanabileceğine” karar verilmiştir. Bu nedenle, ihtiyari ihaleye katılan, pey süren paydaşın ihaleden sonra önalım hakkını kullanması mümkündür.

İhaleden Çekilme, Önalım Hakkından Feragat Anlamına Gelir mi?

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 09.03.1955 tarihli ve E: 1954/27, K: 1955/3 Karar sayılı içtihadı birleştirme kararına göre pey süren paydaşın ihaleden çekilmesi önalım (şufa) hakkından feragat anlamına gelmez, bu kişi hisseyi yapılan ihale ile satın alan üçüncü şahsa karşı şufa hakkını kullanabilir. Bu nedenle ihtiyari ihaleye katılıp pey süren ve sonradan ihaleden çekilen paydaş, ihaleden sonra önalım hakkını kullanabileceği gibi, önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu söylenemez.