İmar Barışı Kat Mülkiyeti Geçiş İşlemleri

Yapı Kayıt Belgesi Kat Mülkiyetine Geçiş 

Yapı kayıt belgesi alınmadan kat mülkiyetine geçilebilir mi? Hayır, öncelikle Yapı kayıt belgesi alınmalıdır. Buna karşılık Yapı Kayıt Belgesi aldıktan sonra malikler tam muvafakat ile tapuya müracaat ederek ve yapı kayıt belgesi için ödenen bedel kadar ilave ödeme yaparak, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edebilecek. Kat mülkiyeti tesisi için öncelikle Yapı Kayıt Belgesi alınması gerekmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi, yapı kayıt belgesi alınmış yapılarda, kullanma izni olmasa dahi, kat mülkiyeti kurulmasına imkân vermektedir. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 6. maddesinin 4. fıkrasına göre;

“(4) Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dâhil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için;

a) Yapı Kayıt Belgesi,

b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,

c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,

ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,

d) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren ve tescil sayfasını da içeren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı,

ile birlikte kadastro müdürlüğüne müracaatta bulunulur. Bu fıkranın (b) bendinde belirtilen projeyi hazırlayan mimar ile (d) bendinde belirtilen zemin tespit tutanağını hazırlayan mühendisler bu belgelerin içeriklerinin doğruluğundan yapı malikleri ile birlikte hukuken sorumludur. Bu sorumluluk gereğince kadastro müdürlüğü tarafından resen zemin tespit tutanağının sadece büro kontrolleri yapılmakla yetinilerek tescil için ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Hazine ve Maliye Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra ilgili tapu müdürlüğünce ilgili vergi dairesi müdürlüğüne ibraz edilmek üzere, Yapı Kayıt Belgesine konu yapıya (Mahalle/Sokak/Bina No-Ada/Parsel/Pafta No) ve söz konusu yapıdaki bağımsız bölümler veya sair tesisler ile maliklerine ait bilgileri içeren bir yazı düzenlenerek başvuru sahibine verilir ve ilgili vergi dairesince söz konusu yapıya ilişkin olarak cins değişikliği harcının tahsil edilmesi üzerine tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır.”

Bu hükümler dikkate alındığında imar barışı kapsamında kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin aşağıdaki şekilde sırayla yapılması gerekir.

Yapı Kayıt Belgesinin Alınmış Olması

Her şeyden önce yapı kayıt belgesinin alınmış olması gerekir. Bunun için de her malik yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, yapının tamamı için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeline, kendi bağımsız bölümünün kullanım durumuna göre eşit olarak katılmak zorundadır. Buradaki “eşit” ibaresini, yüzölçümü ile orantılı olarak algılamak daha uygun olacaktır.

Eğer her malik, bu şekilde yapı kayıt belgesi bedeline katılmaz ise yapı kayıt belgesi düzenlenemez. Ancak maliklerden biri veya bir kaçı, yapı kayıt belgesi bedelinde payına düşeni ödemeyen maliklerin payını ödemek ve sonrasında bunu diğer maliklerden istemek hakkını haizdir.

Maliklerden birinin/bir kaçının diğeri adına ödediği yapı kayıt bedeli payı, genel hükümlere göre istenir. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 5. maddesinin 2. fıkrasına göre “Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamını ödeyen yapı maliki genel hükümler çerçevesinde diğer yapı maliklerinden kendi paylarına düşen miktarı talep etme hakkına sahiptir.” Bu bedelin alınması için, bedeli ödeyen malik, adına ödeme yaptığı kişiden ödeme talep eder, bu ödeme yapılmaz ise genel hükümlere göre adli yargıda sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davası açılır.

İmar Planına Göre Terk Edilmesi Gereken Alanların Terk Edilmiş Olması

Yapılması gereken ilk iş, yapının bulunduğu parselin, imar planına göre terki olup olmadığının tespit edilmesidir. Bir parselin terk edilecek alanının olması, parselin bir kısmının imar planına göre yol, yeşil alan, park gibi özel mülkiyete konu olmayacak ve terk edilecek umumi hizmet alanlarında kalması demektir. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar, bu alanların terk edilmesini ve buna dair belediyeden belge alınmasını zorunlu kılmaktadır.

Terk edilecek alanın bulunup bulunmadığı ilgili belediyenin imar müdürlüklerinden öğrenilebilir. Eğer terk edilecek herhangi bir alan yok ise (yani terk gerekmiyor ise) belediyeden buna dair belge alınır. Terk edilecek alan var ise yapılması gereken iş özel çalışan harita mühendisine ifraz ve terk dosyası hazırlatılır. Bu terk dosyası belediyeye sunulur.

Belediye encümeni tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddesine göre onaylandıktan sonra tescil için önce kadastro müdürlüğüne, sonrasında ise tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapuda gerekli tesciller yapıldıktan sonra yeni tapu alınır. Bu aşamadan sonra belediyeden terk edilecek alan bulunmadığına dair yazı alınabilir.

İmar Barışında Kat Mülkiyeti İçin Proje Hazırlatılması

Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapılması gereken ilk işlerden bir tanesi proje hazırlatılmasıdır. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 6. maddesinin 4. fıkrasına göre mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren bir proje hazırlatılması gerekir.

Bu projeler mimarlara hazırlatılmalıdır. Mevcutta bir proje var ise ve inşaat bu projeden biraz farklı ise proje tadilatı yapılabilir. Projeyi hazırlayan mimar ile zemin tespit tutanağını hazırlayan mühendisler bu belgelerin içeriklerinin doğruluğundan yapı malikleri ile birlikte hukuken sorumludur.

Projenin Malikler Tarafından İmzalanması

ÖNEMLİ NOT: Projenin tüm malikler tarafından imzalanması gerekmektedir. Kat mülkiyetine geçiş için tüm malikler ile anlaşma sağlanamaz ise bireysel başvuru yapılabilir mi? Hayır, kat mülkiyetine geçiş işlemleri için tam muvafakat gerekmektedir. Bu nedenle (özellikle ortak alanlarda herhangi bir malikin yaptığı inşaat nedeniyle) maliklerin tamamının imzasının alınması riskli görülüyor ise projenin hazırlanmasında bu durumun dikkate alınması gerekir. Bir başka ifadeyle maliklerden bazılarının imza vermesi riskli ise proje konusunda bu durum dikkate alınmalıdır.

Projenin ayrıca elektronik ortamda da Tapu Müdürlüğüne gönderilmesi gerekmektedir.

Yönetim Planı Hazırlanması ve Onayı

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yönetim plânının yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanarak Tapu Müdürlüğüne ibraz edilmesi gerekmektedir. Yönetim Planının da tüm malikler tarafından imzalanması zorunludur.

Zemin Tespit Tutanağının Düzenlenmesi

İmar barışı kat mülkiyeti tesisinde bir diğer aşama, zemin tespit tutanağının düzenlenmesidir. Zemin tespit tutanağı sadece Harita mühendislik büroları veya lisanslı harita kadastro büroları (LİHKAP) tarafından hazırlanacaktır. Zemin tespit tutanağı yapı kayıt belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren bir belgedir.

Projeyi hazırlayan mimar ile zemin tespit tutanağını hazırlayan mühendisler bu belgelerin içeriklerinin doğruluğundan yapı malikleri ile birlikte hukuken sorumludur.

İmar Barışı Kat Mülkiyeti İçin Gerekli Belgeler

Belgeler hazırlandıktan sonra; a) Yapı Kayıt Belgesi, b) Mimari proje, c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge, ç) Yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı, d) Özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı, ile birlikte kadastro müdürlüğüne müracaatta bulunulur.

Kadastro müdürlüğü tarafından resen zemin tespit tutanağının sadece büro kontrolleri yapılmakla yetinilerek tescil için ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.

İmar Barışında Kat Mülkiyeti İçin Tapu Müdürlüğü İşlemleri

Dosya tescil için tapu müdürlüğüne gönderildikten sonra, ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Hazine ve Maliye Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılması gerekir.

Bundan sonra ilgili tapu müdürlüğünce ilgili vergi dairesi müdürlüğüne ibraz edilmek üzere, Yapı Kayıt Belgesine konu yapıya (Mahalle/Sokak/Bina No-Ada/Parsel/Pafta No) ve söz konusu yapıdaki bağımsız bölümler veya sair tesisler ile maliklerine ait bilgileri içeren bir yazı düzenlenerek başvuru sahibine verilir ve ilgili vergi dairesince söz konusu yapıya ilişkin olarak cins değişikliği harcının tahsil edilmesi üzerine tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır.

Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Kat Mülkiyetine Geçiş Süresi

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş için bir yasal süre bulunmamaktadır. Taşınmaz malikleri, yapı kayıt belgesi aldıktan sonra diledikleri zaman, yukarıda açıkladığımız işlemleri yaparak kat mülkiyetine geçiş işlemlerini yapabilirler. Bu işlemlerin, yani yapı kayıt belgesi  alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin süresi işin kim tarafından yürütüldüğüne bağlı olarak değişmektedir.

Yapı Kayıt Belgeli Yerde Cins Tashihi (Değişikliği) İşlemleri

Cins değişikliği; bir taşınmazın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsaya;  arsa veya arazi iken bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

Kat mülkiyetine geçilmeden önce cins değişikliği harcının yatırılarak cins değişikliği yapılması 492 sayılı Harçlar Kanununun mükerrer 69. maddesinin son fıkrası gereği olmasına rağmen arsa ve araziler üzerine yeni inşa edilen yapılar ile yıkılan yapılar nedeniyle tapu sicilinde cins değişikliği işlemleri, mal sahiplerinin talebine istinaden yapıldığından kadastro müdürlüklerine talepte bulunulmadıkça tapu sicilinde cins değişikliği işlemleri gerçekleştirilememektedir. Bu nedenle, tapu sicili mevcut durumu göstermemekte ve güncelliğini kaybetmektedir.

Özel Kanuna Tabi Alanlarda İmar Barışında Cins Değişikliği Ve Kat Mülkiyeti İşlemleri Yapılabilir Mi?

Bilindiği üzere, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinin (5) inci fıkrasında  “Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği” hükme bağlanmış olup, zikredilen hüküm uyarınca,  Yapı Kayıt Belgesine istinaden tapuda yapılacak işlemlerin Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 6 ncı maddesinin (4) üncü fıkrası hükmü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 06/07/2018 tarihli ve 1787 (2018/8) sayılı Genelgesi hükümleri çerçevesinde yürütülmesi gerekmektedir.

Bu kapsamda, Özel Kanunlara (Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Orman Kanunu gibi) tabi alanlarda bulunan ve Yapı Kayıt Belgesi alınan taşınmazlara ilişkin tapuda cins değişikliği ve/veya kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için taşınmazın tabi olduğu Özel Kanunda cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerine izin veriliyor olması ve bu Özel Kanunda tapuda işlem yapılmasına engel teşkil edecek bir hükmün bulunmaması gerekmektedir. Aksi takdirde söz konusu taşınmazlarla ilgili olarak tapuda işlem yapılması mümkün olmayacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi Alınmış Yapılarda Hazine Taşınmazının Satışı Yapılmadan Kat Mülkiyetine Geçilebilir mi?

a) Tamamen Hazine’ye veya Belediyeye Ait Taşınmazlar Üzerinde Kalan Yapılar

Yapı kayıt belgesi alınmış yapıların Hazine veya Belediyeye ait taşınmaz üzerinde yapılması durumunda bu taşınmazların Yapı kayıt belgesi sahibine satışı gerçekleşmeden yapılarda kat mülkiyetine geçiş mümkün değildir.

TKGM’nin 1787 sayılı Genelgesine göre yapının Hazineye veya belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması durumunda, taşınmazın başvuru sahibi/sahipleri adına, parsel büyükse ifrazen bu mümkün değilse hisseli olarak tescilinin gerçekleşmiş olması gerekmektedir.

b) Kısmen Hazine’ye veya Belediyeye Ait Taşınmazlar Üzerinde Kalan Yapılar

TKGM’nin 1787 sayılı Genelgesine göre, şahıslara ait parseller üzerinde yapılmış olup da kısmen (kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar hariç olmak üzere) mülkiyeti Hazine’ye, belediyeye veya üçüncü şahıslara ait taşınmazlara tecavüzlü olan yapılar için parsel maliklerinin/Hazinenin/belediyenin muvafakati halinde zemin tespit tutanağı düzenlenebilir.

Aynı Genelgede “Hazinenin ve üçüncü kişilerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerinde kısmen tecavüzü bulunan yapılar için hazinenin/ilgililerinin muvafakati alınması koşuluyla tapu kütüğünün beyanlar hanesinde tecavüze yönelik belirtme yapılarak tapu sicilinde gerekli tescil işlemi yapılabilecektir. Hazinenin veya üçüncü kişilerin muvafakati olmadan tescil işlemi gerçekleştirilemeyeceğinden dolayı; işlem LİHKAB/SHKMMB de iken ilgililere bu hususta gerekli bilgilendirme yapılarak, üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlara tecavüzlü durumlarda Kadastro Müdürlüğünce zemin tespit tutanağına imza almak veya noterden onaylı muvafakatnameyi ya da birden fazla bloklu çok sayıda malikli yapılarda kat malikleri kurulunca bu yönde alınmış kararına ilişkin karar defterinin noter onaylı örneğini tutanağa eklemek suretiyle; hazine taşınmazına tecavüzlü durumlarda ise yine Kadastro Müdürlüğü tarafından Milli Emlak Müdürlüklerine yazılı sorularak alınacak muvafakat akabinde işlemlere devam edilecektir” ifadelerine yer verilmiştir.

Bu ifadelerdeki tescil işleminin kat mülkiyetine geçişi kastediyor olması gerekir. Dolayısıyla kısmen (kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar hariç olmak üzere) mülkiyeti Hazine’ye, belediyeye veya üçüncü şahıslara ait taşınmazlara tecavüzlü olan yapılar için parsel maliklerinin/Hazinenin/belediyenin muvafakati halinde kat mülkiyetine geçiş söz konusu olabilir.

Ancak bu durumda da Hazine’nin satış yapmadan muvafakat vermemesi sorunu gündeme gelecektir. Yapı kayıt belgesi alınmış yapının bulunduğu Hazine taşınmazının satışı yapılmadan muvafakat verilmesi mümkün görünmemektedir.

c) Hazine’nin Hissedar Olduğu Taşınmazlarda Yapı Kayıt Belgesi Alınmış İse Cins Tashihi Yapılabilir Mi?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi ve Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde bu taşınmazları Yapı kayıt belgesi sahiplerine satılmasını düzenlemektedir.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir. Tahsis işleminden sonra, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bu taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.

Yapı kayıt belgesi alınmış yapıların Hazine veya Belediyeye ait taşınmaz üzerinde yapılması durumunda bu taşınmazların Yapı kayıt belgesi sahibine satışı gerçekleşmeden yapılarda kat mülkiyetine geçiş mümkün değildir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 1787 sayılı Genelgesine göre yapının Hazineye veya belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması durumunda, taşınmazın başvuru sahibi/sahipleri adına, parsel büyükse ifrazen bu mümkün değilse hisseli olarak tescilinin gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Yapı kayıt belgesi alınmış yapıların Hazine veya Belediyeye ait taşınmaz üzerinde yapılması durumunda bu taşınmazların Yapı kayıt belgesi sahibine satışı gerçekleşmeden yapılarda kat mülkiyetine geçiş mümkün değildir.

Şahsın parselde hissesi olabilir ancak bu durum kat mülkiyetine geçiş olacağı anlamına gelmez. Cins tashihi de kat mülkiyetine geçiş için yapılması gereken bir aşamadır. Bence Hazine taşınmazının imar barışı kapsamında satışı gerçekleşmeden cins tashihine ve kat mülkiyete geçişe muvafakat vermemek daha doğru bir yaklaşım olacaktır. Zaten satış olmadan kat mülkiyetine geçiş söz konusu olmayacağı için cins tashihi için muvafakat vermenin de bir anlamı yoktur.