İntifa Hakkı Nedir? İntifa Hakkı Nasıl Kurulur ve Nasıl Sona Erer?

(1) İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı, belirli bir gerçek veya tüzel kişiye, hakkın konusunu teşkil eden mülkiyeti bir başkasına ait bir eşya üzerinde tam olarak yararlanma yetkisini veren ayni bir hak olarak tanımlanabilir. 4721 sayılı Medeni Kanun’un 794. maddesine göre, aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. İntifa hakkı, başkasına ait bir eşya, hak veya mal varlığı üzerinde belirli bir kişiye tam yararlanma imkanı sağlayan bir irtifak türüdür. İrtifak hakları taşınmaz mülkiyetini sınırlayan haklardır. Başka bir anlatımla ayni hak sahibinin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını kısıtlamaktadır.

Taşınmaz lehine irtifak haklarından farklı olarak intifa hakkı belirli bir kişi lehine kurulmakta ve kişiye bağlı bir irtifak hakkı söz konusu olmaktadır. Dolayısıyla bu hak başkasına devredilememekte, miras yoluyla intikal etmemektedir.

İntifa hakkı, şahsa bağlı irtifak hakları arasında sahibine en geniş yetkileri sağlayan ayni bir haktır. Daha açık bir ifadeyle Türk Medeni Kanununa göre intifa hakkı, sahibine bu hakkının konusu üzerinde istimal (kullanma) ve istifade (yararlanma) yetkileri veren, başkasına temlik edilemeyen ve hakiki veya tüzel kişiye ait olabilen bir ayni haktır. İntifa hakkı sahibi, intifanın konusu bulunan mal veya hakkın sağlayabileceği bütün menfaatlerden (gelir ve semeresinden) yararlanmak ve kullanmak yetkisine sahiptir. Dolayısıyla, intifa hakkı buna kaynak olan hukuk ilişkisinin düzenlenmesi sırasında taraflarca aykırı bir şart kararlaştırılmış olmadıkça, hakkın konusu olan şeyden tam ve sınırsız bir faydalanma hakkı sağlar.

Malikin intifa hakkı konusu olan eşya üzerindeki mülkiyet hakkı devam eder. Üzerinde intifa hakkı tesis edilmiş bulunan bir eşyanın maliki, bunun mülkiyetini başkasına devretme hakkına sahiptir. İntifa hakkı ile yükümlü bir yer satıldığı takdirde, taşınmazın mülkiyeti üzerinde intifa hakkı mevcut olmak üzere yeni malike (alıcıya) intikal eder.

İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir.

(2) İntifa Hakkının Kurulması

İntifa hakkının ne şekilde tesis edileceği Medeni Kanunun 795 inci maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre intifa hakkı; 1) Taşınır mallarda bunları kullanacak kişiye teslimi (zilyetliğin devri), alacaklarda ise alacağın devri, 2) Taşınmazlarda tapu kütüğüne tescille kurulabilmektedir.

Medeni Kanun’un 795. maddesine göre, intifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir.

Taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır.

(3) İntifa Hakkı Kurulması İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

İntifa hakkı için gerekli evraklar ile birlikte Tapu Müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekiyor. İntifa hakkı için gerekli evraklar şu şekilde sıralanıyor:

— İntifa hakkı tesis edilecek taşınmaz malın tapu senedi,

— İntifa hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,

— Tarafların birer vesikalık fotoğrafı.

— İntifa hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı.

(4) Hangi Taşınmazlar Üzende İntifa Hakkı Kurulabilir?

İntifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar ve bir malvarlığı üzerinde kurulabilmektedir. Medeni Kanunun 818. maddesine göre bir ormanda kullanma hakkına sahip olan kimse, ormandan özel kanun hükümlerine uygun bir işletme planı çerçevesinde yararlanabilir. Bu yeni düzenlemeyle özel kanun hükümlerine gönderme yapılmıştır. Malik ile intifa hakkı sahibi, ormanın işletme düzeni meydana getirilirken kendi haklarının gözetilmesini isteyebilirler.

(5) İntifa Hakkı Sahibinin Hakları

Medeni Kanun’un 803. maddesine göre, intifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. İntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır.

İntifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler, intifa hakkı sahibine aittir. Bununla birlikte Kanun’un 804. maddesine göre, nitelikleri itibarıyla malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan bütünleyici parçaları malike aittir. Ekimi veya dikimi yapan malik veya intifa hakkı sahibi, olgunlaşan ürünleri toplayan diğer taraftan, yaptığı giderler için ürünün değerini aşmamak üzere uygun bir bedel isteyebilir.

Medeni Kanun’un 805. maddesine göre, intifa hakkına konu olan sermayenin faizleri ve diğer dönemsel gelirleri, daha geç muaccel olsalar bile, intifa hakkının başladığı tarihten sona erdiği tarihe kadar intifa hakkı sahibine ait olur.

İntifa hakkı sahibi zorunlu olmadığı halde, intifa konusu mal üzerinde giderler yapmış veya yeni şeyler eklemiş ise intifa hakkının sona ermesinde vekaletsiz iş görmeye ilişkin hükümler gereğince mal sahibinden tazminat isteyebilecektir. Mal sahibinin tazminat ödemekten kaçınması halinde ise intifa hakkın sahibi, malı eski duruma getirmek şartıyla yapmış olduğu eklentileri söküp alabilecektir.

İntifa hakkı sahibi ayrıca, intifa konusunu olduğu gibi korumak, gerekli bakım ve onarımını yapmakla da sorumlu kılınmıştır. İntifa konusu malda önemli bazı işlemlerin yapılmasına gerek görülmesi halinde ise intifa hakkı sahibi, malike haber vermek ve bunların yapılmasına rıza göstermekle de yükümlüdür. Böyle bir durumda mal sahibi gerekli işleri yapmazsa intifa hakkı sahibi, malikin hesabına bunları kendisi yapabilecektir

Taşınmaz irtifak haklarından farklı olarak intifa hakkı belirli bir kişi lehine kurulmakta ve kişiye bağlı bir irtifak hakkı söz konusu olmaktadır. Dolayısıyla bu hak başkasına devredilememekte, miras yoluyla intikal etmemektedir. Bununla birlikte Medeni Kanun’un 806. maddesine göre, sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.

(6) İntifa Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri

Medeni Kanun’un 812. maddesine göre, intifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malın muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri yapmakla yükümlüdür. Malın muhafazası, daha önemli işlerin yapılmasını veya önlemlerin alınmasını gerektiriyorsa; intifa hakkı sahibi, durumu malike bildirmek ve bunların gerçekleştirilmesine izin vermek zorundadır. Malikin gereken işleri yapmaktan kaçınması hâlinde intifa hakkı sahibi, bunları onun hesabına kendisi yapabilir.

İntifa hakkı konusu olan malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri, Kanun’un 813. maddesi gereğince, intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir. Vergi ve resimleri malik ödemişse, intifa hakkı sahibi, yukarıda belirtilen esasa göre bunları malike tazmin etmek zorundadır.

Malvarlığı intifaında, intifa hakkı sahibi bu malvarlığındaki borçların faizlerini ödemekle yükümlüdür. Ancak, durum ve koşullar haklı gösteriyorsa, intifa hakkı sahibi bu yükümlülükten kurtarılmasını isteyebilir. Bu takdirde intifa hakkı, borçların ödenmesinden sonra kalan kısım üzerinde devam eder.

Yerel âdetlere göre iyi bir yönetimin gereği olduğu takdirde intifa hakkı sahibi, malikin lehine malı yangına ve diğer tehlikelere karşı sigorta ettirmekle yükümlüdür. Bu durumda veya intifa hakkının sigortalı bir mal üzerinde kurulmuş olması hâlinde intifa hakkı sahibi, hakkının devamı süresince sigorta primlerini ödemekle yükümlüdür.

Kanun’un 816. maddesine göre, bir taşınmaz üzerinde intifa hakkına sahip olan kimse, yararlanmanın olağan sınırlar içerisinde kalmasına özen göstermekle yükümlüdür. Bu ölçü aşılarak elde edilen ürünler malike ait olur.

Aynı Kanun’un 817. maddesine göre, intifa hakkı sahibi, intifa konusu taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez; özellikle onu yeni bir şekle dönüştüremeyeceği gibi, onda önemli bir değişiklik de yapamaz.

İntifa hakkı sahibi, malike önceden haber vermek ve taşınmazın ekonomik özgülenme yönünde önemli değişiklik yapmamak koşuluyla taş, kireç, mermer ve turba ocakları ile benzerlerini açabilir.

(6.1) İntifa Hakkına Konu Evin Emlak Vergisini Kim Öder?

Medeni Kanunun 813. maddesinde, intifa konusu mala ilişkin koruma giderleri ile vergi ödeme yükümlülükleri konusu da düzenlenmiştir. Buna göre intifa hakkı sahibi tarafından ödenmesi gerekli gider ve vergiler şunlardır:

1-İntifa hakkının konusu olan şeye doğrudan doğruya yüklenen borçlarla bu borçların faizleri,

2-İntifa hakkının konusu olan malın korunması için basit koruma masrafları,

3-İntifa konusunun vergileri (emlak vergisi vb.)

Diğer bütün yükümlülükler malike aittir. Ancak, intifa hakkı sahibi bunların yerine getirilmesi için gereken parayı, istemi üzerine malike karşılıksız olarak sağlamazsa; malik, intifa hakkı konusu malı bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi için kısmen veya tamamen paraya çevirebilir.

(6.2) Hazine Taşınmazlarında İntifa Hakkı ve Vergisel Yükümlülükler

Hazinenin özel mülkiyetinde ve Devletin hüküm ve tasarrufa altında bulunan taşınmaz mallarda intifa hakkının kurulması durumunda, bu tür taşınmaz mallar her türlü vergi, resim ve harçtan muaf olduklarından dolayı Medeni Kanunun 813. maddesinde belirtilen ve intifa hakkı sahibi tarafından ödenmesi gerekli olan vergilerin yukarıda adı geçen taşınmaz mallar için söz konusu olmaması ve intifa hakkı sahibinin sorumlu tutulmaması gerekmektedir.

Konu ile ilgili olarak 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 86., 87. ve 88. maddeleri gereğince belediyelerin yapmış oldukları bazı alt yapı hizmetleri nedeniyle ödenen katılma payının da açıklanmasında yarar görülmektedir. Söz konusu Kanunda mal sahipleri tarafından ödenmesi gerektiği belirtilen katılma paylarının, 21.08.1981 tarih ve 17435 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun Harcamalara Katılma Payları ile İlgili Hükümlerin Uygulanmasına ilişkin Yönetmelikte yer alan mal sahibi tanımına göre malik olarak varsa intifa hakkı sahibini veya tahsisli olduğu kurum ve kuruluşu, bunlar yoksa gayrimenkulü sahibi gibi kullananları belirtmektedir. Bundan dolayı üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan Hazine taşınmaz mallarında bu durumun göz önünde bulundurulması gerekmektedir.

(7) Taşınmaz Malikinin Hakları

Medeni Kanun’un 807 ila 811. maddeleri intifa hakkı kurulan taşınmaz malikinin haklarını düzenlemektedir. Buna göre, malik, hakkın konusu olan malın hukuka aykırı ya da niteliğine uygun düşmeyen kullanılış biçimine itiraz edebilir.

Haklarının tehlikeye düştüğünü ispat eden malik, intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilir. İntifa hakkının konusu tüketilebilen şey veya kıymetli evrak ise, malik tehlikenin ispatına gerek olmaksızın teslimden önce de güvence isteyebilir. Kıymetli evrakın güvenilir bir yere tevdi edilmesi güvence yerine geçer. İntifa hakkı kendisinde kalmak üzere yapılan bağışlamalarda bağışlayandan güvence istenemez.

İntifa hakkı sahibi, kendisine tanınan uygun süre içinde güvence göstermez veya hakkın konusu olan malı malikin itiraz etmesine rağmen hukuka aykırı şekilde kullanmaya devam ederse; sulh hâkimi, yeni bir karara kadar intifa hakkı sahibinin zilyetliğini kaldırarak hakkın konusunu atayacağı bir kayyıma tevdi eder.

Malik veya intifa hakkı sahibi, diğerinden giderleri paylaşmak üzere intifa hakkına konu olan malların noterlikçe resmen defterinin tutulmasını her zaman isteyebilir.

(8) İntifa Hakkı Satışa Engel Mi? İntifa Hakkı Olan Taşınmaz Satılabilir mi?

İntifa hakkı sahibi, intifa hakkını satamaz veya başka surette devredemez. Bununla birlikte intifa hakkı, ana taşınmazın satışa engel değildir. İntifa hakkına konu evin sahibi, evin kuru mülkiyetine sahiptir ve bunu devredebilir. İntifa hakkının kurulması ile mülkiyet hakkına konu olan mal üzerinde çıplak mülkiyet sahibinin yararlanma ve kullanma yetkisini kaldırır. İntifa hakkı, üzerine yüklendiği mülkiyet hakkını içi boşalmış bir hak durumuna sokar. İntifa hakkı varken bir mülkiyet hakkının sahibine verdiği mutat kullanma yetkilerinden mülkiyet hakkı sahibi mahrum kalmış olur. Kuru mülkiyet hakkı sahibinin sadece bu mülkiyet hakkını başkasına devretme yetkisi vardır.

(9) İntifa Hakkının Sona Ermesi

İntifa hakkı, kamulaştırma, sürenin dolması, hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini; yasal intifa hakkı, sebebinin ortadan kalkması ile sona erer.

Medeni Kanun’un 797. maddesine göre, intifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir. Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir. 798. maddeye göre malik, yararlanılamayacak derecede harap olan intifa konusu malı yararlanılacak hâle getirmekle yükümlü değildir; getirirse intifa hakkı yeniden kurulmuş olur. Sigorta ve kamulaştırma gibi durumlarda intifa hakkı, hakkın konusu yerine geçen karşılık üzerinde devam eder.

İntifa hakkı sona erince hak sahibi, Kanun’un 799. maddesi gereği, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür. Medeni Kanun’un 800. maddesi ise intifa hakkı sahibinin sorumluluğunu düzenlemektedir. Bu maddeye göre, intifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe, malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur. İntifa hakkı sahibi, yararlanması için gerekli olmadığı hâlde tükettiği şeyleri tazmin etmekle yükümlüdür. İntifa hakkı sahibi, malın olağan kullanılması sonucunda meydana gelen değer azalmalarından sorumlu değildir.

İntifa hakkı sahibi, yükümlü olmadığı hâlde yaptığı giderler, yenilemeler ve eklemeler için, hak sona erdiğinde, vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca tazminat isteyebilir. Kanun’un 801. maddesi buna izin vermektedir. Maddeye göre malikin tazminat vermekten kaçınması hâlinde intifa hakkı sahibi, yaptığı eklemeleri, malı eski hâline getirmek kaydıyla söküp alabilir.

Medeni Kanun‘un 802. maddesine göre, geri verme anında malik ve intifa hakkı sahibi tarafından ileri sürülebilecek bütün istem hakları, bu andan başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.