Kentsel Dönüşümde Kira Yardımının Şartları

6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesine göre, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Kentsel dönüşümde kira yardımı ile ilgili tüm konular için şu makalemize bakabilirsiniz: Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Rehberi-2021

Yapının Uygulama Alanında Kalması ve Kişilerin Bu Yapılarda İkamet Ediyor Olmaları

6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesine göre; anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Fakat 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesi, kira yardımı yapılacak kişilerin kapsamını biraz daraltmıştır. Buna göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Dolayısıyla Yönetmelik, kira yardımının sadece uygulama alanında bulunan yapılar için uygulanabileceğini öngörmüştür.

Zaten Yönetmeliğin 16. maddesinin Resmî Gazete’nin 02.07.2013 tarihli ve 28695 sayılı nüshasında yayımlanan Yönetmelikle değişmeden önceki şeklinde kira yardımının, anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların malikleri ile uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere yapılabileceği öngörülmüştü. Dolayısıyla değişiklikten önceki durum için kira yardımı; birincisi, anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların malikleri, diğeri ise bu yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenler olmak üzere iki gruba yapılmaktaydı. Ancak Yönetmelikte yapılan değişiklikle “uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine” kira yardımı yapılması uygulamasından vazgeçilmiştir. Mevcut durumda sadece anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine ve bu yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere kira yardımı yapılabilmektedir.

Kira yardımı ödemelerinde riskli yapıda ikamet şartı aranmakta olup, malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinden sadece bu şartı sağlayanlara ödeme yapılmaktadır. Bu yapılarda ikamet etmeyen (iş yerleri açısından çalışmayan) kişilere kira yardımı söz konusu değildir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımında İkamet Şartı

Ancak Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Kılavuzunda malikler açısından ikamet şartı kaldırılmıştır. Kılavuza göre, maliklere ikamet şartı aranmaksızın, aynı türden en fazla (1) bağımsız bölüm için kira yardımı yapılacaktır. Bu kapsamda, maliklerin farklı türden (1) konut + (1) işyeri için yapacakları kira yardımı başvuruları değerlendirilebilecektir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımında Adres Uyumu

Riskli Yapı Tespit Raporu’nda belirtilen adres ile Adres Bilgileri Raporu’nda belirtilen adresin uyumsuz olması halinde, hak sahibi adına (veya hak sahibinin 1., 2. ve 3. Derece kan ve kayın hısımlığı olan aile bireyleri adına) kayıtlı ve Riskli Yapı Tespit Raporu’nda belirtilen adres bilgileri ile uyumlu olan, riskli yapı için Yapı Kimlik Numarasının alındığı tarihten önceki son üç aydan veya sonraki son üç aydan herhangi birine ait tüketim miktarı aranmaksızın elektrik, su, doğalgaz veya sabit hatlı olmak şartıyla telefon/internet hizmetleri ile ilgili herhangi bir fatura veya ilgili belediyesinden alınmış numarataj belgesiyle bu belgeler arasındaki adres uyumsuzluğu giderilebilecektir.

Kira yardımı başvurularında fatura talep edilen durumlarda:

a) Faturanın temin edilememesi halinde, Riskli Yapı Tespit Raporu’nda belirtilen adres ile uyumlu olacak şekilde hak sahibi adına kayıtlı yetkili kurumca onaylı, riskli yapı için Yapı Kimlik Numarası’nın alındığı tarihten önceki üç aydan veya sonraki üç aydan birine ait elektrik, su, doğalgaz veya sabit hatlı olmak şartıyla telefon/internet hizmetleri ile ilgili herhangi bir abonelik dökümü ile de fatura şartı sağlanmış olacaktır.

b) Faturanın, hak sahibinden farklı bir kişi adına olması durumunda; faturanın, 1. Derece (Anne, Baba, Çocuklar, Evlatlık), 2. Derece (Dedeler, Nineler, Kardeşler, Torunlar) ve 3. Derece (Amca, Hala, Dayı, Teyze, Yeğenler) kan ve 1. Derece (Kayınana, Kayınbaba), 2. Derece (Eşin kardeşleri, dedesi ve ninesi) ve 3. Derece (Eşin Yeğenleri, Dayısı, Halası, Amcası) kayın hısımlığı olan aile bireylerinden biri adına olması durumunda ve bu durumun Nüfus Kayıt Örneği ile belgelendirilmesi halinde fatura şartı sağlanmış olacaktır.

c) Faturanın vefat eden eş, 1. 2. ve 3. Derece kan ve kayın hısımlığı aile bireylerinden biri adına olması durumunda, söz konusu kişilerin vefat ettiğinin belgelendirilmesi (mirasçılık belgesi, ölüm belgesi veya Nüfus Kayıt Örneği ile) halinde fatura şartı sağlanmış olacaktır.

Riskli yapı yıktırıldıktan sonra Ulusal Adres Veri Tabanı’ndaki eski adres silinmiş olacağından riskli yapının tahliyesinden sonra alınması gereken Adres Bilgileri Raporu’nun, riskli yapı yıktırılmadan önce alınması esastır. Ancak, riskli yapı yıktırıldıktan sonra alınan Adres Bilgileri Raporu’nda riskli yapı adresinin silindiğine dair kayıt bulunuyor ise, eski adresi gösteren, riskli yapı için Yapı Kimlik Numarası’nın alındığı tarihten önceki son üç aydan veya sonraki son üç aydan herhangi birine ait tüketim miktarı aranmaksızın elektrik, su,  doğalgaz veya sabit hatlı olmak şartıyla telefon/internet hizmetleri ile ilgili fatura ile eski adresin tespiti mümkün olacaktır.

İdare İle Anlaşma Yapmış Olmak

Kira yardımı yapılabilmesinin en önemli şartı, dönüşüm yapacak idare ile taşınmaz malikinin anlaşma yapmış olmasıdır. 6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da kira yardımının sadece idare ile anlaşma yapan kişilere yapılacağı öngörülmüştür. Yönetmeliğin 16. maddesinin 1. fıkrasında da benzer bir hüküm yer almaktadır. Buna göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir.

Anayasa Mahkemesi 27.2.2014 tarihli ve E: 2012/87, K: 2014/41 sayılı kararında kira yardımı açısından anlaşma yapan ve yapmayan kişiler arasında ayrım yapılmasını eşitlik ilkesine aykırı bulmamıştır.

Taşınmazı Anlaşma Yoluyla Kamulaştırılmış Olmak

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin 1. fıkrasının 25.07.2014 tarihli ve 29071 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelikle değişik şeklinde 2. cümlede “taşınmazları anlaşma ile kamulaştırılan” kişilerin kira yardımından yararlanabileceği hüküm altına alınmıştır. Burada kastedilen kişilerin kim olduğu konusu biraz muğlaktır. Burada iki ihtimal söz konusu olabilir.

Bunlardan birincisi, bu cümlede idare ile anlaşma yapan kişilerin kastedilmiş olmasıdır. İkinci ve daha kuvvetli ihtimal ise idare ile 6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşma yapmamakla beraber, idarenin kamulaştırma kararı almasından sonra 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi kapsamında idare ile anlaşma yapan maliklerin kastedilmiş olmasıdır. 8. maddenin 4, 5 ve 6. fıkraları şu şekildedir: “(4) İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmî taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. (5) Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukukî ve fiilî vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. (6) İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırkbeş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.” Bu sisteme uygulamada anlaşma yoluyla kamulaştırma denilmektedir.

Kanaatimizce 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin 1. fıkrasının 2. cümlesinde bahsedilen husus budur. Bu görüş benimsenirse taşınmazları anlaşma yoluyla kamulaştırılanlara da kira yardımı yapılabileceği sonucuna varılır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü) tarafından verilen 29/08/2014 tarihli ve 13241842/045/6880 sayılı görüş yazısında da 2942 sayılı Kanun’un 8. maddesi uyarınca uzlaşma (anlaşma) ile yapısı kamulaştırılan maliklere talepleri halinde 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin birinci fıkrası hükmü uyarınca kira yardımı yapılabileceği ifade edilmiştir.

Geçici Konut ya da İşyeri Tahsisinin Yapılmamış Olması

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesine göre anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.

Kira yardımı yapılmasının temel şartı, geçici konut veya işyeri tahsisinin yapılamamasıdır. Bu tahsis yapılmış kişilere ayrıca kira yardımı yapılamaz.

Malik, Kiracı ya da Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmak

Kira yardımından malikler, riskli yapıda ikamet eden kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olanlar yararlanabilmektedir. Ayrıca lojmanlarda oturanlar da yardım alabilmektedir.

Malikin ve riskli yapıda ikamet eden kiracının veya sınırlı ayni hak sahibinin aynı bağımsız bölümden dolayı kira yardımı için başvurması durumunda, işbu Kılavuzda belirtilen şartların sağlanması halinde hem malik ve hem de riskli yapıda ikamet eden kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kira yardımından faydalanabilecektir.

Hisseli (Paylı Mülkiyette) Kira Yardımı

Elbirliği mülkiyetinin olduğu taşınmazlarda; mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesinin sağlanması halinde maliklere hisseleri oranında kira yardımı yapılacaktır. Mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmemiş ise, mirasçılık belgesinde belirtilen hisse oranlarına veya hisse oranlarını gösteren bina emlak vergisi beyannamesine veya hisse oranlarını gösteren mahkeme kararına istinaden de maliklere hisseleri oranında kira yardımı yapılabilecektir.

Aynı bağımsız bölüm üzerinde hissedar olanlar, kira yardımı haklarını noterden verecekleri muvafakatname/feragatname ile diğer hissedarlara devredebilir. Verilecek muvafakatnamede/ feragatnamede “söz konusu bağımsız bölümden dolayı alınacak kira yardımı hakkından diğer hissedar lehine feragat edildiğinin, 6306 sayılı Kanun kapsamından Bakanlıktan hiçbir hak ve talepte bulunulmayacağının ve faiz desteğinden de yararlanılmayacağının” açıkça belirtmesi gerekir.

Faiz Desteği Almıyor Olmak

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin 7. fıkrasına göre Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz. Hak sahibi kira yardımı için başvurması durumunda faiz destekli krediye başvuramayacaktır.