Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Rehberi – 2023

Kira yardımı, kentsel dönüşümün en önemli konularından birisidir. Bu nedenle kentsel dönüşümde kira yardımı ile ilgili bir kılavuz hazırladım. Anayasa Mahkemesi 27.2.2014 tarihli ve E: 2012/87, K: 2014/41 sayılı kararında bu maddelerde yer alan “yapılabilir” ibaresini Anayasa’ya aykırı bulmamıştır. Anayasa Mahkemesine göre Devletin, varılacak anlaşmanın şartlarını ve ilgililerin ihtiyaç durumunu dikkate almadan herkese yardım yapma yükümlülüğü bulunmamaktadır. Dolayısıyla, kuralda “yapılabilir” ibaresine yer verilerek, ilgili kurum ve kuruluşlara Kanun’da belirtilen sınırlar dâhilinde takdir yetkisi tanınmasının, belirsizlik oluşturduğu ve yürütmeye asli düzenleme yetkisinin devri anlamına geldiği söylenemez.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı

6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesine göre, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Aynı hüküm 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinde de yer almıştır. Buna göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir.

Bu madde ile ilgili olarak açılan iptal davasında “anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut ve işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabileceği düzenlenirken, anlaşmayıp zorla tahliye edilenlere böyle bir yardımın söz konusu olmadığı, yapılacak yardıma ilişkin “yapılabilir” şeklinde belirsizlik içeren ifade kullanıldığı, bu nedenle barınma hakkının yitirilmesine neden olunabileceği, böylesi bir belirsizliğin, öngörülebilirliği ve hukuk güvenliğini tehlikeye düşüreceği, ilke ve esasları gösterilmeden yürütmeye bırakılan böyle bir yetkinin, asli bir düzenleme yetkisinin devri niteliğinde olduğu, aynı durumdaki kişilere farklı muamele yapmaya imkân tanınarak eşitlik ilkesinin ihlal edildiği” belirtilerek bu ibarenin Anayasa’ya aykırı olduğu ileri sürülmüş ise de Mahkeme bu gerekçeleri kabul etmemiştir.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımının Şartları

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Kentsel Dönüşüm Kira Yardımının Şartları

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımından Kimler Yararlanabilir?

6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesine göre, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

a) Yapı Sahipleri, Kiracılar, Sınırlı Ayni Hak Sahipleri

6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesine göre anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesi de benzer bir hüküm ihtiva etmektedir. Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir.

b) Yapı Sahipleri Kira Yardımından Yararlanabilir mi?

Bunlardan malikler, yapıların ya da yapılardaki bağımsız bölümlerin tapu sicilindeki malikleridir. Bunlardan riskli yapı tespitinden önce malik statüsünde olanlar kira yardımında yararlanabilmektedirler.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Kira Yardımları Kılavuzuna göre binanın riskli olduğu kesinleştikten sonra bağımsız bölümün satıldığı durumlarda, yeni malik kira yardımına başvuramaz.

c) 2 evi olan kira yardımı alabilir mi?

Hayır, kentsel dönüşüm alanında bulunan sadece 1 ev için kira yardımı alınabilir. Danıştay 14. Dairesi, E: 2016/6604, K: 2017/2171 sayılı kararında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna dayanılarak çıkarılan 2015 yılı Kira Yardımı Uygulamaları Kılavuzunun yürürlüğe girdiği 20.01.2015 tarihinden itibaren, kira yardımından yararlanmak isteyen hak sahiplerine, şartlarının uygun olması halinde sadece ikamet ettikleri bölüm için yardım yapılabileceği sonucuna varmıştır.

ç) Sınırlı Ayni Hak Sahipleri Kira Yardımından Yararlanabilir Mi?

Sınırlı ayni haklar, ayni hakların bir türüdür. Ayni haklar, malike sağladığı haklar yönünden iki kısma ayrılır. Bunlardan mülkiyet hakkı, malikine kullanma, yararlanma ve tasarruf hakkı verir. Sınırlı ayni haklar ise malike tasarruf hakkı dışında kullanma ve yararlanma haklarının birini ya da her ikisini veren haklardır.

Dolayısıyla sınırlı ayni hak sahipleri, riskli yapılarda ya da bu yapıların bağımsız bölümlerinde mülkiyet hakları olmamakla birlikte intifa hakkı ya da irtifak hakkı sahibi olarak ikamet eden kişilerdir.

d) Kiracılar, Kira Yardımından Yararlanabilir Mi?

Kiracılar ise riskli yapılarda ya da bu yapıların bağımsız bölümlerinde bir kira sözleşmesine dayanarak ikamet eden kişilerdir. Kamu lojmanlarında ikamet edenler de kiracı statüsünde sayılmıştır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü) tarafından verilen 06/08/2014 tarihli ve 13241842/045/6185 sayılı görüş yazısında riskli yapı olarak tespit edilen kamu lojmanlarında en az bir yıldır kiracı olarak oturan hak sahiplerine 6306 sayılı kapsamında defaten kira yardımı veya faiz desteği verilebileceği yönünde görüş bildirilmiştir.

e) Kamu Lojmanlarında İkamet Eden Kiracılar,  Kira Yardımı Alabilir Mi?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Kira Yardımları Kılavuzuna göre, riskli kamu lojmanlarında ikamet eden kiracılar, kira yardımı başvurusu yapabilirler.

f) Malik, Kiracı ya da Sınırlı Ayni Hak Sahibi Dışındaki Kişiler

6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesinin 2. fıkrasına göre uygulamanın gerektirmesi hâlinde, birinci fıkrada belirtilenler dışında olup riskli yapıyı kullanmakta olan kişilere de birinci fıkra hükümleri uygulanabilir. Bu fıkra kapsamındaki kişiler, riskli yapıları kullanmakta olup da malik, malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet eden veya bu yapılarda işyeri bulunanlar dışındaki kişilerdir. Anayasa Mahkemesinin 27.2.2014 tarihli ve E: 2012/87, K: 2014/41 sayılı kararında da vurgulandığı üzere bu kişiler, mülkiyet hakkı bulunmamasına ve/veya imar-iskân mevzuatına uygun olarak yapılmamasına rağmen ilgili taşınmazlar üzerine inşa edilen yapıları (özellikle gecekonduları) kullanan kişilerdir. Kanun’un 5. maddesinin 2. fıkrasıyla, bunlara da geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilmesi imkânı tanınmıştır.

Ancak malik, kiracı, sınırlı ayni hak sahibi ve işyeri sahibi dışında kalanlara kira yardımı yapılabilmesi için “uygulamanın gerektirmesi” şarttır. 5. maddenin 2. fıkrasında “uygulamanın gerektirmesi hâlinde” bu yardımların yapılabileceği belirtilmiştir.

Üstelik 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesine göre inşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımında Yardım Miktarı ve Süresi

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesine göre, yardım miktarı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenecektir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı internet sitesinde yer alan bilgilere göre 2019 yılı kira yardım tutarları şu şekildedir:

Yönetmelikte kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını geçemeyeceği hüküm altına alınmıştır; ancak Yönetmelik aylık kira bedelinin, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık değişim oranında güncelleneceğini hüküm altına aldığı için bu sınır da her yıl güncellenmektedir.

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere aylık kira yardımı yapılmamaktadır. Bu kişilere aylık kira bedelinin iki katı kadar, sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere ise beş katı kadar tek seferde (defaten) kira yardımı yapılabilmektedir.

b) Konut/işyeri maliklerine belirlenen tutarda ve (18) ay boyunca kira yardımı yapılacaktır.

c) Konut/işyerinde kiracı olarak ikamet edenlere, yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak, (2) aylık kira yardımı tek seferde (defaten) ödenecektir.

ç) Konut/işyerinde sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak, (5) aylık kira yardımı tek seferde (defaten) ödenecektir.

Bu süre yıkılacak yapıların tahliyesinden itibaren başlar ve yeni konut ya da işyerlerinin teslim tarihinde sona erer.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımından Nasıl Yararlanılır?

a) Başvuru

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Başvurusu Nereye Yapılır? Başvuruda Gerekli Belgeler Nelerdir?

b) Kontrol ve Bakanlığa Bildirim

Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 26.03.2013 tarihli ve 1370 sayılı Genelgesine göre, öncelikle, riskli olarak tespit edilen yapılardan kira başvurusu yapanların konutunu veya işyerini tahliye edip etmediğinin Valilikler (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri İl Müdürlüğü veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) tarafından tespitinin yapılması gerekmektedir.

Tahliyenin yapıldığının tespiti sonrasında başvuru esnasında teslim edilen evrakların incelenerek, uygun görülen kira yardımı başvurularının Genelge ekindeki (EK-4) form ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilmesi gerekir.

c) Kira Yardımların Hak Sahiplerine Ödenmesi

Kentsel dönüşümde kira yardımlarının hak sahiplerine ödenmesi konusunda ikili bir ayrım söz konusudur. Eğer; riskli alan veya rezerv yapı alanlarında uygulama belediyeler veya TOKİ tarafından yapılıyor ise, riskli alan veya rezerv yapı alanlarında talebin uygulamayı yapan idare veya TOKİ’ce uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere İdare veya TOKİ’nin hesabına yapılır.

Riskli alan dışındaki riskli yapılarda talebin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il müdürlüğü tarafından uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına veya ilgililerine ödenmek üzere idarenin hesabına yapılır.

Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün internet sitesinde yer alan 30.04.2014 tarihli duyuruya göre 6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kira talebi için başvuruda bulunan vatandaşlarımızın dosyalarından incelemesi tamamlanıp onaylananların kira bedelleri ilgili bankadaki hesap numaralarına her ayın 15’i itibariyle yatırılacaktır.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Hangi Bankaya Yapılmaktadır?

Kira yardımı başvuru dilekçelerinde; hak sahibinin adı, soyadı, TC Kimlik Numarası, adresi, başvuru sahibine ait T.C. Ziraat Bankası A.Ş. vadesiz TL banka hesap numarası ve imzanın bulunması ve ayrıca vekâlet ile yapılan başvurularda vekilin adı, soyadı, TC Kimlik Numarası ve imzasının eksiksiz olması gerekir. Başvuru sahibinden T.C. Ziraat Bankası A.Ş. ye ait vadesiz TL hesap cüzdanı fotokopisi istenilecek olup, T.C. Ziraat Bankası A.Ş. hesabı olmayan hak sahiplerine ödeme yapılamayacaktır.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Hak Sahibinin Vefat Etmesi Durumunda Mirasçılara Ödeme Nasıl Yapılır?

Kira yardımı başvurusunda verilen tapunun vefat eden 1., 2., 3. Derece (kan ve kayın hısımlığı) aile bireylerinden birine ait olması halinde, mirasçı olduğu mirasçılık belgesiyle tespit edilen başvuru sahipleri, işbu Kılavuzda belirtilen diğer şartları da sağlaması kaydıyla A.R.A.A.D. Bilgi Sisteminden girişleri sağlanarak mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında kira yardımından faydalanabilecektir.

Hak sahibinin kira yardımı ödemeleri devam ederken vefat etmesi durumunda, A.R.A.A.D. Bilgi Sistemi üzerinden ödeme planı durdurularak kalan kira yardımı taksitlerinin varislere ödenmesi sağlanacaktır. Bunun için, Müdürlük/Belediyeler tarafından varisler, mirasçılık belgesi, varislerin kimlik fotokopileri ve T.C. Ziraat Bankası A.Ş. vadesiz hesap cüzdanı fotokopileri ile A.R.A.A.D. Bilgi Sistemine tanımlanarak varislere hisseleri oranında kira yardımı ödenmeye devam edilecektir.

Kira yardımı başvurusu yapmış ancak ödemeleri başlamadan vefat etmiş olan hak sahiplerinin mirasçılarının, A.R.A.A.D. Bilgi Sistemine mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında girişleri yapılarak ödemeleri başlatılacaktır.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Ne Zaman Kesilir? Kentsel Dönüşüm Kira Yardımının Geri Alınması

6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesine göre, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Aynı hüküm 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinde de yer almıştır. Buna göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir.

Fakat haksız yapılan kira ödemelerinin geri alınması gerekir. Hak sahibi olmadığı halde kira yardımı ödemesi yapıldığının tespit edilmesi durumunda, yersiz olarak ödenen tutarlar ilgililerinden, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Yönetmeliği’nin 7 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan, “Özel hesaptan yapılan fazla veya yersiz ödemeler, tahsilatlar ile yargı kararları uyarınca iade edilmesi gereken tutarlar, ilgili harcama birimi tarafından takip edilir, özel hesaba iadesi sağlanır.” hükmüne göre tahsil edilecektir.

Yersiz ödenen kira yardımının iadesinin yapılacağı tarihe göre, https://www.barobirlik.org.tr/HesaplamaAraclari adresinden faiz oranı % 9, faize esas gün sayısı 360 olarak işaretlenip, hesaplanacak faiz tutarı ile anapara toplamı üzerinde yersiz ödenen tutarın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına yatırılması sağlanacaktır.