Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değerinden farklı olması durumunda, arsa payları ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazlarda Arsa Payının Düzeltilmesi Davası
Normal koşullarda arsa payının düzeltilmesi davası açılması açısından taşınmazın kentsel dönüşüme girmiş olmasının bir önemi bulunmamaktadır. Bununla birlikte Yargıtay son dönemde verdiği kararlarında, kentsel dönüşüme girmiş taşınmazlarda arsa payının düzeltilmesi davası açılamayacağına karar vermektedir.
| Karar | Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E: 2024/6889 K: 2025/1930 |
| 4721 Sayılı Kanun’un 2. maddesi uyarınca herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzenini korumayacağını davacının dava dilekçesi ile de sabit olduğu üzere işbu taşınmazı kentsel dönüşüme girdiğinin ve yeniden inşasının yapılacağının bilinciyle satın aldığı, satın alma sebebinin bu dönüşüm sebebiyle kendisine maddi fayda sağlamak olduğu, bu sebeple alınan taşınmaz için düzenlenen arsa payları incelenmeden alınmasının hayatın olağan akışına uygun olmadığı, bu davanın açılmasının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı. |
Yargıtay taşınmazın kentsel dönüşüme girdiğinin ve yeniden inşasının yapılacağının bilinciyle satın alındığı, satın alma sebebinin bu dönüşüm sebebiyle kendisine maddi fayda sağlamak olduğu, bu sebeple alınan taşınmaz için düzenlenen arsa payları incelenmeden alınmasının hayatın olağan akışına uygun olmadığı, bu davanın açılmasının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağına karar vermektedir.
| Karar | Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E: 2024/5809 K: 2025/3987 |
|
| Uzun süre zarfında arsa paylarına itiraz edilmemiş olması dikkate alındığında, açılan davanın 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci madde hükmüne aykırılık teşkil ettiği, davanın haksız olduğu, her ne kadar bilirkişi raporunda arsa payları yeniden düzenlenmiş olsa da bu tespitlerin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (634 sayılı Kanun) 3 üncü maddesindeki yasal koşulları sağlamadığı |
Yargıtay’ın bu yönde kararlar vermesindeki temel etken kentsel dönüşüme girecek taşınmazda arsa payının düzeltilmesi davası açılmasının, Medeni Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesidir.
| Karar | Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E: 2019/4409 K: 2019/6534 |
| Davacının kat mülkiyetine geçiş tarihinde malik olduğu, bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihten bu yana geçen uzun süre içerisinde arsa paylarına herhangi bir itirazlarının olmadığının tespit edilerek mahkemece davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı. |
Yargıtay’ın bu yöndeki kararları, sırf kentsel dönüşümden rant elde etmek için bağımsız bölüm satın alan ve hemen sonrasında arsa payının düzeltilmesi davası açan kişiler açısından anlaşılabilir. Taşınmazın kentsel dönüşüme girdiğinin ve yeniden inşasının yapılacağının bilinciyle satın alan, satın alma sebebi bu dönüşüm sebebiyle kendisine maddi fayda sağlamak olduğu aşikar olan kişiler yönünden iyi niyet ve dürüstlük kuralı uygulanabilir.
Ancak kentsel dönüşüme giren tüm parseller ve yapılar açısından dürüstlük kuralına aykırılık nedeniyle dava açılamayacağına karar vermek hakkaniyet uygun değildir. Örneğin Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin E: 2024/5809 K: 2025/3987 sayılı kararına konu olan olayda olduğu gibi, kentsel dönüşümden çok önce bağımsız bölüm alan, uzun süre bu yapıda ikamet eden veya yapıyı kiraya veren, yapı kentsel dönüşüme girdiğinde ise (arsa payı karşılığı olarak müteahhitle yapılan sözleşme görüşmeleri nedeniyle) bağımsız bölümünün arsa payının, değeriyle orantılı olmadığını anlayarak dava açan kişiler açısından dürüstlük kurallarına uyulmadığını iddia etmek oldukça zor olsa gerektir.
Bunun yanı sıra, Medeni Kanunun sistematiği gereği, kural olarak iyi niyetin varlığı söz konusudur. Yani iyi niyetin varlığı karinedir; kişiler, aksi ispat edilinceye kadar iyi niyetli olarak kabul edilirler. Kentsel dönüşüme giren davalar açısından dürüstlük kuralına aykırılığı ve iyi niyetin yokluğunu karine olarak kabul etmek, Medeni Kanunun genel sistematiğine de aykırıdır.
Bunun yanı sıra bu kararların çoğunda hem “kat irtifakı tesisi tarihinde bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan somut ve haklı nedenlerin bulunduğu ispatlanamadığı” hem de “bu durum karşısında herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz hükmü de dikkate alınarak bu davanın açılmasının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı” şeklinde iki farklı gerekçe ortaya konulmaktadır.
Eğer “kat irtifakı tesisi tarihinde bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan somut ve haklı nedenlerin bulunduğu ispatlanamadığı” sonucuna varılıyor ise konuyu iyi niyetin varlığı yönünden tartışmak anlamsızdır. Çünkü zaten dava ispatlanamamıştır. Tersinden söylersek iyi niyetin yokluğunu karine olarak kabul edeceksek davanın ispatlanamamasının ne gibi bir önemi vardır.
Üstelik buradaki iyi niyet dava açmanın zamanlaması ile ilgilidir. Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre arsa paylarını bizzat hazırlayıp bilerek bunun tapuya tescilini sağlayan malik veya paydaşların sonradan arsa paylarının yanlışlığına dayanarak dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı zaten kabul edilmektedir. Ancak bu durumda olmayanlar ile bağımsız bölümlerin mülkiyetini sonradan intikal edip arsa payının ilk belirlenmesinde hiçbir surette katılımı ve etkisi söz konusu olmayan maliklerin dava açmasının önünde herhangi bir engel olmasa gerektir.
Bu nedenle, rant elde etmek için bağımsız bölüm satın alan ve hemen sonrasında arsa payının düzeltilmesi davası açan kişiler açısından iyi niyet kurallarının uygulanmasının gayet yerinde olduğunu ama kentsel dönüşümden çok önce bağımsız bölüm alan, uzun süre bu yapıda ikamet eden veya yapıyı kiraya veren, yapı kentsel dönüşüme girdiğinde ise bağımsız bölümünün arsa payının, değeriyle orantılı olmadığını anlayarak dava açan kişiler yönünden bu kuralın katı şekilde uygulanmasının hak arama hürriyetine aykırılık teşkil edeceğini düşünüyoruz.
Buradaki mesele iyi niyetli olmayan kişilerin sırf kentsel dönüşüm sürecini geciktirmek veya kendilerine daha fazla menfaat temin etmek amacıyla dava açmalarını engellemek ise bunun yolu, bu şekilde dava açan herkesi otomatik olarak kötü niyetli olarak kabul etmek değil, arsa payının düzeltilmesi davasının, kentsel dönüşüm sürecini etkilemesini önleyici tedbirler (örneğin bekletici mesele uygulamasından dönmek gibi) almaktır.
