Kentsel Dönüşümde Kamulaştırma

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, kentsel dönüşüm alanında kalan taşınmazların kamulaştırılmasını düzenlenmektedir. Bununla birlikte taşınmaz sahipleri, inşaatlarını kendileri de yapabilirler. Bu konuyla ilgili olarak şu yazımıza bakabilirsiniz: Kentsel Dönüşüm Alanlarında Parsel Malikleri Kendileri Uygulama (İnşaat) Yapabilirler mi?

Kentsel dönüşüm alanında kalan ve özel mülkiyette bulunan taşınmazların belediye tasarrufuna alınabilmesi için iki yol bulunmaktadır. Bunlar anlaşma ve kamulaştırmadır.

Kentsel Dönüşümde Anlaşma Yolunun Esas Olması

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, kentsel dönüşümde gönüllülük esasını benimsemiştir. Bu maddenin 5. fıkrasına göre kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kamulaştırma seçeneği, ancak anlaşma olmadığında gündeme gelmektedir. Bu husus madde metninde açıkça belirtildiği gibi, Danıştay 6. Dairesi de anlaşma yolu denenmeden kamulaştırma yolunun tercih edilmesini hukuka aykırı bulmuştur. Bu konuda anılan Dairenin 26.10.2011 tarihli ve E: 2009/10848, K: 2011/4020 sayılı kararına bakılabilir (Aydınlı ve Kaya, 2013: 458).

Ancak 73. maddenin önemli bir eksiği söz konusudur. Madde, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen bir alanda maliklerle ne şekilde anlaşılacağına dair bir düzenleme getirmemiştir. Örneğin maliklerin sahip oldukları taşınmazın değeri ne şekilde belirleneceği, bu alanda malik olanlara ne kadar konut verileceği madde metninde izah edilmemiştir. Bu hususun, 6306 sayılı Kanun’da olduğu üzere, madde metninde açıkça belirtilmesi faydalı olurdu.

Ancak yine de genel bir yaklaşım olarak anlaşma şeklinin şu şekilde olması gerektiği düşünülebilir: Öncelikle taşınmaz maliklerinin taşınmazlarının değeri, sonrasında ise verilecek konutların değeri belirlenmelidir. Bu değere proje ortak maliyeti eklenir. 73. maddenin 9. fıkrasına göre kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Bu proje ortak giderleri, kentsel dönüşüm alanındaki taşınmazların durumuna göre paylaşılmaktadır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır.

Proje ortak giderleri eklenerek bulunacak değer, taşınmazın değeriyle karşılaştırılır. Eğer taşınmazın değeri daha yüksek ise malike ilave konut veya işyeri verilebilir. Eğer konut ya da işyerinin değeri, malikin taşınmazından daha değerli ise malik, aradaki farkı belediyeye ödemelidir. Maddenin 12. fıkrası belediyeye bu yetkiyi vermektedir. Bu fıkraya göre belediye, imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.

Kentsel Dönüşümde Kamulaştırma

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, taşınmaz malikleri ile anlaşma olmaması durumunda, anlaşma yapmayan maliklerin taşınmazlarının kamulaştırılacağına dair açık bir hüküm ihtiva etmemektedir. Sadece tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan ya da mülkiyeti davalı olan taşınmazların kamulaştırılması açıkça düzenlenmiştir. 73. maddenin 13. fıkrasına göre “kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir.”

Belki aynı maddede geçen “Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir.” yetkilidir ifadesi, belediyenin kentsel dönüşüm amacıyla kamulaştırma yapmaya yetkili olduğu şeklinde yorumlanabilir. Ancak, madde daha ziyade belediyeye bazı konularda yetki veriyor şekilde yorumlamaya daha müsaittir. Üstelik maddenin 8. fıkrasında geçen “Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18’inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.” ifadesi de izaha muhtaçtır.

Ancak yine de 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesinin gerektirdiği uygulamalar için belediyelerin kamulaştırma yap yetkisinin bulunduğunu kabul etmek, maddenin amacına daha uygun bir yaklaşım olacaktır. Zaten madde metninde geçen “Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların (…) kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.” ibaresi de bu görüşü doğrular niteliktedir.

Kamulaştırma konusunda 73. maddede ayrıntılı hükümler yer almamaktadır; bu nedenle bu konuda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.

Kentsel Dönüşümde Mülkiyet İhtilafı Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılması

73. maddeye göre kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Bu ifadeden maliki belirli olmakla birlikte, mülkiyeti davalı olan taşınmazların malikleriyle anlaşma yoluna gidilmeyeceği, bu taşınmazların doğrudan kamulaştırılacağı anlaşılmaktadır.

Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma Yapılıp Yapılamayacağı

Acele kamulaştırma müessesi, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: “3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilânda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.”

Belediye Kanunu’nun 73. maddesinde bu yönde bir hüküm bulunmamasına karşılık, Bakanlar Kurulunun Kamulaştırma Kanunu’nun 73. maddesinin verdiği genel yetkiye dayanarak kentsel dönüşüm alanında kalan taşınmazlar hakkında acele kamulaştırma kararı verdiği görülmektedir. Ancak Danıştay 6 Dairesi bu konuda verdiği kararlarında belediyenin kentsel dönüşüm sınırları içindeki mülk sahipleri ile öncelikli olarak anlaşma yoluna gitmesini, anlaşmanın gerçekleşmemesi halinde de olağan kamulaştırma yolunu tercih etmesi gerektiğini ifade etmiştir (Aydınlı ve Kaya, 2013: 458). Konu hakkında Danıştay 6. Dairesinin 26.10.2011 tarihli ve E: 2009/10848, K: 2011/4020 sayılı kararına bakılabilir.

Danıştay’ın bu yönde karar vermesinde, acele kamulaştırma işleminin niteliğinin etkili olduğunu düşünüyoruz. Acele kamulaştırma işlemi çok istisnai bir durumdur. Kamulaştırma işleminin mülkiyet hakkını doğrudan etkilediğini dikkate aldığımızda acele kamulaştırma işlemlerine ancak çok istisnai durumlarda başvurulması gerektiği açıkça görülür.

Fakat burada çok önemli bir hususu gözden kaçırmamak gerekir. Acele kamulaştırma işlemleri, bu konuda alınmış bir Bakanlar Kurulu kararına dayanılarak yapılmaktadır. Dolayısıyla acele kamulaştırma işlemlerinde asıl dava konusu işlem Bakanlar Kurulu kararı olmalıdır. Bakanlar Kurulu kararı dava konusu edilmeksizin acele kamulaştırma kararlarının iptal edilemeyeceğini düşünüyoruz. Çünkü kentsel dönüşüm açısından baktığınızda, asıl hukuka aykırılık, acele kamulaştırma işleminde değil, buna esas teşkil eden Bakanlar Kurulu kararındadır.

Kentsel Dönüşümde Kamulaştırma Dışı Tutulan ve İmar Hakkı Verilmeyen Parsellerin Durumu

73. maddenin 8. fıkrasına göre belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18’inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.

Bu fıkra ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamının belediyeler tarafından yapılacağı veya yaptırılacağı, belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanların kamulaştırmasız el atma davası açabileceği hükme bağlanmıştır.

Bu hüküm aslında zaten var olan bir uygulamayı 73. madde metnine taşımaktan öte bir anlam ifade etmemektedir. Zira imar planı içerisinde bulunup da kendilerine imar hakkı verilmeyen parsel maliklerinin kamulaştırmasız el atma davası açabilecekleri açıklama gerektirmeyecek kadar açıktır.