Gayrimenkul satış vaadiyle ilgili olarak hazırlamış olduğumuz geniş kapsamlı bir yazıya şu linkten ulaşabilirsiniz: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği ve Özellikleri Bu yazımızda adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin hukuki sonuçlarını irdeleyeceğiz.
Türk Borçlar Kanunu‘nun 237. maddesine göre; taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Ayrıca Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince gayrimenkul mülkiyetinin nakline dair sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça geçersizdir.
Bu nedenle noterde yapılmayan (adi yazılı) gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde şekil şartı konusunda şu yazımıza bakınız: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şekil Şartı
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2010/6611 K: 2010/7988 T: 08.07.2010: “Davada dayanılan 27.05.1997 günlü sözleşme, noterde onaylama şeklinde yapılmıştır. Oysa Noterlik Kanununun noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60.maddesinin 3. fıkrası ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin “düzenleme şeklinde yapılmasını” zorunlu kılan 89.maddesi hükümleri uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Kanunun geçerlilik şartı olarak öngördüğü bir hukuki işlemin zorunlu şekil koşuluna uyulmadan yapılması, o sözleşmeyi geçersiz kılar. Biçimine uygun düzenlenmeyen bir sözleşmeye dayanılarak da o sözleşmenin ifası istenemeyeceğinden, karşı tarafın iyiniyetli olup olmamasının da bir önemi yoktur.
Bu geçersizliğin bazı önemli sonuçları vardır.
(1) Noterde Yapılmayan (Adi Yazılı) Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Sebepsiz Zenginleşme
Türk Medeni Kanununun 706, Türk Borçlar Kanununun 237, Tapu Kanununun 26 ve Noterlik Kanununun 60 ile 89. maddeleri gereğince gayrimenkul mülkiyetinin nakline dair sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça geçersiz olup, hukuken alıcıya her hangi bir hak bahşetmez.
Bu nedenle, taraflar arasında düzenlenen harici satış sözleşmesi mülkiyetin nakli bakımından geçersiz olup, taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler.
Geçersiz sözleşmeye göre bir bedel ödenmiş ise, 10.07.1940 tarihli ve E: 1939/2, K: 1940/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, taraflar satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E: 2016/524 K: 2017/9222 T: 7.6.2017: “Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi haricen düzenlenmiştir. TMK 706, TBK 237, TK 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince gayrimenkul mülkiyetinin nakline dair sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça geçersiz olup, hukuken alıcıya her hangi bir hak bahşetmez. Bu nedenle, taraflar arasında düzenlenen harici satış sözleşmesi mülkiyetin nakli bakımından geçersiz olup, taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler.”
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifa ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana ve enflasyon oranlarına bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve az olduğu da bir gerçektir. Bu bakımdan iade kararı verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekmektedir.
Satış bedeli ödenmiş ve taşınmaz teslim edilmiş ise, satış bedelini geri vermeyen taraf taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz. Keza, verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, ödediği bedel geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir. Bu bağlamda, verilen satış bedeline alıcı faiz, taşınmazın kullanılmasından dolayı da satıcı ecrimisil veya kira bedeli isteyemez. Bu kapsamda, taraflar arasındaki harici sözleşmeye dayalı olarak taşınmazı iyi niyetli zilyet olarak kullanan zilyet, davalı tarafa ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamaz.
(2) Noterde Yapılmayan (Adi Yazılı) Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Cezai Şart
Geçerli (resmi bir şekilde) düzenlenmemiş olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak cezai şart istenemez. Zira cezai şart asıl borca ilişkin feri haklardandır; asıl borç hükümsüz olunca, cezai şart da hükümsüzdür (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 26.06.2008, E: 2008/3543 K: 2008/8902)
Bu kapsamda, geçersiz yani adi yazılı sözleşmelere dayanarak tarafların birbirlerinden cezai şart istemelerine olanak yoktur. Bu sözleşme gereğini yerine getirmek istemeyen bir taraf diğer tarafa aldıklarını geri vermek ve diğer taraftan da verdiklerini almak hakkına sahiptir. Uygulamada taraflar bu nedenle birbirlerine verdikleri kaparo adı altında bedelleri geri isteyebilir.
(3) Noterde Yapılmayan (Adi Yazılı) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Menfi Zarar
Türk Medeni Kanununun 706, Türk Borçlar Kanununun 237, Tapu Kanununun 26 ve Noterlik Kanununun 60 ile 89. maddeleri gereğince tapulu taşınmazların satış vaadini de içeren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda resen düzenlenmesi gerekir.
Noterlikçe imza onayı şeklinde yapılan sözleşmeler geçersiz olup herkes verdiğini denkleştirici adalet kurallarına göre iade eder.
Genel kural bu olmakla beraber; taraflar edimlerini karşılıklı olarak tamamen veya kısmen yerine getirmişse (örneğin arsa sahibi ait tapuların tamamını veya bir kısmını yükleniciye tapuda vermiş ise) veya yüklenici inşaatın tamamını veya bir kısmını tamamlamış ise taraflar geçersiz sözleşmeyi benimsemiş demektir. Bu durumda, sonradan şekil noksanlığının ileriye sürülmesi Türk Medeni Kanununun 2. maddesindeki iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından geçersizlik iddiası dinlenemez.
