1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası


Bu çalışmamızda taşınmaz satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarla ilgili konuları (görevli ve yetkisi mahkeme, dava şartları, zamanaşımı, davanın karara bağlanması) açıklayacağız. Taşınmaz satış vaadi hakkında detaylı bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği ve Özellikleri

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2009/1955 K: 2009/2878 T: 09.03.2009).

Türk Medeni Kanununun 716. maddesine göre, mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Bu kapsamda, satış vaadi alacaklısı da satış vaadi borçlusunun, parselin mülkiyetini devretmekten kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin kendisine hükmen geçirilmesini isteyebilir. Ancak şunu da belirtelim: Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh süresi olan beş yıllık sürenin sonunda, bu sürenin tekrar uzatılması için dava açılamaz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2018/1322 K: 2019/1159: “Davacının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi borçlularına karşı tapuyu devretmeleri konusunda icbar davası açması gerekirken taşınmazlar üzerindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şerhinin devamı ve tapuya tescili içim davayı açmasında hukuki yarar bulunmadığı, ikinci beş yıllık süre için dava açılamayacağı.”

1. Taşınmaz Satış Vaadinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

a) Genel Kural

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın aynına ilişkin bir davadır. Bu davada görevli mahkeme dava değerinin bir önemi olmaksızın asliye hukuk mahkemeleridir.

b) Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Kapsamında Kalan Uyuşmazlıklar

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3. maddesinin (h) bendinde mal kavramı “alışverişe konu olan; taşınır eşya, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallar ile elektronik ortamda kullanılmak üzere hazırlanan yazılım, ses, görüntü ve benzeri her türlü gayri maddi mallar” olarak tanımlanmıştır. Bu nedenle “konut veya tatil amaçlı taşınmazın” tüketici işlemi ile taşınmaz satış vaadine konu olması durumunda söz konusu ilişkiden doğacak uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olması gerekmektedir.

Konu hakkında Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin E: 2016/340 K: 2018/4980 T: 02.07.2018 kararında şu ifadelere yer verilmiştir: “Tüketici olan davacılar yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğundan o yerde ayrı bir tüketici mahkemesi varsa çekişmenin tüketici mahkemesinde görülmesi aksi halde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması yasadan kaynaklanan bir zorunluluktur. Mahkemece, kamu düzeninden olan görev hususu resen gözetilerek yukarıda yazılı olduğu üzere işlem yapılması gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile, davanın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanundan kaynaklanan bir dava olarak görülerek sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu gerekçesi ile; mahkemenin bu nedenle görevsizliğine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.”

Taşınmazın bulunduğu yerde bağımsız bir tüketici mahkemesinin bulunmaması halinde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması ve davanın sonuçlandırılması gerekmektedir. Konu hakkında Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin E: 2016/340 K: 2018/4980 T: 02.07.2018 kararında şu ifadelere yer verilmiştir: “Tüketici olan davacılar yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğundan o yerde ayrı bir tüketici mahkemesi varsa çekişmenin tüketici mahkemesinde görülmesi aksi halde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması yasadan kaynaklanan bir zorunluluktur.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3. maddesinin (h) bendi kapsamı dışında kalan yani “konut veya tatil amaçlı taşınmaz” niteliğinde olmayan gayrimenkullerin satış vaadine konu olması nedeniyle açılan davalar, tüketici mahkemesinde değil asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2016/4776 K: 2016/6225 T: 24.05.2016: “Somut uyuşmazlıkta, davacı tüketici yüklenicinin temlikine dayalı olarak kat irtifakı kurulan 3 sayılı parselde zemin kat 16 numaralı dükkân niteliğindeki bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ve adına tescilini talep etmiştir. Davacının adına tescilini talep ettiği bağımsız bölümün niteliği 6502 sayılı Kanunun 3/h maddesinde belirtilen mallar arasında sayılmadığından, aynı Kanunun 73. maddesi uyarınca uyuşmazlık tüketici mahkemesince çözülemez. Başka bir anlatımla, çekişmenin asliye hukuk mahkemesinde görülmesi kanundan kaynaklanan bir zorunluluktur.”

2. Taşınmaz Satış Vaadinde Yetkili Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmaz üzerindeki aynî hakka veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine veya alıkoyma hakkına ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmaktadır. Dolayısıyla taşınmaz satış vaadinden kaynaklı tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca gayrimenkulün aynının bulunduğu yer mahkemesidir.

3. Taşınmaz Satış Vaadinde Davacı

Taşınmaz satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davasını, satış vaadi alacaklısı açabilir. Bununla birlikte satış vaadi alacaklısının vefat etmesi durumunda, bu kişinin mirasçıları da dava açma hakkına sahiptirler.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğuran sözleşmelerdendir. Böyle bir sözleşme ile alacaklı durumuna gelen kimse, sözleşmeden doğan bu şahsi hakkını, devir yasağı söz konusu olmadığı sürece borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü bir kişiye yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devir ve temlik edebilir. Bu durumda, alacağı temellük eden kimse, temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2010/1003 K: 2010/3455 T: 30.3.2010). Vaat alacaklısının ölümü halinde mirasçılar külli halef olarak bunların yerine geçer.

4. Taşınmaz Satış Vaadinde Davalı

Kural olarak dayanağı ne olursa olsun tapu iptali ve tescil davaları, tapuda malik olarak görünen kişi aleyhine açılır.

Taşınmaz satış vaadi yapılabilmesi için taşınmazın muhakkak vaat borçlusunun mülkiyetinde bulunması zorunlu değildir. Yani bir kişi, mülkiyetinde bulunmayan herhangi bir taşınmazın satışını vaat edebilir. Bununla birlikte vaat borçlusu taşınmaza malik değil ise bu kişi tapuda malik olmayacağına göre bu kişi aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılamaz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2016/16133 K: 2019/2295 T: 13.03.2019: “Taraflar arasında noterde yapılan geçerli bir satış vaadi sözleşmesi mevcut olup taşınmazın imar durumunun düzelmesi halinde tapuda ferağ verileceğine ilişkin şarta bağlanmıştır. Bu aşamada dava konusu taşınmaz tapuda satış vaadi borçluları olan davalılar adına kayıtlı olmadığından sözleşmenin ifa olanağı bulunmamaktadır.”

Paylı mülkiyette sadece payın satışını vaat eden malike karşı dava açılır.

Vaat alacaklısının ya da borçlusunun ölümü halinde mirasçılar külli halef olarak bunların yerine geçer. Bunlar elbirliği mülkiyeti halinde taşınmaza malik oldukları için davanın tüm mirasçılara karşı açılması gerekir. Başlangıç itibariyle tümü davalı olarak gösterilmemişse yargılama safhasında bu hususun tamamlanmasını müteakip davaya devam edilmektedir.

5. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davalarında Zamanaşımı

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tescil Davalarında Zamanaşımı

6. Davanın Kabulü İçin Gereken Şartlar ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davasında dikkat edilmesi gereken bazı hususlar bulunmaktadır.

a) Sözleşmenin İfa Kabiliyetinin Olması

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunmasıdır. Eğer herhangi bir nedenle, sözleşmenin ifa kabiliyeti yok ise davanın kabulü de mümkün değildir.

Örneğin vaat borçlusu taşınmaza malik değil ise bu kişi tapuda malik olmayacağına göre bu kişi aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılamaz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2016/16133 K: 2019/2295 T: 13.03.2019: “Taraflar arasında noterde yapılan geçerli bir satış vaadi sözleşmesi mevcut olup taşınmazın imar durumunun düzelmesi halinde tapuda ferağ verileceğine ilişkin şarta bağlanmıştır. Bu aşamada dava konusu taşınmaz tapuda satış vaadi borçluları olan davalılar adına kayıtlı olmadığından sözleşmenin ifa olanağı bulunmamaktadır.”

Keza, elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2015/1164 K: 2015/2654)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2016/11605 K: 2019/3769: “Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla, satıcı elbirliği ortağının payı, alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.”

b) Bedelin Ödenmiş Olması

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2009/1955 K: 2009/2878 T: 09.03.2009)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2011/6312 K: 2011/7489 T: 8.6.2011: “Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedelin tamamının ödenmiş olması gerekir. Bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.” Devamını Oku

Bedelin ödendiğini ispat etmek davacıya düşmektedir. Mahkemece yapılması gereken iş, taksitli ödemelere ilişkin davacıdan delillerini isteyip toplamak, ödemeler kanıtlanmazsa bu miktarın dava tarihine göre güncelleştirmek, davacının kanıtlayamadığı ödeme tutarını davalılara ödemek üzere depo ettirmek, davayı ancak bundan sonra kabul etmek olmalıdır.

Bedelden ödenmeyen bir kısım var ise mahkemece şu yol izlenmelidir. Öncelikle taşınmazın tamamının dava tarihindeki rayiç değeri hesaplanmalıdır. Sonra davacı tarafından ödediği ispat edilen kısmın satış vaadi sözleşmesindeki taşınmaz satış bedeline oranı belirlenmelidir. En son aşamada dava tarihindeki rayiç değerinde davacının ödediği bedelin oranı mahsup edildikten sonra bakiye bedelin depo edilmesi için davacıya süre verilmelidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2015/1410 K: 2015/4749 T: 28.4.2015: “Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir. Bu durumda mahkemece, dava konusu edilen ve satış vaadine konu kısmın dava tarihindeki rayiç değeri, ayrıca davacının ödediği tespit edilen bedelin satış vaadi sözleşmesindeki taşınmaz satış bedeline oranı belirlenmeli, bu bedeller belirlendikten sonra taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinden davacının ödediği bedelin oranı mahsup edildikten sonra bakiye bedelin ödenmesi için davacıya süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.” Devamını Oku

7. Taşınmaz Satış Vaadinde Karar

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında davanın mahkemece kabulü halinde taşınmazın davacı adına tesciline ve bedelin davalıya ödenmesine karar verilir.