İçindekiler
1. Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Mal İktisabı
Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanımı, esas itibariyle Medeni Kanunun 713. maddesi ile düzenlenmiştir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tarıma elverişsiz araziyi imar ve ihya eden, arazinin mülkiyetini ancak 3402 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinde öngörülen zamanaşımı ile kazanım şartlarını gerçekleştirdikten sonra kazanılabilir.
Olağanüstü zamanaşımı ile kazanımın incelenmesinde kadastrosu yapılmış taşınmazlarla henüz kadastrosu yapılmamış taşınmazları ayırmak gerekmektedir.
– Kadastrosu yapılmış yerlerde olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanımı Medeni Kanunun 713 üncü maddesine tabidir.
– Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde de kadastro yapılıncaya kadar tapulu taşınmazlar bakımından Medeni Kanunun 713 üncü maddesi uygulanacaktır.
– Kadastro yapılırken, kadastrosu yapılacak taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmamasına göre Kadastro Kanunu ayrı hükümlere yer vermiş bulunmaktadır (md.13, 14).
2. Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanımın Şartları
743 sayılı Kanunun “Fevkalâde müruruzaman” başlığını taşıyan 639 uncu maddesi, 4721 sayılı Kanunun 713 üncü maddesiyle yeniden düzenlenmiştir. Bu madde metnine aşağıda yer verilmiştir.
“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.”
Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanımının şartları üç grupta toplanabilir.
1) Taşınmazın zamanaşımı ile mülkiyet kazanımına elverişli bir taşınmaz olması.
2) Mülkiyeti kazanacak kişinin, bu taşınmazın Kanunun aradığı şartlarla bir süre zilyet olması.
3) Zilyedin mahkemeye müracaatı üzerine mahkemece yapılacak ilanı müteakip işleyecek itiraz süresi içinde malikin mülkiyetini ileri sürerek itiraz etmemiş olması.
Bu şartlar gerçekleştiği takdirde zilyet, taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur ve mahkeme zilyet adına mülkiyetin tesciline karar verir.
a. Taşınmaza İlişkin Şart
Medeni Kanunun 713 üncü maddesine göre, ancak tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda; tapuda kayıtlı olup da sicilden malikin kim olduğu anlaşılamayan veya sicilde malik gözüken kişinin ölmüş olması yahut gaipliğine karar verilmiş bulunması hallerinde tapulu taşınmazlarda zamanaşımı ile mülkiyet kazanılabilir. Eski kanundan farklı olarak yeni kanunla bu yolla kazanımın taşınmazın tamamının yanında, bir parçası veya bir payı üzerinde de olabileceği kabul edilmiştir.
a.1. Özel Mülkiyete Elverişli Olması
Tapuda kayıtlı olsun veya olmasın ancak özel mülkiyete elverişli taşınmazlarda olağanüstü zamanaşımı gerçekleşebilir. 3402 sayılı Kanunun 18/f/2 maddesine göre “Orta malları, hizmet malları, ormanlar, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmazlar tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez.” Keza, 5737 sayılı Vakıflar Kanununun 15 inci maddesine göre “vakıfların hayrat taşınmazları haczedilemez, rehnedilemez, bu taşınmazlarda mülkiyet ve irtifak hakkı için kazandırıcı zamanaşımı işlemez.” Mülga 743 sayılı Medeni Kanuna 13.07.1967 tarihli ve 903 sayılı Kanunla eklenen 81/B maddesiyle Medeni Kanuna tabi vakıfların mallarının kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanımı tamamen önlenmiş olmaktadır.
a.2. Malikin Tapuda Belli Olmaması
Tapusuz taşınmazlarda bu şart kendiliğinden mevcuttur. Tapuda kayıtlı taşınmazlarda ise ancak tapu sicilinden maliki kim olduğu anlaşılamayan taşınmazlarla yirmi sene önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş bir kişinin sicilde malik olarak gözüktüğü taşınmazların mülkiyeti zamanaşımı ile kazanılabilir.
Malikin kim olduğunun anlaşılamaması, malik sütununun boş bırakılmış veya sicilde kimliğinin belirsiz ve yetersiz olmasından kaynaklanır.
Yirmi sene önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş bir kimse adına var olan tescil de taşınmaz malikini göstermemektedir. Tapuda malik olarak görünmekte devam eden kişinin mirasçılarının mevcut olması, üçüncü kişilerce taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmasına engel değildir. Öte yandan, mirasçılar zamanaşımı ile kazanım süresi dolmadan kendi adlarına intikali yaptırdıkları takdirde, artık bu taşınmaz olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılamaz.
Hisseli taşınmazlarda, payların Medeni Kanunun 713 üncü maddesi uyarınca olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkündür. Bu husus 3402 sayılı Kanunun 15/f/2. maddesinde ifade edilmiştir.
b. Zilyetliğe İlişkin Şart
Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanacak kişinin taşınmaza malik sıfatı ile davasız ve aralıksız yirmi sene süreyle zilyet bulunması gerekir.
b.1. Malik Sıfatıyla Zilyetlik
Zilyedi olduğu taşınmaz için kira bedeli veya kendiliğinden ecrimisil ödeyen zilyedin malik sıfatı ile zilyet olduğundan bahsedilemez. Tapusuz taşınmazlarda aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar (40 ve 100 dönüm dahil) olan bir veya birden fazla gayrimenkul bakımından zilyetliğin ispatı özel bir kayda tabi değildir; zilyetlik belgelerle veya bilirkişi yada tanık beyanlarıyla ispat edilebilir (Kadastro Kanunu md.14/f/1).
b.2. Davasız Zilyetlik
Zilyedin zamanaşımından faydalanabilmesi için zilyetliği davasız olmalıdır.
b.3. Aralıksız Zilyetlik
Malik sıfatı ile aralıksız zilyetlik, aralıksız yirmi sene devam etmiş olmalıdır. zilyetliğin aralıksız devam etmesinden maksat, zilyetliğin zamanaşımı süresinde kaybedilmemiş olmasıdır. Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında, Borçlar Kanununun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır (MK. md. 714).
Zamanaşımından yararlanma şartları bulunan her zilyet, aynı şartlara sahip olan daha önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi süresine ilave etmek imkanına sahiptir (MK. md. 996). Medeni Kanunun 712 nci madde hükmünden farklı olarak aynı Kanunun 713 üncü maddesi, zilyedin iyiniyetli olmasını aramamaktadır.
3. Tescil Davasında Taraflar (Hasımlar)
Taşınmazın tescili için, tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır (MK. md. 713/3). Üçüncü fıkra hükmünde yapılan değişiklikle tescil davasında varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarının da davalı gösterilmesi zorunluluğu getirilmiştir.
4. İlan Şartı
Maddenin dördüncü ve beşinci fıkralarına göre davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Maddede yapılan değişikle üç kez gazeteyle ilân koşulu, bir kez ilân şeklinde değiştirilmiş, buna karşılık gazete dışında uygun araçlarla ilânda üç kez ilân koşulu değiştirilmemiştir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 04.12.1998 tarih ve 1996/4 esas, 1998/3 karar sayılı ilamında özetle; “tapusuz taşınmaz malların zamanaşımı yoluyla kazanılmasına ilişkin Türk Medeni Kanununu 639. maddesinin birinci fıkrası gereğince verilen tescil kararlarının inşai- ihdası (yapıca- kurucu- yenilik doğurucu) nitelikte olduğu, kararın kesinleştiği andan itibaren ileriye yönelik sonuç doğurduğu ve mülkiyet hakkının bu kararların kesinleştiği anda kazanıldığı” ifade edilmiştir.
Maddenin beşinci fıkrayla doktrinde ve uygulamada uzun süredir tartışmalı olan bir konu, Yargıtay’ın yukarıda yer verilen kararından farklı olarak düzenlenmiştir. Mülkiyet hakkının hangi anda kazanılmış olacağı sorusunu cevaplayan bu yeni hükme göre mülkiyet birinci fıkrada öngörülmüş olan bütün şartların gerçekleştiği anda kazanılmış olacak, yani hâkimin vereceği tescil kararı geriye dönük (makable şamil) sonuç doğuracaktır.
