Önalım Hakkı Davalarında Vekalet Ücreti

Şufa (önalım) hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin, diğer bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda bu payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahip olması anlamına gelir. Önalım hakkıyla ilgili detaylı bilgi için şu yazımıza bakınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?

a) Önalım Davalarında Vekalet Ücreti Nispi mi?

Öncelikle önalım davalarında vekalet ücretinin maktu mu nispi mi olduğunu değerlendireli. Yargıtay kararlarına göre, önalım davalarında dava sonunda verilecek karar mülkiyetin aktarılmasına ilişkin bir karar olduğundan İçtihadı Birleştirme Kararı’nda da belirtildiği üzere davanın sonunda nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 12010/1065 K: 2010/7382)

Şimdi önalım hakkı davalarında vekalet ücretine hükmedilip hükmedilmeyeceği konusuna değinelim.

b) Önalım Davasının Reddi Halinde Davalı Lehine Vekalet Ücreti

Önalım hakkı istemiyle açılan davanın reddedilmesi halinde, davalı lehine vekalet ücretine hükmedileceği konusunda duraksama bulunmamaktadır.

Konu hakkında Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 25.01.2024 tarihli ve E: 2023/5435 K: 2024/491: sayılı kararında “İlk Derece Mahkemesince davacının diğer hissedar malik davalıya ön alım hakkını kullanamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Bu durumda hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince davalı yararına tarifenin üçüncü kısmına göre harçlandırılan tutar üzerinden nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken, maktu vekâlet ücretine hükmedilmesi bozmayı gerektirir.” ifadelerine yer verilmiştir. Kararın tamamını okumak için: Devamını Oku”

c) Önalım Davasının Kabulü Halinde Davalı Lehine Vekalet Ücreti

Buna karşılık önalım hakkı davalarında davacı lehine vekalet ücretine hükmedilip hükmedilmeyeceği konusu tartışmalıdır. Ancak Yargıtay taşınmazda pay satın alan davalı, önalım hakkının kullanılması yönünden davanın açılmasına sebebiyet vermiş olduğunu, bu nedenle de önalım hakkı davalarında davanın kabul edilmesi durumunda davacı lehinde vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ifade etmektedir.

Konu hakkında Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2010/1065 K: 2010/7382 sayılı kararında “Önalım davalarında dava sonunda verilecek karar mülkiyetin aktarılmasına ilişkin bir karar olduğundan İçtihadı Birleştirme Kararı’nda da belirtildiği üzere davanın sonunda nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekir. Medeni Kanun’un 734/1. maddesi hükmü gereği önalım hakkı ancak dava açılarak kullanılabileceğinden taşınmazda pay satın alan davalı, önalım hakkının kullanılması yönünden davanın açılmasına sebebiyet vermiş olmakla davanın kabulüne karar verilmesi halinde vekalet ücreti ve yargılama giderlerinden sorumludur.” ifade edilmiştir.

Keza Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2017/65 K: 2017/8677 T: 21.11.2017 sayılı Kararında “Mahkemece, tapuda gösterilen bedel üzerinden ve davalı vekilinin ön inceleme duruşmasından önce kabul beyanı dikkate alınarak önalım hakkının tanınmasına karar verilmiştir. Bu durumda, yargılama giderlerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi ve dava açıldığında harcı yatırılan davaya esas değer üzerinden davacı yararına ve ön inceleme duruşmasından önce davalı vekilinin kabul beyanı dikkate alınarak vekalet ücretine hükmedilmesi ve davalıdan harç tahsili gerekirken; davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına ve davacı lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına karar verilmesi” denilmiştir.

Kanaatimizce, davalının bedelde herhangi bir iddiası olmadığı durumlarda, davacı lehinde vekalet ücretine hükmedilmesi, hakkaniyete aykırıdır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 312/2. maddesi gereğince davalı, davanın açılmasına kendi hal ve davranışıyla sebebiyet vermemiş ve yargılamanın ilk duruşmasında da davacının talep sonucunu kabul etmiş ise yargılama giderlerini ödemeye mahkum edilemez. Hukuk Muhakemeleri Kanununun yargılama giderlerine ilişkin hükümleri önalım davalarında da aynen uygulanır.

Bu kapsamda önalım hakkına konu payı satın alan davalının davanın açılmasına kendi hal ve davranışıyla sebebiyet vermemiş olduğunun dikkate alınması gerekir. Özellikle yargılamanın ilk duruşmasında davayı kabul eden ve bedel ya da diğer hususlar yönünden hiçbir itirazda bulunmayarak davanın uzamasına sebebiyet vermeyen davalı aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesi hakkaniyet aykırı bir sonuç olacaktır. Yukarıda verdiğimiz Yargıtay kararında  geçen “taşınmazda pay satın alan davalı, önalım hakkının kullanılması yönünden davanın açılmasına sebebiyet vermiş olmakla” ifadesine katılma imkanı ise kesinlikle bulunmamaktadır.

Bu karara karşı yazılmış karşı oyun önemli kısımları aşağıda verilmiştir:

“Türk Medeni Kanunun 734. maddesi gereğince önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Mülga 743 sayılı Kanunun 659 maddesinin yürürlükte olduğu tarihlerde önalım hakkının kullanılması herhangi bir şekle tabi tutulmamıştır. Önalım hakkı dava dilekçesi ile kullanılabileceği gibi yazılı biçimde diğer tarafa ulaştırılmak koşuluyla mektup yada noter ihtarnamesi ile de kullanılabiliyordu. 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesine göre yasal önalım hakkının sadece dava açmak suretiyle kullanılabileceği ilkesi getirilmiştir. Dava dışı irade açıklaması ile önalım hakkının kullanılması yeni kanuni düzenleme karşısında mümkün değildir.

Paylı taşınmazdan pay satın almayı yasaklayan kanun hükmü bulunmamaktadır. Pay satın alanın kendisine karşı önalım hakkının ileri sürüleceğini bilmesi mümkün değildir. Pay satın almadan önce diğer paydaşların önalım hakkını kullanmayacaklarına dair beyanlarını almaya zorunlu kılan yasal bir hüküm de bulunmamaktadır.

Hukuk Muhakemeleri Kanununun yargılama giderlerine ilişkin hükümleri önalım davalarında da aynen uygulanır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 312/2. maddesi gereğince davalı, davanın açılmasına kendi hal ve davranışıyla sebebiyet vermemiş ve yargılamanın ilk duruşmasında da davacının talep sonucunu kabul etmiş ise yargılama giderlerini ödemeye mahkum edilemez.

Davalı, davaya cevap dilekçesinde davayı kabul ettiğini bildirmiş olması nedeniyle HMK’nun 312/2 maddesi gereğince yargılama giderleri ve bu arada avukatlık ücreti ile yükümlü tutulamaz.”

d) Davacının Muvazaa İddiası Halinde Vekalet Ücreti

Önalım hakkı davalarında, vekalet ücretine etki edecek durum sadece davacının bedelin bilerek yüksek gösterildiğine yönelik muvazaa iddiasıdır. Davalının bedelin düşük gösterildiği iddiası, Yargıtay tarafından kabul görmemektedir.

Davacının bedelin bilerek yüksek gösterildiğine yönelik muvazaa iddiasında üç durum söz konusu olabilir.

• İlk olarak davacının muvazaa iddiasını ispatlayamaması durumunda, davacının iddia ettiği bedel ile tapudaki satış bedeli arasındaki fark üzerinden davalı lehine, kalan kısım üzerinden ise davacı lehine vekâlet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmesi gerekir. Örneğin tapuda satış bedeli 100 bin TL olan bir davada, davacı gerçek satış bedelinin 70 bin TL olduğunu iddia eder ve bu iddiasını kanıtlayamaz ise davacının iddia ettiği bedel (70 bin) ile tapudaki satış bedeli (100 bin) arasındaki fark (30 bin) üzerinden davalı lehine, kalan kısım (70 bin) üzerinden davalı lehine vekalet ücretine karar verilmesi gerekir.
• Konu hakkında Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2023/98 K: 2024/592 T: 5.2.2024 sayılı kararında “Davacının bedelde muvazaa iddiasını ispatlayamadığı ancak ön alım talebinin yerinde olduğu, ön alım davalarında davacı bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığında iddia ettiği bedel ile tapudaki satış bedeli arasındaki fark üzerinden davalı lehine, kalan kısım üzerinden ise davacı lehine vekâlet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmesi gerektiği” ifade edilmiştir. Devamını Oku

• Davacının muvazaa iddiasını kısmen kanıtlaması durumunda, davacının gerçek satış bedeli olduğunu ileri sürdüğü bedel üzerinden davacı lehine mahkeme tarafından belirlenen önalım bedeli ile davacının gerçek satış bedeli olduğunu ileri sürdüğü bedel arasındaki fark üzerinden de davalı lehine vekalet ücreti takdiri gerekir.
• Konu hakkında Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2021/5747 K: 2023/1030 T: 21.2.2023: “Önalım hakkı davalarında davacının gerçek satış bedeli olduğunu ileri sürdüğü bedel üzerinden davacı lehine, mahkeme tarafından belirlenen önalım bedeli ile davacının gerçek satış bedeli olduğunu ileri sürdüğü bedel arasındaki fark üzerinden de davalı lehine vekalet ücreti takdiri gerektiği”

• Davacının muvazaa iddiasının tamamen kanıtlanması durumunda, davacının gerçek satış bedeli olduğunu ileri sürdüğü bedel üzerinden davacı lehine vekalet ücreti takdir edilecektir.

e) Önalım Davasında Vekalet Ücreti Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Önalım hakkı davaları, taşınmazın aynına ilişkin olduğu için kararın kendisi kesinleşmedikçe takip yapılamayacağı gibi, kararda yazılı yargılama gideri ve vekalet ücreti vb. taleplerin de karar kesinleşmedikçe infazı istenemez.

f) Önalım Hakkı Davası Vekalet Ücreti Yargıtay Kararları

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 25.01.2024 tarihli ve E: 2023/5435 K: 2024/491:“İlk Derece Mahkemesince davacının diğer hissedar malik davalıya ön alım hakkını kullanamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Bu durumda hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince davalı yararına tarifenin üçüncü kısmına göre harçlandırılan tutar üzerinden nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken, maktu vekâlet ücretine hükmedilmesi bozmayı gerektirir.” Devamını Oku”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2010/1065 K: 2010/7382 “Önalım davalarında dava sonunda verilecek karar mülkiyetin aktarılmasına ilişkin bir karar olduğundan İçtihadı Birleştirme Kararı’nda da belirtildiği üzere davanın sonunda nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekir. Medeni Kanun’un 734/1. maddesi hükmü gereği önalım hakkı ancak dava açılarak kullanılabileceğinden taşınmazda pay satın alan davalı, önalım hakkının kullanılması yönünden davanın açılmasına sebebiyet vermiş olmakla davanın kabulüne karar verilmesi halinde vekalet ücreti ve yargılama giderlerinden sorumludur.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2017/65 K: 2017/8677 T: 21.11.2017: “Mahkemece, tapuda gösterilen bedel üzerinden ve davalı vekilinin ön inceleme duruşmasından önce kabul beyanı dikkate alınarak önalım hakkının tanınmasına karar verilmiştir. Bu durumda, yargılama giderlerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi ve dava açıldığında harcı yatırılan davaya esas değer üzerinden davacı yararına ve ön inceleme duruşmasından önce davalı vekilinin kabul beyanı dikkate alınarak vekalet ücretine hükmedilmesi ve davalıdan harç tahsili gerekirken; davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına ve davacı lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına karar verilmesi”

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2023/98 K: 2024/592 T: 5.2.2024: “Davacının bedelde muvazaa iddiasını ispatlayamadığı ancak ön alım talebinin yerinde olduğu, ön alım davalarında davacı bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığında iddia ettiği bedel ile tapudaki satış bedeli arasındaki fark üzerinden davalı lehine, kalan kısım üzerinden ise davacı lehine vekâlet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmesi gerektiği” ifade edilmiştir. Devamını Oku

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2021/5747 K: 2023/1030 T: 21.2.2023: “Önalım hakkı davalarında davacının gerçek satış bedeli olduğunu ileri sürdüğü bedel üzerinden davacı lehine, mahkeme tarafından belirlenen önalım bedeli ile davacının gerçek satış bedeli olduğunu ileri sürdüğü bedel arasındaki fark üzerinden de davalı lehine vekalet ücreti takdiri gerektiği”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2001/5821 K: 2001/6127 T. 10.9.2001: Dava konusu pay 2.000.000.000.-TL bedelle davalı tarafından satın alınmış davacı da dava dilekçesinde satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek tutulduğunu, taşınmazın dönümünün aslında 150.000.000.-TL olduğunu iddia etmesine rağmen bu hususu kanıtlayamadığından ispat edilmeyen miktar üzerinden kendisini davada vekille temsil ettiren davalı lehine vekalet ücreti takdir edilmesi gerekir. Devamını Oku

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2017/65 K: 2017/8677 T: 21.11.2017:

Mahkemece, tapuda gösterilen bedel üzerinden ve davalı vekilinin ön inceleme duruşmasından önce kabul beyanı dikkate alınarak önalım hakkının tanınmasına karar verilmiştir. Bu durumda, yargılama giderlerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi ve dava açıldığında harcı yatırılan davaya esas değer üzerinden davacı yararına ve ön inceleme duruşmasından önce davalı vekilinin kabul beyanı dikkate alınarak vekalet ücretine hükmedilmesi ve davalıdan harç tahsili gerekirken; davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına ve davacı lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına karar verilmesi. Devamını Oku