Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmış Parsellerde Önalım Hakkı Davası Açılabilir mi?

Önalım Hakkı Nedir?

Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır.

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır.

Önalım hakkı davaları hakkında ayrıntılı bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?

Ortaklığın Giderilmesi Davaları

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları, paylı (hisseli) mülkiyette veya elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet, örneğin verasete iştirak gibi), hissedarların veya ortakların, dava yoluyla, hisseli durumun sona erdirilmesini istemeleridir. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarıyla ilgili olarak hazırlamış olduğum geniş kapsamlı bir rehbere şu linkten ulaşabilirsiniz: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları Rehberi

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmış Parsellerde Önalım Hakkı Davası

Ortaklığın giderilmesi davaları ile önalım hakkı davaları, her ikisi de paylı mülkiyete konu taşınmazlarda açılabilecek davalar olduğu için zaman zaman aynı parsel hakkında her iki davanın aynı anda var olup olamayacağı sorunu gündeme gelmektedir.

Yargıtay kararlarına göre ortaklığın giderilmesi davası açılması, önalım hakkının kullanılmasına ve önalım hakkı davası açılmasına engel değildir. Eğer taşınmaz üzerindeki bir payın üçüncü bir kişiye satışı söz konusu olursa, ortaklığın giderilmesi davası açılmış olsa dahi önalım hakkı kullanılabilir. Ancak bu satış gerçekleşmeden, yani paydaşlardan birinin payını dışarıdan birine satması durumu doğmadan, önalım hakkı davası açmak mümkün değildir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2016/15265 K: 2020/2714 sayılı kararına göre yasa koyucu tarafından önalım hakkının ne şekilde ve hangi sürede kullanılması gerektiği konusunda düzenlemeler yapıldığı gibi önalım hakkına dayanılarak dava açılamayacak haller de tek tek gösterilmiştir. Davacı önalım hakkından feragat etmemiş ve yasal olarak tanınan önalım hakkını kullanmış olup ortaklığın giderilmesi davasının bulunması, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasına engel olmadığından, mahkemece davanın esası incelenerek bir karar verilmesi gerekirken dürüstlük ilkesine aykırı davranıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmadan Önalım Hakkı Davası Açılması

Bu kapsamda ortaklığın giderilmesi davası açılmadan pay satışı söz konusu ise ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra dahi (iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde) önalım hakkı davası açılabilir.

Örneğin Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 15.02.2024 tarihli ve E: 2023/1073 K: 2024/877 sayılı kararında şu ifadelere yer verilmiştir:

“İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının dava konusu taşınmaza 5/16 hisse ile paylı mülkiyet sahibi olduğu, dava dışı paydaş… Şirketinin kendine ait olan 11/16 hisseyi davalıya sattığı ve davacının yasal ön alım hakkını kullanmak üzere bu davayı açtığı,  her ne kadar davalı vekili tarafından ortaklığın giderilmesi davası ile davacının satıştan haberdar olduğunu ve davanın hak düşürücü süre içinde açılmadığını söylemiş ise de hak düşürücü sürenin başlaması için noter vasıtasıyla bildirimin kanuni şart olduğu, satış öğrenilse dahi noter bildirimi yapılmadan hak düşürücü sürenin başlamayacağı, buna göre davanın 3 aylık ve satıştan itibaren 2 yıllık hak düşürücü süre içinde açıldığının anlaşıldığı, keşif esnasında da görüldüğü üzere dava konusu taşınmazın boş arsa olduğu ve fiilen her hangi bir taksim yapılmadan tek parça olduğu, davacının ön alım hakkını kullanmasını engelleyen yasadan ve fiili durumdan kaynaklanan bir engel bulunmadığı…”

Bu durumda Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2024/601 K: 2024/1368 sayılı kararında ifade edildiği üzere, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasının bekletici mesele yapılması gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Devam Ederken Önalım Hakkı Davası Açılması

Önalım hakkı davası, ortaklığın giderilmesi davasının her aşamasında açılabilir. Örneğin paydaşın satışı, taraflar arasında görülen ortaklığın giderilmesine ilişkin davada öğrenmesi üzerinde (önalım hakkı davasındaki iki yıllık hak düşürücü süre geçmemiş ise) ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Bu durumda Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2024/601 K: 2024/1368 sayılı kararında ifade edildiği üzere, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasının bekletici mesele yapılması gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonuçlandıktan Sonra Önalım Hakkı Davası Açılması

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 01.06.2021 tarihli ve E: 2017/2218 K: 2021/646 sayılı kararına göre ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan ve sonuçlandıktan sonra dahi açılabilir. Karara göre, davacının taraflar arasında görülen ortaklığın giderilmesine ilişkin davada satışı öğrendiği halde itirazda bulunmaması, dava sonuçlanmadan önalım davası açarak bekletici mesele yapmaması ve dava sonuçlandıktan dört ay sonra eldeki davayı açmasının” hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemez.

Karara göre Türk Medeni Kanununun 733. maddesinde yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda geçerli olan kuralın “öğrenme” olgusu değil “noter aracılığıyla bildirim” olduğunun fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu nedenle, Kanunun öngördüğü iki yıllık süre içerisinde dava açılmış olması kaydıyla, öğrenme (ıttıla) tarihi iki yıllık hak düşürücü süreye başlangıç teşkil etmez.

Kararda “davacının taraflar arasında görülen ortaklığın giderilmesine ilişkin davada satışı öğrendiği halde itirazda bulunmaması, dava sonuçlanmadan önalım davası açarak bekletici mesele yapmaması ve dava sonuçlandıktan dört ay sonra eldeki davayı açmasının” hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemeyeceği, nitekim davacının kanunun öngördüğü süre içerisinde önalım hakkını kullanmak üzere dava açmasında hukukî menfaati bulunduğu, başka bir ifadeyle, davacının mülkiyet hakkına dayalı olarak yasada öngörülen koşullar içerisinde ve yasal süresinde önalım hakkını kullanması nedeniyle somut olayda dürüstlük kurallarına aykırılıktan ve dava hakkının kötüye kullanılmasından söz edilmeyeceği” ifade edilmiştir.

Satış Aşamasında Önalım Hakkı Davası

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 15.02.2024 tarihli ve E: 2023/1073 K: 2024/877 sayılı kararında;

“İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının dava konusu taşınmaza 5/16 hisse ile paylı mülkiyet sahibi olduğu, dava dışı paydaş… Şirketinin kendine ait olan 11/16 hisseyi davalıya sattığı ve davacının yasal ön alım hakkını kullanmak üzere bu davayı açtığı,  her ne kadar davalı vekili tarafından ortaklığın giderilmesi davası ile davacının satıştan haberdar olduğunu ve davanın hak düşürücü süre içinde açılmadığını söylemiş ise de hak düşürücü sürenin  başlaması için noter vasıtasıyla bildirimin kanuni şart olduğu, satış öğrenilse dahi noter bildirimi yapılmadan hak düşürücü sürenin başlamayacağı, buna göre davanın 3 aylık ve satıştan itibaren 2 yıllık hak düşürücü süre içinde açıldığının anlaşıldığı, keşif esnasında da görüldüğü üzere dava konusu taşınmazın boş arsa olduğu ve fiilen her hangi bir taksim yapılmadan tek parça olduğu, davacının ön alım hakkını kullanmasını engelleyen yasadan ve fiili durumdan kaynaklanan bir engel bulunmadığı” ifade edilmiştir.