İçindekiler
Osmanlı’da Arazi Tahrirleri
Osmanlı’da arazi tahririne Fatih Sultan Mehmet devrinde başlandığını görüyoruz. Daha sonra bu konuya Kanuni Sultan Süleyman zamanında hız verilmiş ve Osmanlı Devleti sınırları içinde bulunan il, ilçe ve köylerde arazi tahrirleri yapılmıştır. 1534 yılında başlayıp 1634 yılına kadar süren bu tahrirler sonucu, 2350 cilt defter tutulmuştur. Bunlar hala Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arşivinde korunmaktadır. Bu tahrirler özel mülkiyet kurmak amacıyla yapılmamıştır. Devletin yapısı gereği, özel mülkiyet müessesesi yok denecek kadar azdır, ve daha çok mali amaçlar güden bir tahrir çalışması olmuştur. Yani vergi amacıyla yapılmıştır.
Kuyud-u Kadime Nedir? Kuyud-u Hakani Nedir
Osmanlı’da arazi tahriri amaçlı olarak tutulan defterlere “Kuyud-u Kadime veya Kuyud-u Hakani” adı verilmiştir. Bu defterlere sancak itibarıyla miri ve vakıf arazinin envanter sonuçları yazılmıştır. Bu defterlere bugün de mer’a yaylak, kışlak gibi yerlerle su haklarına ilişkin uyuşmazlıklarda başvurulmaktadır. Diğer taraftan fermanlar ve irade şeklindeki buyruklar ile buna dayanan tahsis ve tefviz işlemleri Kuyud-u Hakani’nin muhtevası ve evrakı müsbitesi arasında yer almaktadır.
Osmanlıda Tapu Senedi Uygulaması
Osmanlı İmparatorluğu döneminde taşınmazların tapu defterine kaydı ve maliklerine tapu senedi verilmesine 1263 (1847) yılında çıkarılan Tapu Nizamnamesi ile başlanmıştır. Özel mülkiyete ilişkin tapu sicil düzeni ilk defa bu Nizamname ile gündeme gelmiştir. Daha sonra ise belirli tarihlerde aralıklı olarak arazi ve emlak yoklamaları yapılmıştır.
1264 (1848) -1288 (1782) yılları arasında yapılan tahrirlerde miri arazinin yazımı yapılmıştır. Yazım sonuçları ise “Atik Arazi” adı verilen defterlere geçirilmiştir. Bu tarihten sonra tutulan kayıtlar, merkezi hükümetteki arşive gönderilmiş ve hak sahiplerine tuğralı tapu senedi verilmeye başlanmıştır.
1288 (1872)- 1299 (1883) tarihleri arasında oluşturulan kayıtlar yoklama usulüyle yapılan yazımlar sonucunda oluşturulmuştur. Bu çalışmalarda, tarla, çayır, yoncalık, mer’a, yaylak ve kışlak gibi taşınmaz malların nitelikleri belirlenerek, yetkili memurlar tarafından şehir, kasaba ve köy, mevkii ve sınırlarının belirtilmesi ve tahmini yüzölçümlerinin yazılması suretiyle, bir yenilik getirilmiştir. “Cedit Arazi” adı verilerek tutulan bu defterlere; Arazi Kanunnamesinin 78. maddesi hükümleri uygulanmak suretiyle araziye zilyed olan ve tasarruf etme hakkına sahip olup da hakkı kararları sabit olanların kimlikleri de belirlenmek suretiyle yazılmıştır.
1290 (1874)- 1299 (1883) tarihleri arasında köy ve mahalle esasına göre yapılan yazımların sonucu “Emlak Yoklama ve Emlak Daimi” adı verilen defterler düzenlenmiştir. Burada önemli olan husus, mülk arazi için, o tarihe kadar Şer’iye Mahkemelerince kayıt tutularak “Hüccet” adıyla, hak sahiplerine tasarruf belgesi verme yetkisi, 20 ağustos 1290 (1874) tarihli idare ile tapu dairelerine devredilmiştir. Ayrıca vakıf taşınmazları için evkaf idarelerince tutulan kayıtlar ile bu tür taşınmazlara ait işlemlerinde tapu idareleri tarafından yapılması, 26 Temmuz 1291 (1875) ve 23. Mart 1292 (1876) tarihli iradelerle öngörülmüş ve bu amaçla tutulan defterlere de, “Vakfı cedit” denilmiştir.
1300 (1884)- 1307 (1891) yılları arasında artık ortada bir Tapu Teşkilatı bulunması nedeniyle, yapılan tahrir yoklamaları sonunda, arazi ve emlak kayıtları bir araya toplanmıştır.
1325 (1909) yılına kadar yoklama usulüyle yazım işleri devam etmiştir. Mahallinde tutulan kayıtlar, ay itibariyle “Hasılat Defteri” olarak merkeze gönderilmiş ve ” Zabıt Defteri” adı altında genel arşive geçirilmiştir. Bunlara ek olarak, önceleri Vakıflar İdaresince tutularak sonradan Tapu İdarelerine devredilen vakıf atik defterleriyle Hazine-i Hassa’ya ait kayıtlarda tapu arşivine intikal ettirilmiştir.
Defteri Müdevvere
İstanbul ve çevresinde yapılan bir uygulama sonunda “Defteri Müdevvere” adı verilen defter tutulmuştur. İş bu defterler yalnız İstanbul’da mevcut olup 1327 (1911) tarihinde vergi idaresinden devren alınan yazım defterleridir. Miri, vakıf ve mülk gibi tahrir görmüş bütün taşınmazları içinde bulundurmaktadır. Tapu idarelerince bu defterler fihrist mahiyetinde kullanılmakla beraber, başlangıçta haciz ve tahdit kararları gibi olaylar bunlara işlenmiş, terkin ve tedavüller de bilahare bu deftere geçirilmiştir. Bu nedenle bu defterler İstanbul içi için, ehemmiyete haiz bir belge niteliğindedir. Bunların bir kısmı çok eskimiş ve bur kısmı da vaktiyle hata ve suiistimallere maruz kaldıkları için güvenirliklerini yitirmişlerdir. Ancak birtakım uyuşmazlıklarda belge olarak kullanılabilir. Bu defterlere müracaat edilmesi gerektiği zaman dikkatle incelenmesi gerekir.
Osmanlı’da Kadastro
Ülkemizde ilk kadastro faaliyetine 5 Şubat 1328 (1912) tarihli Emval-i Gayrimenkullerin Tahdit ve Tahriri Hakkında Kanunu Muvakkat ile başlanmış ancak araya 1. Dünya savaşının girmesi nedeniyle uygulanmamıştır.
Araziye ilişkin kayıtların daha düzenli hale getirilmesine yönelik çalışmalar sonucu, arazi sahiplerine tapu senedi verilmiştir. Ancak işlemlerin sonuçlandırılamaması nedeniyle tüm araziler için tapu senedi verilememiş, mülkiyeti veya mutasarrıflığı belgeleyen ancak tapu senedi niteliğinde olmayan bir takım tasarruf belgeleri ortaya çıkmıştır. Aşağıda belirtilen bu belgeler 3402 sayılı Kadastro Kanunu ile zilyedliği kanıtlayan belgeler olarak kabul edilmiştir.
a) Hüccetler: Bir kimsenin sahip olduğu mülk araziye ait şer’i mahkemelerce verilen ve mülk arazinin edinme nedeni ile hudutlarını gösteren belgedir.
b) Sipahi zaim ve mültezim temessülü veya senetleri: Has, tımar veya zeamet sahiplerinin reayaya tefviz ettikleri toprağın zilyedliğini gösteren belgedir.
c) Tasdiksiz Yoklama Kayıtları:1872’den başlayıp 1891 yılına kadar devam eden yoklamalarda tutulan defterlerden tasdiksiz olanlar mevcuttur. Bu tasdiksiz yoklama kayıtları da birer tasarruf belgesi sayılmaktadır.
d) Kayıtları Bulunmayan Hazine-i Hassa Senetleri:Osmanlı Devletinde kurulmuş bulunan Hazine-i Hassa Nezaretindeki Emlaki Hümayun komisyonları hanedan mensuplarına ait taşınmazların akid ve tescil işlemlerini yapmak ve kayıtlarını tutmakla görevlendirilmişti. Sonradan bu usulle tutulan kayıt ve defterlerden 1 Kasım 1920 tarihli Kanunla tapu idarelerine devredilenlerin tapu kaydı hükmünde sayıldığı açıklanmıştır. Bu tür senetleri mülga Hazine-i Hassa senetleri denir.
e) Muvakkat Tasarruf İlmühaberleri: 1872 yılından itibaren yapılan yoklamalar sonunda defterler düzenlenmiş ve arazi sahiplerine de muvakkat tasarruf ilmühaberi verilmiştir. Yoklama sonunda tutulmuş defterlerin birer örneği defterhane idaresine gönderilir ve orada esas defter mahiyetinde kayıtlar tutulur ve bunlar üzerinde tapu senedi düzenlenip mahalline gönderilirdi. Bu tapu senetleri muvakkat tasarruf ilmühaberleriyle değiştirilirdi. Değiştirilmemiş olanlar tasarruf belgesi sayılır.
f) Şer’i İlamlar: Eski hukukumuzda mahkemenin verdiği kararın tasdikli sureti anlamındadır.
g) Beratlar: Osmanlı İmparatorluğu döneminde bir görev veya hizmete tayin, maaş tahsisi, rütbe, nisan veya her çeşit hak imtiyaz ve muafiyet belgesi olarak ilgililere verilen resmi kağıttır. Araziye ilişkin beratlar tasarruf belgesi hükmündedir.
h) Fermanlar: Örfen bir husus hakkında emir ve irade sadır olduğunda divan-İ hat ve mutat tabir ve ibarelerle yukarısı padişahın imzası yerine geçen tuğra ile çıkarılan resmi belgedir. Taşınmazlarla ilgili fermanlar;
– Taşınmaza el atıldığının şikayet edilmesi üzerine çekişmenin bir naip yada mübaşir tarafından incelenmesine dair ferman,
-Bir taşınmaza ait el almanın nasıl çözüleceğine dair fermanlar,
-Şer’i mahkemelerden Kuyud-u Kadime kayıtları ile ilgili bir karar alındığı zaman Kuyud-u Kadimedeki kayıtların, yararına hükümleşmiş olan kimse adına düzeltilmesini içeren fermanlar,
olarak sınıflandırılır.
ı) Mülkname ve Temliknameler: Mülknameler bir nevi fermandır. Miri arazi, arazi gelirinin birine verilmesi veya koşullara uygun olarak rakabesinin temlikini açıklayan belgedir. Bunlara temlikname-i hümayun veya mülkname-i hümayun denirdi.
i) Muhasebat-ı Atike Kalemi Kaydı: Gediklere ilişkin tasarruf belgeleridir. Gedik, sanatkarlarla esnafın meslekleri için sırf kendileri tarafından kullandıkları alet edavatı ve taşınmazı kastedilmektedir.
j) Evkaf İdaresinden Devredilmemiş Tasarruf Kaydı: 1875’e kadar vakıf arazilerin tasarruf işlemleri mütevelliler tarafından yapılmaktaydı. Bunlar tarafından düzenlenen senetlere mütevelli senetleri denirdi. 1875’ten sonra vakıflara ilişkin kayıtlar tapu idarelerine aktarılmıştır. Bu nedenle daha önce mütevellilerce yapılan işlemler tapu idarelerine devredilmiştir. İşte bu türden aktarılmamış mütevelli senetleri zilyetlik belgesi sayılır.
