İçindekiler
3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi belediyelere, parsel dağıtımında geniş bir hareket alanı vermektedir. Madde metnine göre belediyeler ve il özel idareleri, imar uygulamasına tabi tuttukları parselleri, yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Bu nedenle belediyeler uygulamaya tabi tutulan parselleri, (dağıtım kurallarına uymak kaydıyla) müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre dağıtım yetkisine sahiptirler.
Müstakil ya da hisseli parsel verilmesi açısından imar planındaki parsel büyüklükleriyle ilgili plan notları çok önemli bir etkiye sahiptir. Arazi ve arsa düzenlemesinde oluşturulacak parsel boyutları, uygulama imar planında belirlenen parsel dağıtım kurallarına uygun olmalıdır. Örneğin uygulama imar planında, parselasyon sonucu oluşacak parseller için en az ve en çok miktar belirtmesi yapılmış ise parseller bu kurallara göre oluşturulmalıdır.
Mesela, imar planında minimum parsel büyüklüğü 500 m² olarak belirlenmiş ise hisseli olup olmayacağına bakılmaksızın en küçük parsel alanı 500 m² olarak düzenlenir. Ya da bunun tam tersine, imar planında, minimum parsel yüzölçümü belirtilmeyip her malike bir arsa şeklinde bir plan notu söz konusu ise mümkün olduğu ölçüde hisseli parsel oluşturmaktan kaçınmak gerekir.
1. Müstakil/Hisseli Parsel Verilmesi
İlerleyen bölümlerde açıklanacağı üzere, müstakil parsel oluşturabilecek boyutta olan parsellerde imar uygulamasında müstakil parsel (hisseli olmayan) verilmesi zorunludur. Müstakil parsel oluşturacak büyüklükteki parsellerin, hisseli olarak dağıtım görmesi, hukuka aykırıdır. Bu konu ilerleyen bölümlerde açıklanacaktır.
Parsel müstakil imar parseli oluşturacak büyüklükte değilse hisseli olarak şuyulandırma yapılabileceği gibi parselden müstakil tahsis yapıldıktan sonra kalan küsuratlar da hisseli olarak parsellere şuyulandırılabilir. Hatta Danıştay Altıncı Dairesi, 22.02.1989 tarihli ve E:1988/1763, K:1989/409 sayılı kararında müstakil parsel oluşturamayacak büyüklükteki kadastro parselinin, birden fazla imar parseline şuyulandırılmasını bile hukuka aykırı bulmamıştır.
2. Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 19. maddesine göre parselasyon planları yapılmış alanlarda yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar parselleri kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir.
Hisselendirme, imar parselinin yüzölçümü payda kabul edilerek, hisse sahiplerine ait yüzölçüm miktarı hisse kabul edilerek kat mülkiyeti uygulanmak üzere yapılır.
Hisselendirme, ana yapı veya yapıların toplam inşaat alanları, bağımsız bölüm adetleri veya cinsleri ile orantılı olarak hesaplanır.
Farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parseller birbirleri ile birleştirilmeksizin uygulamaya alınarak aşağıdaki usullere göre dağıtıma tabi tutulur:
a) Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin imar uygulaması sırasında müstakil bir imar parseli oluşmadığı durumlarda, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu taşınmazın ana gayrimenkulüne, öncelik sırasına göre;
1) Tescil harici alanlardan, Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek, bu hisselere karşılık gelen alanların yapı sahiplerine rayiç bedeli üzerinden satılması suretiyle,
2) Kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle,
imar parseli oluşturulur.
Hisselendirilmiş parselin tapu sicilindeki beyanlar hanesine “3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesindeki kat mülkiyeti esası uygulanmıştır” ibaresi yazılır.
Ana yapının veya yapıların inşaatı ve kullanılması gibi hususlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.
3. Minimum Parsel Büyüklüğüne Uyulması
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesine göre, parselasyon planıyla; imar planına, imar planında aksine bir hüküm yoksa, imar mevzuatında belirtilen minimum parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.
4. İmar Adalarının Parsellerinin Numaralandırılması
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 21. maddesine göre, hazırlanan parselasyon planındaki imar adalarına, ilgili kadastro müdürlüğünden alınan ada numaralarına göre, düzenleme sahasının kuzey batısından itibaren saat ibresi yönünde birbirini izleyen ada numarası verilir. Ada numaraları, mahallesinde verilen son imar adası numarasından gelmek üzere başlatılır. Bir imar adasına verilen ada numarası, aynı mahallede bir başka adaya verilemez.
Ada numaraları, sadece sayıdan ibaret olup, harfli, romen rakamlı ve taksimli olamaz. İmar adası içerisindeki imar parsellerine, 1’den ve kuzey batıdan başlanarak saat ibresi yönünde parsel numarası verilir.
Bir imar adası tek bir imar parselinden oluşabilir. Birden fazla binanın ve tesisin yapılmasını sağlamak amacıyla bir imar adasının yalnızca bir parsel olarak sınırlandırılması gerekiyorsa, o takdirde de takip eden imar ada numarasının verilmesinin yanı sıra parsel numarası olarak da “1” parsel numarası verilir (Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2004) İmar Uygulamaları, s: 79).
