Parselasyonun (18. Madde Uygulamaları) İptaline Dair Yargı Kararının İdarece Uygulanması

18. Madde Uygulamalarının (Parselasyonun) İptaline Dair Yargı Kararı

İmar planlarının uygulama işlemlerinden biri olan arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon) işlemleri, bireysel idari işlem niteliği taşırlar. Bu nedenle diğer idari işlemler gibi bu işlemler de idari yargıda iptal davasına konu edilebilirler. Parselasyon işlemleri, İmar Kanunu’nda ve Yönetmelik’te sayılan pek çok unsurdan oluşan bir işlem niteliğindedir. Bu nedenle, bu unsurlardan birisinin hukuka aykırı olması durumunda parselasyon işleminin iptal edilmesi gerekir. İptal kararının nasıl verileceği konusunda şu yazımıza bakınız: İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarının (Parselasyonun) İptali ve Sonuçları

İdari yargıda bazı iptal kararları kendiliğinden sonuç doğurur. Bazı iptal kararı ise kendiliğinden sonuç doğurmaz, bunların uygulanabilmesi için idarenin bir takım işlemler yapması gerekir. Arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin idari yargı tarafından iptal edilmesi durumunda da, idari işlem ortadan kalkar, ancak iptal kararının sonuç doğurabilmesi için, düzenlemeyi yapan idarenin bazı işlemler yapması gerekir (Şimşek, Suat (2014) “Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin İptaline İlişkin Yargı Kararının Sonuçları ve Eski Halin İhyası İçin Açılacak Davalarda Görevli Yargı Meselesi, s: 297).

Uygulamada iptal kararının sonuç doğurabilmesi için yapılması gereken işlemler ve bu işlemlerin yerine getirilmemesi durumunda yapılabilecek işlemler konusu yeterince açık değildir. Gerçekten de belediyelerin parselasyon işlemlerinin kontrol etmekle ve denetlemekle yükümlü olan idarelerin (TKGM, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İçişleri Bakanlığı-Mahalli İdareler Genel Müdürlüğü) arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin iptal edilmesi durumunda belediyeler tarafından yapılması gereken işlemlere dair bir mevzuatı bulunmamaktadır. Ayrıca belediyelerin yargı kararını yerine getirmemesi durumunda açılabilecek davalar konusunda Yargıtay içtihatları ile Uyuşmazlık Mahkemesi ve Danıştay içtihatları arasında farklılıklar bulunmaktadır.

18. Madde Uygulamalarının İptaline Dair Yargı Kararının Yerine Getirme Zorunluluğu

İdari yargı tarafından verilen iptal kararları geçmişe etkili olarak sonuç doğurur ve işlem hiç yapılmamış gibi addedilir. Ancak, bazı idari işlemlerin yargı tarafından iptal edilmesi, kendiliğinden sonuç doğurmaz. Bu kararların idare tarafından işlem tesis edilerek uygulanması gerekir.

Parselasyon işlemi de bu tür idari işlemlerdendir. İşlemin iptal edilmesi, geçmişe etkili olarak sonuç doğurur, ancak bu sonuç kendiliğinden ortaya çıkmaz. Sonucun, idare tarafından işlem tesis edilerek ortaya çıkarılması gerekir. İdari Yargılama Usulü Kanununun 28. maddesi gereği idareler parselasyonun iptaline dair kararı yerine getirmekle yükümlüdür.

18. Madde Uygulamasının İptalinde Eski Hale Getirme Süresi

İdari Yargılama Usulü Kanununun 28. maddesi gereği idareler, idari yargı makamlarının verdikleri iptal kararlarını en geç 30 gün içinde yerine getirmek zorundadır. Madde hükmüne göre “Danıştay, bölge idare mahkemeleri, idare ve vergi mahkemelerinin esasa ve yürütmenin durdurulmasına ilişkin kararlarının icaplarına göre idare, gecikmeksizin işlem tesis etmeye veya eylemde bulunmaya mecburdur. Bu süre hiçbir şekilde kararın idareye tebliğinden başlayarak otuz günü geçemez.”

Bu kapsamda, parselasyon işleminin iptal gerekçesi dikkate alınarak idarece iptal kararının yerine getirilmesi gerekir. Sorunlar, yargı kararının gerekçeleri dikkate alınmadan, yeni bir uygulama imar planı ve bu plana dayalı parselasyonla çözülemez.

18. Madde Uygulamaları İptaline Dair Yargı Kararının Yerine Getirilmesi İçin İdareye Başvurunun Zorunlu Olup Olmadığı

İdareler yargı kararını, herhangi bir başvuru olmasa bile yerine getirmek zorundadırlar. Bu açıdan bakıldığında yargı kararının uygulanması için ilgililerin idareye başvuruda bulunmaları zorunlu değildir. Danıştay Altıncı Dairesinin 04.11.2011 tarihli ve E:2009/3446, K:2011/4308 sayılı kararında “2577 sayılı Yasa’nın 28. maddesinde yer alan ve idarenin yargı kararlarının icaplarına göre en geç otuz gün içinde işlem tesis etmeye veya eylemde bulunmaya mecbur olduğu yolundaki hükmün, otuz günlük sürenin geçirilmesi ve ilgililerin bu sürenin geçirilmesi üzerine hemen tekrar yargı yoluna başvurmaması durumunda idareleri kararı uygulama zorunluluğundan kurtarmayacağı açıktır.” ifadelerine yer verilmiştir. Bu da gösterir ki idareler kendilerine herhangi bir başvuru olmasa dahi yargı kararlarını yerine getirmek üzere gerekli işlemleri tesis etmek zorundadırlar.

Aynı karara göre lehine hüküm verilen ilgili, ilamın kendisine tebliğinden itibaren 10 yıl içinde idareye başvurarak ilam gereklerinin yerine getirilmesini isteyebileceği gibi 2577 sayılı Kanun’un 28. maddesi hükmü uyarınca kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde mahkeme kararı gereğini yerine getirmeyen idareye karşı sonraki 60 gün içinde iptal kararına göre işlem yapılmaması nedeniyle uğradığı zararın tazmini istemiyle dava açılabileceğinin de kabulü gerekmektedir.

Bu durumda ilgili kişilerin,  kararın kendilerine tebliğinden itibaren yargı kararını 30 gün içerisinde yerine getirmeyen idare aleyhine 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 60 günlük süre içerisinde tazminat davası açma hakları olduğu gibi kararın tebliğinden itibaren 10 yıllık genel zamanaşımı süresi içerisinde idareye başvurup idarenin açık ya da zımni ret cevabı üzerine 60 gün içerinde dava açma hakları bulunduğu görülmektedir.

Parselasyonun (18. Madde Uygulamaları) İptaline Dair Yargı Kararının Yerine Getirilmesi İçin İdareye Başvuruda Süre ve Zaman Aşımı

Danıştay Altıncı Dairesinin, yargı kararının yerine getirilmesi için idareye yapılacak başvuruda zamanaşımı süresine ilişkin içtihatları çelişkilidir.

Danıştay Altıncı Dairesinin 30.01.2007 tarihli ve E:2004/831, K:2007/453 sayılı kararında, Danıştay Altıncı Dairesinin 11.11.1992 tarihli kararının tebliğinden sonra 30.9.2002 tarihinde açılan davada süre aşımı bulunduğuna karar verilmiştir. Kararda “Olayda ıslah imar planının davacı parseline ilişkin kısmı ile komşu parsele verilen inşaat ruhsatı idare Mahkemesince iptal edildiğine, bu karar Danıştay´ca onandığına göre, idarece yukarıda anılan 28. madde hükmü uyarınca en son Danıştay onama kararının kendilerine tebliğinden itibaren 30 gün içinde iptal kararının gereğinin yerine getirilerek işlem tesis edilmesi gerektiği, ancak idarece bu maddeye uygun hareket edilmediği görülmektedir. Bu durumda, davacının 30 gün içinde mahkeme kararı gereğini yerine getirmeyen idareye karşı sonraki 60 gün içinde iptal kararına göre işlem yapılmaması nedeniyle uğradığı zararın tazmini istemiyle dava açması gerekirken, bu süre geçirilerek, aradan uzunca bir zaman geçtikten sonra 15.7.2002 tarihinde idare mahkemesi kararının gereğinin yerine getirilmesi yolundaki başvuruya 20.8.2002 tarihinde idarece verilen cevap üzerine 30.9.2002 tarihinde açılan davada süre aşımı bulunmaktadır.” ifadelerine yer verilmiştir. Bu kararda 10 yıllık zamanaşımı süresi kabul edilmemiştir.

Buna karşılık aynı Dairenin 04.11.2011 tarihli ve E:2009/3446, K:2011/4308 sayılı kararında “Ayrıca lehine hüküm verilen ilgili, ilamın kendisine tebliğinden itibaren 10 yıl içinde idareye başvurarak ilam gereklerinin yerine getirilmesini isteyebileceği gibi 2577 sayılı Yasa’nın 28. maddesi hükmü uyarınca kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde mahkeme kararı gereğini yerine getirmeyen idareye karşı sonraki 60 gün içinde iptal kararına göre işlem yapılmaması nedeniyle uğradığı zararın tazmini istemiyle dava açılabileceğinin de kabulü gerekmektedir. 10 yıllık süre idareye başvuru süresi olup dava açma süresi değildir.” ifadelerine yer verilmiştir. Bu karara göre ise 10 yıllık genel zamanaşımı süresinde idareye başvurularak yargı kararının yerine getirilmesinin talep edilmesi mümkündür.

Parselasyonun (18. Madde Uygulamaları) İptaline Dair Yargı Kararını Yerine Getirme Şekli

Parselasyonun iptali üzerine yapılacak işlem, idari yargının iptal gerekçesine göre değişmektedir. Eğer iptal gerekçesi, şekil eksikliklerine dayanıyorsa bu tür eksikliklerin iptal kararından sonra yerine getirilerek parselasyon işleminin sağlıklı hale getirilmesi mümkündür. Örneğin, düzenlemeye ilişkin encümen kararında belirtilmeyen bir parsel hakkında açılan dava neticesinde verilen iptal kararı üzerine yeni bir encümen kararı verilerek bu parsel de düzenlemeye dâhil edilebilir.

Benzer şekilde, parselasyon işlemlerine ilişkin toplantılara katılmaması (5393 sayılı Belediye Kanununun 35. maddesine göre encümen başkan ve üyeleri, münhasıran kendileri, ikinci derece dâhil kan ve kayın hısımları ve evlatlıkları ile ilgili işlerin görüşüldüğü encümen toplantılarına katılamazlar) gereken encümen üyelerinin katılmaları nedeni ile iptal kararı verilmiş ise, bu üyelerin katılmadığı yeni bir encümen kararı alınarak yargı kararı yerine getirilir.

Ancak iptal kararı; yanlış DOP kesilmesi, hatalı ferdileştirme, hatalı tahsis gibi doğrudan arazi ve arsa düzenlemesi işleminin kendisini ilgilendiren sakatlıklara dayanıyor ise, bu durumda ilgili belediye ya da özel idarenin geri dönüşüm cetvelleri düzenleyerek dava konusu parselleri eski haline getirmesi gerekir.

Bir başka ifadeyle parselasyon işleminin yargı kararı ile iptali sonucunda iptal kararının gereğinin yerine getirilmesinin ilk aşaması kök parsellere dönüş cetvellerinin hazırlanması, onanması ve tapu kayıtlarında değişiklik olmuşsa eski hale dönüş yapılarak, ilgilisi açısından parselasyon öncesi hukuki duruma yeniden gelinmesinin sağlanmasıdır. Düzenlenen geri dönüşüm cetvellerine göre kök parsele döndürülen miktarın, parselin düzenlemeye giren eski yüzölçümüne eşit olması gerekir.

Düzenlenen geri dönüşüm cetvellerine göre kök parsele döndürülen miktarın, parselin düzenlemeye giren eski yüzölçümüne eşit olması gerekir.

Geri dönüşüm cetvellerinin, İmar Kanununun 19. maddesi gereğince encümen tarafından onaylanması gerekir. Bu husus, yetki ve şekilde paralellik ilkesinin de gereğidir. Encümen kararında iptal edilen uygulamanın varsa numarasının ve imar adalarının numaralarının belirtilmesi gerekir. Encümen tarafından onaylanan geri dönüşüm cetvellerinin bir ay süre ile askıda tutulması da gerekir.

Parselasyonu yapan idarenin, geri dönüşüm cetvelleri ile birlikte yeni bir parselasyon işlemi yapılması da mümkündür. Ancak, önemle vurgulanması gereken bir nokta şudur ki, iptal kararından sonra ikinci kez yapılacak parselasyon işleminin kök parseller esas alınarak yapılması gerekmektedir. Ancak böyle bir durumda, yargı kararı uygulanmış olur. Yani iptal kararından sonra ikinci kez yapılacak düzenleme ancak düzenleme öncesi duruma dönüş sağlandıktan sonra ve kök parseller üzerinden yapılabilir.

Danıştay kararları da bu yöndedir. Örneğin Danıştay Altıncı Dairesinin 24.10.2003 tarihli ve E:2002/2368, K:2003/5127 sayılı kararında “Bir bölgede parselasyon işleminin mahkemece iptal edilmesi halinde, düzenlemenin yapıldığı bölgede kadastral mülkiyete dönüş sağlanmış olacağından, yeni yapılan düzenlemenin, kadastral durum dikkate alınmak suretiyle yapılması gerekirken, iptal edilen düzenlemede yer alan parseller üzerinden yapılan düzenlemede mevzuata uyarlık bulunmamaktadır.” ifadesine yer verilmiştir. Aynı Dairenin 08.03.2006 tarihli ve E:2004/1082, K:2006/953 sayılı kararında da, parselasyon işleminin iptal edilmesi halinde, yargı kararının uygulanmış sayılabilmesi için, kök parsele dönüşüm yapılarak işlem yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

İptal Edilen Parselasyon İşlemlerinde Düzenleme Ortaklık Payının İadesi 

Parselasyon işlemi iptal edildiğinde, geri dönüşüm cetvelleri hazırlanarak düzenleme öncesi duruma dönüş yapılması gerektiği daha önceki bölümlerde ifade edilmişti. Bu bölümde bir başka konuya değinilecektir. Bilindiği üzere, arazi ve arsa düzenlemesi işleminde uygulamaya giren taşınmazlardan DOP kesilmektedir. Geri dönüşüm cetvelleri hazırlanırken, kesilen bu DOP’un da aynen iade edilmesi gerekir.

Verilecek hisse miktarı nasıl tespit edilir? Öncelikle şunu belirtelim: i= imar parseline yapılan tahsisi; k= kadastro parselinin yüzölçümünü; d= DOP oranını göstermek üzere, imar parseline yapılacak tahsis miktarı (kadastro parselinden DOP kesildikten sonra malike verilecek imar parseli miktarı), i = k – (k x d) formülü ile hesaplanır.

Bu formülü biraz değiştirerek, i = k x (1 – d) şeklinde yazabiliriz. Eşitliğin her iki tarafını (k x i) ile çarparsak formülümüz, k = i / (1 – d) halini alır ki, bu formül bize kadastro parseline DOP ilave edilerek iade edilmesi gereken miktarı verir. Formüle göre; imar parseli yüzölçümünü, DOP oranının 1 rakamından çıkarılması ile sonucu hesaplanan rakama bölünerek kadastro parseline iade edilmesi gereken miktar tespit edilir. Örneğin; imar parseli yüzölçümü 600 m² ve DOP oranı % 40 ise kadastro parseline iade edilecek miktar; k = i / (1 – d) = 600 / (1 – 0,40) = 600 / 0,60 = 1.000 m² olarak tespit edilir. 

Ancak uygulama iptal edilmeden önce satış vb. yollarla el değiştiren taşınmazlarda DOP’un eski malike mi, yoksa yeni malike mi iade edileceği tartışma konusu olmaktadır. Bu konuda henüz herhangi bir içtihat bulunmamasına karşın genel görüş DOP’un yeni malike iadesi yönündedir. Burada kullanılması mümkün en uygun kriter, yeni malikin kazanımının korunup korunmayacağıdır. Eğer yeni malikin edindiği ayni hakkın, bir önceki bölümde açıkladığımız şekilde korunması gerekiyor ise DOP yeni malike iade edilmelidir.

Parselasyon (18. Madde Uygulamaları) İşlemlerinin İdari Yargıda İptalinde Mülkiyeti Değişen Taşınmazların Durumu

Parselasyon işleminin idari yargı tarafından iptal kararı, tapudaki kaydı yolsuz tescil haline getirir. Ancak iptal kararına kadar, iptal kararına konu olan parsellerin ya da bu parseller üzerinde kat mülkiyeti esasına kurulan bağımsız bölümlerin satış vb. suretle malikinin değişmiş olması muhtemeldir. Böyle bir durumda, parselasyon işleminin iptal edilmesi, sonradan taşınmazı elde eden üçüncü kişilerin durumunu tartışmalı hale getirmektedir.

Parselasyon işleminin idari yargı tarafından iptal edilmesi, işlemi en başından itibaren geçersiz ve tapu sicilini yolsuz kılmaktadır. Ancak, iptal tarihine kadar tapu siciline güvenerek iyi niyetle taşınmaz edinen kişilerin bu edinimlerinin korunması hukuk devleti ilkesinin gereğidir.  

Üstelik Medeni Kanunun 1023. maddesi tapu siciline dayanarak iyi niyetle mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan kişinin bu kazanımlarının korunmasını emretmektedir. Bu nedenle, parselasyon işleminin iptalinden önce iyi niyetle taşınmaz edinen kişilerin bu edinimlerinin korunması ve geri dönüşüm cetvellerinin buna göre düzenlenmesi gerektiği kanaatindeyiz.

Parselasyona ilişkin olarak, idari yargı tarafından verilen iptal kararından sonra taşınmazı edinen kişilerin durumu ise tartışmalıdır. Bazı yazarlar, iptal kararından sonra ayni hak edinen kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinin getirdiği korumadan yararlanamayacağını vurgulamaktadır. Örneğin Erdal Köktürk’e göre parselasyonun iptalinden sonra, iptal tarihi ile düzenleme öncesi duruma dönüş arasında geçen süre içerisinde tapu kayıtları yolsuz tescil halini almaktadır; sebepten ve illetten yoksun duruma düşen bir tapu kaydına dayanan kişi, iyi niyetli olsa bile, gerçekte bu iyi niyet var olmayan bir tasarrufta hukuksal sonuç vermez; taşınmazı edinen üçüncü kişi, iyi niyet savında bulunamaz. Bu yazarlara göre arazi ve arsa düzenlemesi işleminin idari yargı tarafından iptal edilmesi durumunda, iptal kararından sonra üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek iyi niyetli olsa bile edinimleri korunamaz; bundan dolayı bu aşamada edinilen mülkiyetin, geri dönüşüm esnasında korunmasına da imkân yoktur.

Ancak biz bu görüşe katılmıyoruz. Bizim düşüncemize göre, bu konuda, taşınmazı edinen kişinin iyi niyetli olup olmamasına göre karar vermek gerekir. Çünkü 4721 sayılı Kanun’un 1023. maddesi iyi niyetli edinimleri korumaktadır.

Bu görüşümüze paralel olarak, taşınmazı edinen kişi, iptal kararını bilmiyor ise ve bilebilecek durumda da değil ise edinimlerinim, tapu siciline güven ve iyi niyet ilkesi kapsamında korunması gerektiğini düşünüyoruz. Kanaatimize göre, arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin iptal kararı tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmemiş ise, iptal kararından sonra da üçüncü kişilerin edinimlerinin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi kapsamında korunması gerekir. Çünkü 1023. madde yalnızca geçerli tapu kaydına dayanılarak kazanılan hakları değil, daha ziyade yolsuz tescil kaydına dayanılarak yapılan kazanımları korumaktadır.

Doktrindeki hakim görüş de budur. Örneğin Oğuzman ve Seliçi, ister kurucu unsurlar eksik veya sakat olduğu için başlangıçta yolsuz olsun, isterse geçerli bir tescil ayni haktaki değişiklik yüzünden gerçeği aksettirmez hale gelmiş olsun, bu tescilini 1023. maddenin uygulanmasına ve üçüncü kişilerin bu maddeye dayanarak iyi niyetle hak kazanmalarına imkan vereceğini ileri sürmüşlerdir. Arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerine dayanılarak tapu siciline tescil edilen haklar da başlangıçta geçerli olmasına rağmen, idari yargının iptal kararı sonrasında, tescilin sebebi ortadan kalkmakta ve tescil yolsuz hale gelmektedir. Yolsuz tescile dayalı kazanımların da 1023. madde kapsamında korunması gerekir. Bu nedenle iptal kararından sonra da taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinen kişilerin bu edinimleri, 1023. madde kapsamına girer.

Buna karşılık arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin iptal kararını bilen veya bilebilecek durumda olan kişilerin edinimlerinin 1023. madde kapsamında korunamayacağını düşünüyoruz. Çünkü 1023. maddenin uygulanabilmesi için üçüncü kişinin iyi niyetli olması gerekir. Bu nedenle parselasyon işleminin iptal edildiğini bilen ya da bilebilecek durumda olan kişilerin, iptal kararından sonra edindikleri ayni haklar, korunamaz. Medeni Kanun’un 1023. maddesine göre bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bu kapsamda örneğin parselasyonun iptal edildiği tapu sicilinin beyanlar hanesine işlenmişse üçüncü kişinin iyi niyetli olması ve kazanımının korunması söz konusu olmayacaktır.