a) Arazi İfraz (Bölme) Şartları
Bu makalemizde plansız alanlarda bulunan arazilerde ifraz şartları açıklanacaktır. Diğer alanlarda (örneğin imarlı arsalarda veya köy içinde yapılacak ifrazlarda aranacak şartlar için şu yazımıza bakınız: Ayırma ve Birleştirme İşleminin Şartları
Öncelikle arazi kavramını açıklayalım. Arazi kavramı İmar hukukuna göre arazi belirli sınırları olan ve imar planına tabi tutulmayan toprak parçası olarak tanımlanır. Bu anlamda arazi, henüz imar planına dahil edilmemiş veya yapılaşmaya açılmamış toprak parçasıdır. Örneğin tarlalar, köy içindeki toprak parçaları, belediye sınırları içinde imar geçmiş bir toprak parçası arazi sayılır.
b) Plansız Alan nedir?
Plansız alandan kasıt, herhangi bir imar planı kapsamında olmayan yerlerdir. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği plansız alanları şu şekilde sıralamıştır.
- Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanları,
- Belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanları,
- Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışındaki yerleşme alanı dışında kalan (iskân dışı) alanlar.
c) Belediye Ve Mücavir Alan Sınırları İçindeki Köy ve Mezraların Yerleşik Alanlarında İfraz Şartları
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı bulunmayan plansız yerlerde ayırma işleminin şartları şunlardır:
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesine göre “İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.” Bu gibi yerler köy yerleşik alanı sınırı içerisinde değil ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 13. ve 15. maddeleri uygulanır. Söz konusu maddelere göre;
- İfraz suretiyle oluşturulacak parsellerin genişlikleri 20 m’den, parsel derinlikleri 30 m’den az olamaz.
- Ayırma sonucu elde edilecek parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır.
- Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.
d) Belediye Mücavir Alan Sınırları Dışında Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların Yerleşik Alanları
Belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında İmar Kanununun 27. maddesi hükmü uygulanır. Bu alanlarda ifraz koşulları hakkında Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 44 ve 45. maddeleri uygulanır.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin bu maddelerine göre;
- İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır.
- Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz.
- Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.
- Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri 15.00 m.den, parsel derinlikleri de 20.00 m.den az olamaz.
- İfraz suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir.
- İfraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamaz.
e) İskan Dışı Alanlarda Ayırma İşleminin Şartları
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 62. maddesine göre; üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel, 5.000 m2’den küçük olamaz.
Bu parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az 25.00 m. cephesi bulunması zorunludur. İskan Kanunu uyarınca hazırlanan tarımsal iskan projeleri kapsamında yapılaşma amacı taşımayan tarımsal amaçlı ifrazlarda, yola cephe koşulu aranmaz. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamaz.
Arazi, imar planı olmayan alanları ifade eder. Arazi ifraz şartları Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ile düzenlenmiştir. Söz konusu maddelere göre;
- İfraz suretiyle oluşturulacak parsellerin genişlikleri 20 m’den, parsel derinlikleri 30 m’den az olamaz.
- Ayırma sonucu elde edilecek parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır.
- Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.
- 2863 sayılı Kanununun 18. maddesinin son fıkrasına göre korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı parselleri, taşınmaz kültür varlıklarının maliyetine tesir edecek şekil ve surette ayrılamaz ve birleştirilemez.
