Ruhsat ve İskan İzni Konusunda Açılacak Davalarla İlgili Temel Hususlar

İnşaat ruhsatı ve yapı kullanma izniyle ilgili olarak ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklara karşı açılacak iptal davalarının ön koşulları aşağıda açıklanmıştır.

A. Yapı Ruhsatı ve Kullanma İzniyle İlgili İşlemlere Karşı Açılacak İptal Davalarında Görevli Yargı ve Yetkili Mahkeme

Yapı ruhsatı ve kullanma izniyle ilgili işlemler, idari işlemledir. Bu nedenle bu işlemlere karşı idari yargıda dava açılır.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde açılır. 2577 sayılı Kanun’un 34. maddesine göre imar, kamulaştırma, yıkım, işgal, tahsis, ruhsat ve iskan gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasında veya bunlara bağlı her türlü haklara veya kamu mallarına ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesidir.

B. Yapı Ruhsatı ve Kullanma İzniyle İlgili İşlemlere Karşı Açılacak İptal Davalarında Ehliyet

Yapı ruhsatı ve kullanma izni ile ilgili işlemler genellikle taşınmaz maliki veya malikleri tarafından yürütüldüğü için bu kişilerin dava açma ehliyeti olduğuna kuşku yoktur.

Taşınmaz maliki ile yapı yapmak için başvuruda bulunan kişi farklı ise (yani irtifak hakkı gibi sınırlı ayni bir hakka dayanarak taşınmaz maliki dışındaki kişiler tarafından inşaat yapılıyorsa) bu takdirde inşaat yapmak için müracaat eden kişinin de dava açma ehliyet söz konusudur. Bu anlamda özellikle kamu taşınmazları üzerinde yatırım yapmak için lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilen kişilerin dava açma ehliyetinin var olduğunu kabul etmek gerekir.

Danıştay 6. Dairesi, 26.06.1993 tarihli ve E:1993/562, K:1993/2506 sayılı kararında yapının, kat karşılığı müteahhit tarafından yapılması durumunda, yapıyı kat karşılığı olarak inşa eden müteahhidin de durdurma ve yıkım işlemine karşı dava açabileceğine karar vermiştir.

Bu karar bize yapıyı, belirli bir menfaat karşılığı yapan kişinin de inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izniyle ilgili dava açabileceğini göstermektedir.

C. Yapı Ruhsatı Ve Kullanma İzniyle İlgili İşlemlere Karşı Açılacak İptal Davalarında İdari Merci Tecavüzü

Yapı ruhsatı ve kullanma izni ile ilgili dava açmadan önce idareye başvuruyu zorunlu kılan bir mevzuat hükmü bulunmamaktadır.

D. Yapı Ruhsatı Ve Kullanma İzniyle İlgili İşlemlere Karşı Açılacak İptal Davalarında İdari Davaya Konu Olacak Kesin ve Yürütülmesi Gereken Bir İşlem Olup Olmadığı

Yapı ruhsatı ve kullanma izni ile ilgili işlemlerden idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem niteliğinde olanlar aşağıda açıklanmıştır.

1. Projelerin Hazırlanması İçin Temin Edilmesi Gereken Belgelerin Verilmemesi

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler. İlgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesi ve onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini en geç iki iş günü; yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir.

Bu belgelerin idare tarafından süresi içerisinde düzenlenerek müracaat sahibine verilmemesi, kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem niteliğinde olduğu için tek başına iptal davasına konu olabilir.

2. İmar Durumu Belgesinin Dava Konusu Yapılabilmesi

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Durumu Belgesine (İmar Çapına) Dava Açılabilir mi?

3. Yol Kotu Tutanağı

Yol kotu tutanağı, inşaat ruhsatına esas teşkil edecek en önemli veriler-den birisidir. Kotlandırmanın hatalı olması, projelerin de hatalı hazırlanması sonucunu doğuracağı için yol kotunun hatalı verilmesinin hukuka aykırılık nedeni teşkil ettiğini düşünüyoruz. Ayrıca kotun doğru şekilde belirlenmesi, binanın kat adetini de etkilemektedir.

Bu nedenle yol kotu tutanağının tek başına, idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem olduğu değerlendirilmektedir.

4. Mevzuata Uygun Olarak Hazırlanan Projelerin Onaylanmaması

Mevzuata uygun olarak hazırlanan projelerin onaylanmaması da başlı başına idari davaya konu edilebilir kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlemdir. Çünkü projelerin onaylanmaması, ruhsatın düzenlenmemesi anlamına gelecektir.

Her ne kadar bu konudaki yaygın kanaat projelerin onayı, ruhsatın düzenlenmesinin bir parçası olduğu şeklinde ise de her iki işlem birbirinden ayrı ve bağımsız birer işlem niteliğindedir. Örneğin projelerin onaylanmasına rağmen, gereken diğer şartlar yerine getirilmediği için ruhsatın düzenlenmemiş olması mümkündür.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre mimari proje altı takım halinde, diğer proje, resim, hesap ve raporlar beş takım halinde basılı olarak ve ayrıca elektronik ortamda düzenlenerek ilgili idareye başvurulur. Bu projeler ilgili idare tarafından başvuru tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde incelenir, eksik veya yanlış yok ise uygun görüldüğü yapı sahibine yazılı olarak bildirilir. Bildirim tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde ulusal adres veri tabanı üzerinden yapı ruhsatı düzenlenmesi zorunludur.

Bu nedenle projelerin onaylanmamasının tek başına idari davaya konu edilebileceğini düşünüyoruz.

5. Gerekli Koşullar Sağlandığı Halde Ruhsat Verilmemesi, Ruhsatın Uygun Şekilde Yenilenmemesi

Projelerin onaylanması dahil gerekli koşullar oluştuğu halde ruhsat verilmemesi, ruhsatın uygun şekilde yenilenmemesi ve yapı kullanma izni verilmemesi tek başına, idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem niteliğindedir.

6. Yapı Kullanma İzni Belgesi

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İskan Ruhsatı (Yapı Kullanma İzni) Başvurusunun Zımnen Reddine İlişkin İşlem Dava Konusu Edilebilir mi?

E. Yapı Ruhsatı Ve Kullanma İzniyle İlgili İşlemlere Karşı Açılacak İptal Davalarında Süre

Yapı ruhsatı ve kullanma iznine karşı açılacak davalarda süre konusunda özel bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle idare tarafından yapılan tebligatlarda tebliğ tarihinden itibaren başlar ve 60 gündür.

İdarece herhangi bir tebligat yapılmadığı durumlarda sürenin genel zımni ret süresi olan 60 günden itibaren mi, yoksa İmar Kanunu’nda ve ikincil mevzuatta öngörülen süreden itibaren mi başlayacağı konusu tartışmalıdır.

İmar Kanunu’nda ve ikincil mevzuat, inşaat ruhsatı ve kullanma izni ile ilgili işlemleri belirli sürelere bağlamıştır.

• İlgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesi ve onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini en geç iki iş günü; yol kotu tutanağıve kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir. Bu belgelerin bu süreler içinde verilmemesi halinde gerekçesinin, başvuru sahibine aynı süreler içinde yazılı olarak bildirilmesi zorunludur.
• Proje müellifleri tarafından hazırlanan tatbikat projeleri 5 takım halinde düzenlenerek belediyenin ilgili birimine teslim edilir. Bu projeler ilgili idare tarafından başvuru tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde incelenir, eksik veya yanlış yok ise uygun görüldüğü yapı sahibine yazılı olarak bildirilir.
• Bildirim tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde ulusal adres veri tabanı üzerinden yapı ruhsatı düzenlenmesi zorunludur.
• İmar Kanunu’nun 22. maddesine göre idareler, ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren on beş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç on beş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
• İmar Kanununun yapı kullanma iznini düzenleyen 30. maddesinin 2. fıkrasında; belediyelerin, valiliklerin mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetinde olduğu, aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılacağı hükme bağlanmıştır.

Kanaatimizce bu süreler idareye yol göstermekten ziyade inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni verilmesinde ortaya çıkabilecek keyfilikleri önlemek ve vatandaşları korumak için öngörüldüğü için zımni ret durumunda 60 günlük dava açma süresinin genel zımni ret süresi olan 60 günden itibaren değil, imar mevzuatında öngörülen ve yukarıda saydığımız sürelerden itibaren başlatılması daha uygun olacaktır.

F. Yapı Ruhsatı Ve Kullanma İzniyle İlgili İşlemlere Karşı Açılacak İptal Davalarında Husumet

Dava belediye başkanlığı ve il özel idaresi hasım gösterilerek açılmalıdır.

G. Dilekçenin İYUK’un 5. Maddesine Uygun Olup Olmadığı

İmar durumu belgesi ve yok kotu belgesi aynı imar durumundan kaynaklandığı için tek dilekçe ile dava konusu edilebilir.

H. Muhtemel Hukuka Aykırılık Nedenleri

İnşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni ile ilgili işlemlerde ortaya çıkabilecek muhtemel hukuka aykırılıkla şunlardır:

• Projelerin hazırlanması için temin edilmesi gereken belgelerin verilmemesi,
• İmar durumubelgesinin imar planına ve imar mevzuatına aykırı olması,
• Bina kotunun hatalı verilmesi,
• Mevzuata uygun olarak hazırlanan projelerin onaylanmaması,
• Maliklerin ya da kat maliklerinin tamamının başvurusu olmadığı halde ruhsat verilmesi,
• Gerekli şartlar sağlandığı halde ruhsat verilmemesi,
• Ruhsatın yenilenmesinde uygulanacak şartların yanlış belirlenmesi,
• Gerekli koşullar sağlandığı halde yapı kullanma izninin verilmemesi,

İ. Bilirkişi Görevlendirilmesi

a) İnşaat Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzniyle İlgili İşlemlere Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Görevlendirilmesini Gerektiren Durumlar

İnşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni ile ilgili işlemlerde bilirkişi görevlendirilmesini gerektiren durumlar şunlardır:

• İmar durumu belgesinin imar planına ve imar mevzuatına aykırı olup olmadığı,
• Yol kotu tutanağının imar mevzuatına aykırı olup olmadığı,
• Projelerin imar planına ve imar mevzuatına aykırı olup olmadığı,
• Projelerin hazırlanmasında dikkat edilecek usullere uyulup uyulmadığı,
• Yapının ruhsat ve eki projelere uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığı.

b) İnşaat Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzniyle İlgili İşlemlere Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Görevlendirilmesini Gerektirmeyen Durumlar

İnşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni ile ilgili işlemlerde bilirkişi görevlendirilmesini gerektirmeyen durumlar şunlardır:

• Ruhsata esas olacak belgelerin (imar durumu, yok kotu tutanağı gibi) verilmemesi,
• Projelerin gerekli mesleki yeterliğe sahip ve oda tescili bulunan müellifler tarafından hazırlanıp hazırlanmadığı,
• Gerekli ücret ve harçların yatırılıp yatırılmadığı.

c) İnşaat Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzniyle İlgili İşlemlere Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Olarak Görevlendirilebilecekler

İmar durumu belgesinin imar planına ve imar mevzuatına aykırı olup olmadığının saptanması için inşaat mühendisi ve/veya (imar planının yorumlanması gerekiyor ise) şehir plancısı görevlendirilmelidir.

Yol kotu tutanağı harita mühendislerince hazırlandığı için bunlar ilgili uyuşmazlıklarda harita mühendisi bilirkişi olarak görevlendirilmelidir.

Projelerin imar planına ve imar mevzuatına aykırı olup olmadığı, projelerin hazırlanmasında dikkat edilecek usullere uyulup uyulmadığı, yapının ruhsat ve eki projelere uygun olarak tamamlanıp tamamlanmadığı hususlarında konusuna göre mimarî proje yönünden mimarlar; yapı aplikasyon projesi yönünden harita mühendisleri; statik proje yönünden inşaat mühendisleri; mekanik tesisat projesi yönünden makina mühendisleri; elektrik tesisat projesi yönünden elektrik mühendisleri bilirkişi olarak görevlendirilmelidir.

J. Ruhsat ve İskan İzni Konusunda Açılacak Davalarda Davanın Esasının Karara Bağlanması

İnşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni ile ilgili olarak açılan davaların idare hukuku davalarından farklılık arz eden bir durumu bulunmamaktadır. İdare yargı kararının gereğini yerine getirmek zorundadır.

K. Ruhsat ve İskan İzni Konusunda Açılacak Davalarda Kararın Temyizi

İnşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni ile ilgili olarak açılan davaların temyiz yoluna tabi olduğuna dair açık bir hüküm bulunmamaktadır. Bu davalarla ilgili olarak, 2577 sayılı Kanun’un 46. maddesinde açık bir hüküm bulunmamaktadır. Sadece 1. maddenin (b) bendinde “konusu yüz bin Türk lirasını aşan vergi davaları, tam yargı davaları ve idari işlemler hakkında açılan davalar”ın temyize tabi olduğu ifade edilmiştir.

Ruhsat ve yapı kullanma izni konularında açılan davaların büyük bir kısmı iptal davası niteliğindedir; ancak bu davalara konu inşaatlar belirli bir parasal büyüklüğü de ihtiva etmektedirler. Ancak bu işlemlere karşı açılan davaların, davanın sadece iptal davası olmasına göre mi, yoksa içerdiği parasal büyüklüğe göre mi temyiz/istinaf edilmesi gerektiği konusunda açık bir hüküm bulunmamaktadır. Kanaatimizce buradaki temyiz sınırının inşaatın parasal büyüklüğü dikkate alınarak belirlenmesi daha uygun olacaktır.