İçindekiler
Bu makalemizde tarla bölünme (ifraz) şartları ile tarım arazilerinde ifraz şartları açıklanacaktır. Diğer alanlarda (örneğin imarlı arsalarda veya köy içinde yapılacak ifrazlarda aranacak şartlar için şu yazımıza bakınız: Ayırma ve Birleştirme İşleminin Şartları
Tarla Bölme Şartları
Tarla nitelikli parsellerin ifrazı açısından özel hükümler söz konusudur. Bu hükümleri iki kısımda değerlendirmek mümkündür.
Bunlardan birincisi iskan dışı alanlarda yapılacak ifrazlarda uygulanacak kurallardır. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 62. maddesine göre; üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel, 5.000 m2’den küçük olamaz.
Bu parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az 25.00 m. cephesi bulunması zorunludur. İskan Kanunu uyarınca hazırlanan tarımsal iskan projeleri kapsamında yapılaşma amacı taşımayan tarımsal amaçlı ifrazlarda, yola cephe koşulu aranmaz. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamaz.
İkincisi ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarım arazilerinin ifrazında uygulanacak asgari tarım arazisi büyüklükleridir. Şimdi aşağıdaki başlıkta bu ikinci kuralı açıklayacağız.
Tarla Bölünebilme Kuralları
5403 sayılı Kanunun 8. maddesine göre tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir.
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olur.
Tarım Arazilerinde İfraz Şartları/Tarla İfraz Şartları
5403 sayılı Kanun kapsamında yapılacak ifrazlarda oluşturulacak parsellerin büyüklüğü, asgari tarımsal arazi büyüklüğünden küçük olamaz. Yani tarım arazileri, asgari arazi büyüklüğünden daha ufak parsellere ayrılamaz.
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.
Aynı Kanun’un 8/A maddesine göre il ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak bu Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenmiştir. Tarımsal araziler bu Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez.
Ayrıca 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/A ve devamı maddeleri, tarım arazilerinin, yeter gelirli tarım arazisi büyüklüğü altında ifrazını yasaklamaktadır. İl ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak Kanun ile belirlenmiştir. Tarımsal araziler Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez.
Tarım Arazisi Bölme Şartları?
Tarım arazilerinde bölme şartları açısından, yukarıda açıkladığımız üzere, iki durum söz konusudur. Bunlardan birincisinde Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 62. maddesine göre; üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel, 5.000 m2’den küçük olamaz. Bu parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az 25.00 m. cephesi bulunması zorunludur.
İkinci olarak tarım arazisinde yapılacak ifrazlarda, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük parsel oluşturulamaz.
Tek Tapu Tarla Nasıl Bölünür?
Tek tapu üzerine kayıtlı bir tarla, hissedarlara veya yeni alıcılara bölünmek istendiğinde kadastro ve imar mevzuatına uygun şekilde işlem yapılmalıdır. Türkiye’de tarım arazilerinin bölünmesi, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve Türk Medeni Kanunu çerçevesinde düzenlenir. İşlem, ifraz (ayırma), taksim (hisseli paylaşım), satış veya miras yoluyla bölünme gibi yollarla yapılabilir.
Tarım arazilerinde hisse satışı yoluyla hissedar sayısının artırılması mümkün değildir.
Tarla Birleştirme Nasıl Yapılır?
Tarla birleştirme açısından çok özellikli bir şart bulunmamaktadır. Hatta Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğine göre tevhit işlemlerinde (5000) m2 asgari büyüklük şartı aranmaz.
