Olağan Zamanaşımıyla Taşınmaz İktisabı Nedir?
Bu müesseseyi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 712 nci maddesi şöyle düzenlemektedir: “Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”
Eski Kanun madde metninde yer alan “nizasız” terimi yerine “davasız” deyimi kullanılmıştır. Böylece, mahkeme kararları ve öğreti doğrultusunda taraflar arasında her türlü çekişme değil, ancak dava şeklindeki çekişmelerin kazanmayı engelleyeceği vurgulanmıştır. Dava dışı çekişmeler mülkiyeti kazanacak kişinin iyiniyetini ortadan kaldırmayacaktır.
Olağan Zamanaşımıyla Taşınmaz İktisabının Şartları
Olağan zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, aşağıdaki şartların gerçekleşmesine bağlıdır.
a) Taşınmaza İlişkin Şart
Bir taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılmasının söz konusu olabilmesi için bu taşınmazın tapuya kaydedilmiş olması şarttır. Tapuda kayıtlı taşınmaz bir arazi olabileceği gibi, bir sahifeye kayıtlı bağımsız ve sürekli hak da olabilir. Bir taşınmazda paylı mülkiyet payı da olağan zamanaşımı ile kazanılabilir.
Tapuya kayıtlı taşınmazlardan, ancak özel mülkiyetle kazanılmasına elverişli olanlarının zamanaşımı ile kazanımı söz konusu olur. Kamu malı vasfında bir taşınmaz, Medeni Kanunun 999 uncu maddesi uyarınca istisnaen tapuya kaydedilmiş olsa veya yanlışlıkla kaydedilmiş veyahut kaydı kapatılması gerekirken kapatılması ihmal edilmiş olsa dahi, böyle bir taşınmazın mülkiyeti zamanaşımı ile kazanılamaz.
b) Kişiye İlişkin Şart
Bir kimsenin olağan zamanaşımı ile bir taşınmazın mülkiyetini kazanabilmesi için, bu kişinin adının o taşınmaza ait sayfanın mülkiyet sütununa yolsuz olarak yazılmış olması gerekir. Ancak, tapu sicilinde yolsuz olarak malik gözüken bir kimse Medeni Kanunun 712 nci maddesinden yararlanabilir.
c) Zilyetliğe İlişkin Şart
Tapu kütüğünde yolsuz olarak malik diye tescil edilmiş kimsenin Medeni Kanunun 712 nci maddesine dayanarak mülkiyeti kazanabilmesi için o taşınmaza iyiniyetle davasız ve aralıksız on sene zilyet bulunması gerekir. Fakat taşınmaza malik sıfatıyla başka bir kişi (sicilde yazılı olmayan hakiki malik veya gaip) zilyet ise sicilde malik gözüken şahıs Kanunun 712 nci maddesinden yararlanamaz.
Tapu sicilinde malik olarak tescil edilen şahıs iyiniyetli zilyet olmalıdır. Bu, Medeni Kanunun 3 üncü maddesinde belirtilen iyiniyettir. Kendisinden beklenen özeni göstermiş olmasına rağmen, adına mevcut tescilin yolsuzluğunu bilmeyen kimse Kanunun 712 nci maddesinde aranan iyiniyetli olma şartına sahiptir. Madde hükmünden yararlanabilmek için bu iyiniyetin bütün zamanaşımı süresince bulunması şarttır.
Zilyetlik davasız olmalı ve aralıksız on sene devam etmiş bulunmalıdır. Aralıksız devam etmekten maksat, zilyetliğin zamanaşımı süresince kaybedilmemiş olmasıdır. Zilyetliğin aralıksız devam etmesi gereken süre on yıldır. Ancak, bu on yıllık sürenin mutlaka zamanaşımı ile mülkiyeti kazanacak kişinin zilyetliğinde geçmesi şart değildir. Zamanaşımından yararlanma şartları bulunan her zilyet, aynı şartları taşıyan daha önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi süresine ilave etmek yetkisine sahiptir (MK. md. 996). Fakat sicil zamanaşımında buna çok nadir rastlanır.
On yıllık süre, yolsuz tescil ve zilyetlik şartlarının her ikisinin birleşmesiyle işlemeye başlar. Şayet yolsuz tescil tarihi ile adına tescil yapılan kişinin taşınmaza zilyet olması aynı zamana rastlıyorsa mesele yoktur. Eğer zilyetliğin kazanımı yolsuz tescilden sonra ise zamanaşımı zilyetliğin kazanımı tarihinden; şayet zilyetlik yolsuz tescilden önce kazanılmış ise zamanaşımı, tescil tarihinden itibaren işlemeye başlar. Gerçekten ne sadece yolsuz tescil ne de sadece zilyetlik zamanaşımının işlemeye başlamasını sağlamaz. Ancak iki şart birleşince zamanaşımı işlemeye başlayacaktır.
Olağan Zamanaşımıyla Taşınmaz Kazanımının Hükmü
Zamanaşımının tamamlanması ile yolsuz tescil düzelir, adına yolsuz tescil bulunan zilyet mülkiyeti kazanır ve o ana kadar mülkiyeti sahip olan fakat tescilde malik olarak gözükmeyen kişi mülkiyet hakkını kaybeder. Medeni Kanunun 712 nci maddesi uyarınca kazanım, bir aslen kazanmadır ve maddede aranan şartların tamamlanması ile kendiliğinden kanun gereği gerçekleşir. Mahkemeden veya bir idari makamdan karar almaya gerek yoktur.
Zamanaşımı ile kazanımın hükümlerinin geriye etkili (makable şamil) olacağı kabul edilmektedir. Yani, zamanaşımının tamamlanması ile tescil sanki başlangıçtan beri geçerliymiş (muteber) gibi hüküm ifade eder.
