Bu yazımızda taşınmaz satış vaadinde şekil şartı konusunu izah edeceğiz. Bu kapsamda şekil şartının ne anlama geldiği, şekil şartının gerekliliklerinin ne olduğu, şekil şartına uymamanın sonuçlarını açıklanacaktır. Gayrimenkul satış vaadiyle ilgili olarak hazırlamış olduğumuz geniş kapsamlı bir yazıya şu linkten ulaşabilirsiniz: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği ve Özellikleri
a) Resmi Şekil Şartı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradelerinin yetkili memur önünde açıklayıp yetkili memur tarafından düzenlenecek resmi senedin birlikte imzalanmasına bağlıdır. Bu şekilde yapılmayan satış vaadi sözleşmeleri geçerli değildir.
Türk Medeni Kanununun 706. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Türk Borçlar Kanunu‘nun 237. maddesine göre; taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Ayrıca Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince gayrimenkul mülkiyetinin nakline dair sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça geçersizdir.
Keza 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 29 maddesine göre, kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin (bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler) geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. Yargıtay kararlarına göre de, bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteber olduğundan, eğer kanun ileride yapılacak akdi bir şekle bağlı kılmışsa (taşınmaz satışını), maddenin ikinci fıkrasında ifade edildiği üzere ön sözleşmenin (taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin) de şekle uyularak yapılması zorunludur. Bu anlamda ön sözleşme niteliğinde olan satış vaadi sözleşmesinin (bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler) geçerliliği, gayrimenkul mülkiyetinin devri amacıyla ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. Gayrimenkul mülkiyetini devreden sözleşmeler de resmi şekilde yapılmak zorunda olduğu için satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerekir.
Netice olarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan bir sözleşmedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E: 2016/524 K: 2017/9222 T: 7.6.2017: “Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi haricen düzenlenmiştir. TMK 706, TBK 237, TK 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince gayrimenkul mülkiyetinin nakline dair sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça geçersiz olup, hukuken alıcıya her hangi bir hak bahşetmez. Bu nedenle, taraflar arasında düzenlenen harici satış sözleşmesi mülkiyetin nakli bakımından geçersiz olup, taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2013/17-224 K: 2013/1478 T: 23.10.2013: “Somut olayda, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi haricen düzenlenmiştir. TMK 706, TBK 237 (TK 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince gayrimenkul mülkiyetinin nakline dair sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça geçersiz olup, hukuken alıcıya her hangi bir hak bahşetmez. Bu nedenle, taraflar arasında düzenlenen harici satış sözleşmesi mülkiyetin nakli bakımından geçersiz olup, taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler.”
07.10.1953 tarihli ve E: 1953/8, K: 1953/7 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı üzere resmi şekilden maksat tarafların hakiki iradelerini tam olarak görevli memur huzurunda (noterde) beyan etmeleridir: “Madeni Kanunun 634 üncü maddesi mülkiyeti nakledecek akitlerin resmi şekilde yapılmasını âmirdir. Bununla hakiki iradelerinin tam olarak telahuk ettiğini âkıdların salahiyetli memur huzurunda beyan eylemeleri kasdolunmuştur.” Bir tanımlama yapmak gerekirse, resmi senet; resmi bir memur (tapu memuru veya noter) tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda okunup imzalanarak ve resmi memurca (noter tarafından) mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir. Öyle ise, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin kanunun aradığı resmi şekle uygun yapılması geçerlilik koşuludur.
b) Memur Tarafından Düzenlenme Şartı
Yukarıda bahsedilen hükümler gereğince, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olup düzenleme şeklinde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. Mesela onaylama suretiyle yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri geçersizdir
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2010/6611 K: 2010/7988 T: 08.07.2010: “Davada dayanılan 27.05.1997 günlü sözleşme, noterde onaylama şeklinde yapılmıştır. Oysa, Noterlik Kanununun noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60.maddesinin 3.fıkrası ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin “düzenleme şeklinde yapılmasını” zorunlu kılan 89.maddesi hükümleri uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Kanunun geçerlilik şartı olarak öngördüğü bir hukuki işlemin zorunlu şekil koşuluna uyulmadan yapılması, o sözleşmeyi geçersiz kılar. Biçimine uygun düzenlenmeyen bir sözleşmeye dayanılarak da o sözleşmenin ifası istenemeyeceğinden, karşı tarafın iyiniyetli olup olmamasının da bir önemi yoktur.
c) Sözleşmenin Esaslı Unsurlarının Değiştirilmesi
Gayrimenkul satış vaadinde, satış vaadi sözleşmesinin esaslı unsurlarının değiştirilmesinde veya yeniden düzenlenmesinde öngörülen resmi şekle uyulması gereklidir
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 1969/1257 K: 1974/308 T: 30.03.1974: “Hukukî tasarrufların, ancak yapıldıkları sırada uyulan şekil koşullarına uygun hareket edilerek değiştirebilecekleri genel bir ilkedir. Bu ilkenin sonucu olarak bir hukukî tasarruf yapıldığı sırada uyulan bir usulden daha az güvenceli bir usulle değiştirilemez. 1512 Sayılı Noterlik Kanununun 81/2. maddesi de bu ilkeyi teyiden düzenlemede bulunmuştur: “Tamamlamasından sonra bir noterlik işleminin değiştirilmesi veya fesih ve iptali veyahut evvelki işin nitelik ve değeri değişmemek şartıyla düzeltilmesi, evvelki işlemin yapıldığı şekilde yeni bir işlemle yapılır”.
Olayda noterde yapılan 22/8/1966 günlü sözleşmeden sonra, taraflar tapu sicil muhafızlığına yazdıkları yazının arkasına satış parasını 11.300 liraya çıkardıklarını ilave etmek suretiyle noterde yaptıkları sözleşmeyi, satış parası yönünden, değiştirmişlerdir. Yukarıda açıklanan hukukî esaslar uyarınca isbat değil, geçerlik koşulu olan şekle uygun hareket edilmediğinden satış parasına ilişkin olarak yapılan değişiklik geçerli sayılamaz. Bu nedenlerle mahkemece, bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır; Direnme kararı bozulmalıdır.”
Fakat sözleşmesinin esaslı unsurlarının değiştirilmesi amacı taşımayan, sözleşmeyi bozmayan veya değiştirmeyen ikincil koşulların resmi şekilde yapılması zorunlu değildir.
d) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nerede Yapılır?
Genel olarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini tapu memuru yapabilir. Diğer taraftan 1512 sayılı Noterlik Kanununun noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60. maddesinin 3. fıkrası ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şekilde yapılmasını zorunlu kılan 89. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini yapma görevini noterlere vermiştir.
Bunun yanı sıra Noterlik Kanununun 60 ve 89 maddeleri uyarınca, noterler, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek yetkisine haizdirler.
e) Noterde Yapılmayan (Adi Yazılı) Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sonuçları
Bu konuda şu yazımıza bakınız: Noterde Yapılmayan (Adi Yazılı) Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sonuçları
