Taşınmaz Satış Vaadinin Kanunen Yasak Olduğu Durumlar

Kanunlarımızda yer alan bazı hükümlerle, belirli taşınmazların satış vaadi sözleşmelerine konu edilmesi yasaklanmıştır. Bu yazımızda taşınmaz vaadinin bu şekilde kanunen yasaklandığı durumlar irdelenecektir. Gayrimenkul satış vaadiyle ilgili olarak hazırlamış olduğumuz geniş kapsamlı bir yazıya şu linkten ulaşabilirsiniz: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği ve Özellikleri 

a) Taşınmazları Hisselere Ayıracak Satış Vaadi Yasağı

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin son fıkrasına göre veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hislendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.”

Keza Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 36. maddesine göre nazım ve uygulama imar plânı olmayan yerlerde, imar planı bulunmakla beraber imar uygulaması sonucunda maksimum düzenleme ortaklık payı kesilmesi halinde parsel hissedarlarına yapılaşmaya uygun tahsis yapılamayacak arazilerde, her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak resmî geçerliliği olmayan özel parselasyon plânları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

b) İskan Kanunu Kapsamında Dağıtılan Parseller

Keza 5543 sayılı İskan Kanununun 21. maddesine göre, bu Kanuna göre verilen taşınmaz mallar, temlik tarihinden itibaren borcun tamamı ödenmeden önce hiçbir suretle satılamaz, bağışlanamaz, rehin edilemez, tapu kütüğüne satış vaadi şerhi konulamaz ve haczolunamaz. Bu taşınmazların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine bu yönde belirtme yapılır. Ancak, temlik tarihinden itibaren beşinci yılın sonunda başlamak üzere, borçlandırma bedelinin tamamını ödeyenlerin tapu kaydına yapılan belirtme kaldırılır. Kanunun geçici 1. maddesine göre bu Kanun uyarınca hak sahibine tahsis edilmiş olan konutun, takyit süresi içerisinde; işyeri, ticarethane ve sair biçimde amacı dışında kullanılması ya da satış vaadi şerhi konulması, devredilmesi, satılması veya terhin edilmesi hallerinden birinin ya da birkaçının valiliklerce tespit edilmesi üzerine ya da konut bedelinin geri ödenmesine ilişkin borçlanma taksitlerinin yatırılmamış olması gibi hallerde, söz konusu taşınmazın, aynı durumdaki göçmenlerin hizmetinde kullanılmak maksadıyla tapu kaydının iptali ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı adına tescili Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından mahkemeden istenir.

c) Yeni Konut Finansman Programı Edinilen Taşınmazlar

4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’un geçici 37. maddesine göre, bu madde kapsamında, daha önce satılmamış ve yüklenicilerin mülkiyetinde olan konutlar ile yapımına henüz başlanmamış veya yapımı devam eden konut projelerinden konut edineceklere sağlanacak konut finansmanlarına katkı sağlanabilir. Yapımına henüz başlanmamış veya yapımı devam eden konut projeleri açısından mülkiyeti yüklenicilere geçecek konutlara ilişkin sağlanacak finansmanlar da bu kapsamda değerlendirilir. Bu madde kapsamında edinilen taşınmazların, finansmanı sağlayan bankanın talebi üzerine, bildirilen finansman tarihinden itibaren 5 yıl süreyle tescilsiz iktisap halleri hariç devir ve temlik edilemeyeceği ve satış vaadine konu edilemeyeceği yönünde taşınmazların beyanlar hanesine belirtme yapılır.

d) 3083 sayılı Kanun Kapsamındaki Uygulama Alanlarında

3083 Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nun 13. maddesine göre, bu Kanun kapsamında tespit edilecek uygulama alanlarında Cumhurbaşkanı kararının Resmi Gazete’de yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzelkişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Bu araziler ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz.

e) Arazi Toplulaştırması Sahası İlan Edilen Yerler

6200 sayılı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünce Yürütülen Hizmetler Hakkında Kanun’un ek 9. maddesine göre, arazi toplulaştırması sahası ilan edilen yerlerle ilgili Cumhurbaşkanı kararı Resmî Gazetede yayımlandıktan sonra arazi toplulaştırması işlemleri sonuçlanıncaya kadar bu alanlarda arazi toplulaştırmasına konu arazilerin mülkiyet ve zilyetliğinin devir, temlik, ipotek ve satış vaadi işlemleri DSİ’nin ve proje idaresinin iznine bağlıdır.

f) Orman Köylülerine Dağıtılan Taşınmazlar

Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Yönetmelik’in 13. maddesine göre naklen yerleştirilecek köyler halkının yazılı başvuruları üzerine, nakline karar verilen mıntıka sınırları içinde kalan taşınmaz malların tespit edilecek rayiç değerleri karşılığı olarak, yerleştirilecek yerlerden rayiç değere eş değerde taşınmaz mal verilir. Aynı Yönetmeliğin 15. maddesine göre nakline karar alınan köyde hiç taşınmaz malı olmayan kişilerden 2924 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden önce köy kütüğüne kayıtlı olup, köyde sürekli ikamet edenlere yeni yerleşim yerinde peşin veya istenildiği takdirde borçlandırmak suretiyle taşınmaz mal verilir. Yönetmeliğin 18. maddesine göre bu kapsamda mülkiyeti devredilen taşınmaz mallar 20 yıl süre ile tespit edilen dağıtım amaçları dışında kullanılamaz, miras hükümleri dışında bölünemez ve başkalarına devir ve temlik edilemez, taksimi ve satış suretiyle ortaklığın giderilmesi talebine ve satış vaadi sözleşmesine konu olamaz, hacedilemez.

Aynı Yönetmeliğin 51. maddesine göre, taksitli satışlarda, taşınmazlara ait borcun tamamı ödenmeden, taşınmazlar başkasına satılamaz. Bu yerler satış vaadine konu olamaz ve bunlar üzerinde zirai krediler hariç, ipotek tesis edilemez, haciz işlemi yapılamaz. Bu hususlar tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.

g) Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliği Kapsamında Satılan Taşınmazlar

442 sayılı Köy Kanunu’nun ek 12. maddesine göre, köy yerleşme plânında konut alanı ve köy genel ihtiyaçlarına ayrılan yerler, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan seyrangâh, yol ve panayır yerleri gibi alanlar ve Hazinenin mülkiyetinde olup kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlardan, 4342 sayılı Mera Kanununun 5 inci maddesi hükümleri uyarınca incelenmesine müteakip mera, yaylak ve kışlak ile otlak ve çayır olarak yararlanılamayacağı anlaşılan yerler köy yerleşme plânının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybeder. Ancak bu madde kapsamında Hazinenin mülkiyetinde olup kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazların devri Maliye Bakanlığının görüşü alınmak suretiyle yapılır ve valilikçe köy tüzel kişiliği adına tapuya tescil edilir.

Aynı Kanunun ek 13. maddesine göre köy tüzelkişiliği adına, köy yerleşme planına göre en çok 2000 m2 olmak üzere tescil edilen parseller köyde ikamet eden ve köy nüfusuna kayıtlı olup evi bulunmayan ihtiyaç sahiplerine ihtiyar meclisi kararı ile rayiç bedel üzerinden satılır.

Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesine göre bu Peşin veya taksitle satılan arsalar 10 yıl müddetle, konut veya zirai kredi veren kuruluşlar dışında rehin ve diğer ayni haklarla takyit edilemez, miras yoluyla intikal işlemi hariç, devir-temlike, satış vaadi sözleşmesine, taksime, şuyuun giderilmesi talebine konu olamaz. Ayrıca amme alacağı hariç haciz edilemez. Bu husus tescil işlemleri sırasında, tapu sicil müdürlüğünce re’sen tapu kütüğünün şerhler hanesinde belirtilir.

h) Gecekondu Kanunu Kapsamında Tahsis Edilen Taşınmazlar

775 Sayılı Gecekondu Kanunu’nun 34. maddesine göre bu Kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren l0 yıl süre içinde satış vadi sözleşmesine konu teşkil edemez.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2017/709 K: 2017/5319 T: 20.6.2017: “Her ne kadar 775 Sayılı Kanun’un 34. maddesinin 1. fıkrasında “Bu kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre içinde devir ve temlik olunamaz, rehin ve diğer ayni haklarla takyit edilemez, satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez…” hükmü yer almış ise de bu düzenleme, takyit süresi içinde satış vaadi sözleşmesi yapılmasına engel teşkil etmez. 10 yıllık takyit süresinin geçmesinden sonra da satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı doğmuştur.”

i) Tarım Arazilerinde Pay Devrine İlişkin Satış Vaadi Sözleşmeleri

403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek amacıyla yeniden bazı düzenlemeler yapılmıştır.

Kanunun “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8. maddesi gereğince tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.

Yapılan düzenlemelerle, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş tarımsal arazilerin bölünemez eşya niteliği kazanmış olacağı, asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği, ifraz edilemeyeceği, hisselendirilemeyeceği, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti şeklinde birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde satışa konu edilemeyen yerlerin satış vaatlerine de konu olamayacağı kuşkusuzdur.

Keza Kanunun 8/B maddesine göre tarım arazilerinde; ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izni ile yapılır.

Bu kapsamda tarım arazilerinde hisse devrini veya pay ve paydaş adedinin artırılmasını öngören satış vaadi sözleşmelerinin ifa edilip edilmeyeceği Tarım Bakanlığının iznine göre şekillenecektir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2014/2217 K: 2014/5780: “Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların belirlenen tarımsal niteliğinin Tarım ve Köyişleri Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulup görüşü alındıktan sonra tescilin mümkün olup olmadığı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.”

j) Elbirliği Mülkiyetinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunmasıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla, satıcı elbirliği ortağının payı, alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2016/11605 K: 2019/3769 “Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla, satıcı elbirliği ortağının payı, alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.”