Yabancıların Türkiye’de Şartlı Olarak Edindikleri Taşınmazların Tasfiyesi

Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinimi

Hiçbir devlet kendi ülkesinde yabancıların serbestçe taşınmaz edinmesine izin vermemektedir. Yabancı kişilerin taşınmaz edinmesi, bir devletin en başta güvenliği ve kalkınması ile yakından ilgili olduğundan ve o devletin hukuki, sosyal, siyasi ve ekonomik hayatı üzerinde gerek güncel, gerekse geleceğe dönük derin etkilere yol açtığından, şekli ve sınırlamaları farklı olmakla beraber her devlet, şu ya da bu şekilde yabancıların taşınmaz edinmelerini kısıtlamaktadır.

Ülkemizde de yabancıların taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35 ve 36. maddelerinde düzenlenmiştir.

Yabancıların Türkiye’de “Yapısız” Taşınmaz Edinimi

Tapu Kanunu’nun 35. maddesi yabancıların edindiği yapısız taşınmazlarla ilgili önemli bir kısıtlama ihtiva etmektedir.  2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre;

“Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.
(…)
Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.”

Yabancıların Edindikleri Fakat Projesi Gerçekleştirmeyen Taşınmazların Tasfiyesi

Bu süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar hakkında ilgili tapu müdürlüğü tarafından Milli Emlak biriminde bildirimde bulunulması gerekmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2013/15 sayılı ‘Yabancıların Yapısız Taşınmaz Edinimleri ’ konulu genelgesinde; yabancı uyruklu kişilerin yapısız taşınmaz edinimine ilişkin olarak, edinilen taşınmazın edinim tarihinden itibaren iki yıl içerisinde taşınmaza ilişkin projenin geliştirilip ilgili Bakanlığa onaylatma zorunluluğu bulunduğu, bu süre içerisinde onaylanmış projeye ilişkin bir belirtme yapılamadığı hallerde edinim tarihinden itibaren iki yılın sonunda Maliye Bakanlığına taşınmaz ya da sınırlı ayni hakkın tasfiyesi için bildirimde bulunulacağı, projenin süresi içinde tamamlanmadığının ilgili İdarece bildirilmesi halinde de aynı işlemin uygulanacağı belirtilmektedir.

İlgili mevzuat: TKGM 1752 (2013/15) sayılı Genelgesi (Yabancıların Yapısız Taşınmaz Edinimleri)

Buna göre süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazların tasfiye edilmesi (yani yabancının mülkiyetinden çıkarılması) gerekir. Bu işlemler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılacaktır. Kanunda Maliye Bakanlığı yazıyor ama bunu ÇŞB ve Milli Emlak olarak anlamak gerekir.

Bu durumda tasfiye için yapılması gereken işlemler şu şekildedir:

1) İlgili tapu müdürlüğü ya da ilgili bakanlık tarafından projenin süresi içinde tamamlanmadığının bildirilmesi durumunda tasfiye işlemlerine başlanılacaktır. Durumun Milli Emlak birimi tarafından resen tespit edilmesi durumunda ilgili idarelerden görüş (durum) sorulması gerekir.

2) İlgili yabancı şahsa tebligat yapılarak, en fazla bir yılı geçememek üzere süre verilerek taşınmazı satması istenecektir. Bu bildirimde  ­en fazla 1 yıl içerisinde, kanuna aykırı olarak kullanılan taşınmazını tasfiye etmesi ve tasfiyenin sonucundan İdarenize bilgi vermesi gerektiği, aksi takdirde İdarenizce verilecek süre sonuna kadar ilgilisince tasfiye edilmemiş olan taşınmazın genel hükümlere göre (2886 sayılı Kanunda belirtilen usuller çerçevesinde) İdarenizce satışının yapılarak tasfiye edileceği, satış bedelinden Hazinece yapılan masraflar düşüldükten sonra geriye kalan miktarın adı geçen adına açılacak millî bir banka hesabına yatırılacağı hususlarının bildirilmesi gerekmektedir.

3) Şahıs yurt dışında ikamet ediyor ise; yapılacak tebligat işlemlerine esas olmak üzere; bahse konu yabancı uyruklu kişiye satışı yapılmış olan taşınmazın tasfiyesi amacıyla Tebligat Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 39 uncu maddesi uyarınca Milli Emlak taşra birimi tarafından düzenlenecek tebligat evrakının, aynı Yönetmeliğin 40 ıncı maddesi uyarınca tercümesinin yaptırılarak tebligat zarfı ile Bakanlığımıza gönderilmesi gerekmektedir.

4) Kanunda açık hüküm yok ama satış için verilecek sürenin “tebligat tarihinden” itibaren hesaplanması gerektiğini düşünüyorum.

5) Şahıs bu süre içerisinde satarsa sorun yoktur. Ancak satışın yapılması durumunda Milli Emlak birimine de bilgi verilmesi gerekir.

6) Şahıs bu süre içerisinde satmaz ise Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından tasfiye edilir. Tasfiyenin şekline dair açık bir hüküm yok ama 2886 ya göre yapılmalıdır diye düşünüyorum. Bakanlığımızın 27/12/2016 tarihli ve 36522 sayılı yazısında da bu yönde görüş bildirilmiştir.

7) Tasfiye Milli Emlak tarafından yapılıp belirli bir oran satış masrafı düşülmelidir diye düşünüyorum.  Masraf alınacağına dair kanunda hüküm yok, üstelik Bakanlığımızın yukarıda bahsettiğim yazısında da yok ama alınması gerekir bence. Oranı konusu da takdire dayalı ama satış için yapılan tüm giderlerin (tespit, harcırah, bilirkişi, ilan) alınması gerekir. Bakanlığımızın 27/12/2016 tarihli ve 36522 sayılı yazısında da bu yönde görüş bildirilmiştir.

8) Giderler düşüldükten sonra bakiye kalan kısmı şahsa (veya bildireceği banka hesabına) ödenir.

9) Şahıs bulunamazsa veya adresi tespit edilemezse tasfiyeden geriye kalan bakiye adı geçen adına açılacak millî bir banka hesabına yatırılır.