Yapı Kullanma İzni (İskan) Belgesi Alınan Yapılarda Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

Taşınmaz üzerinde yapılan yapı tamamlandıktan ve yapı kullanma izni alındıktan sonra yapılması gereken işlemler öncelikle taşınmazın cins tashihinin yapılması ve bundan sonra kat mülkiyetinin kurulmasıdır.

Cins Değişikliği (Tashihi) Nedir? Cins Değişikliği (Tashihi) Nasıl Yapılır?

Cins değişikliği, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsaya;  arsa veya arazi iken, bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

Tapuda Cins Değişikliği Nasıl Yapılır?

Cins tashihi yapılabilmesi için aşağıdaki belgelerle birlikte tapu sicil müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir: 

  1. Cins değişikliği istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya bilgi,
  2. Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi,
  3. Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi veya işlemin yapılmasında sakınca olmadığına dair Belediye/Valilik yazısı.
  4. Taşınmaz mal sahibinin bir adet 6 x 4 cm. büyüklüğünde son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafı (yeni tapu senedi için).
  5. Malik veya hissedarların vergi kimlik numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.

Kadastro müdürlüğü tarafından gerekli kontroller yapıldıktan sonra tapu sicilinde taşınmazın cinsi, yeni vasfına uygun olarak değiştirilir.

Cins Değişikliği (Tashihi) İşleminin Maliyeti 

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (13.a,c) pozisyonlarına göre;

  1. 01.Ocak 1983 tarihinden önce inşaatı bitip iskan ruhsatının alındığının ve inşaata ilişkin Emlak Alım Vergisinin ödendiğini belgelendirilmesi halinde tashih harcı alınmadan,
  2. Tapu sicilinde kayıtlı olan arsa ve arazi üzerinde inşa olunan bina vs. tesisler nedeniyle (yani yapısız iken yapılı hale getirilmesi nedeniyle) 13/a pozisyonunda belirtilen Binde 15 ve sosyal mesken vs. nitelikteki binalar nedeniyle yine 13/a pozisyonunun ikinci paragrafında belirtilen Binde 7.5 oranındaki harçlar ilgili maliye kuruluşunca tahsil edileceğinden, bu harçların ödendiğinin belgelendirilmesi halinde harç tahsil edilmeden, (Vergi dairesinden yazı getirilememesi halinde aşağıdaki cezalı harç tahsili hükmünün uygulanarak işlemin yapılması ve maliye kuruluşuna ihbarda bulunulması gerekir.)
  3. Yapılı hale getirme ile ilgili olmayan her çeşit cins ve kayıt tashihinde emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilecek değer üzerinden 13/c pozisyonu uyarınca, Onbinde 5 oranında harç tahsil edilerek,

Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret de tahsil edildikten sonra, taleplerin karşılanması gerekir.

Cins Değişikliği İşlemlerinde Cezalı Harç Tahsili

492 sayılı Harçlar Kanununda değişiklik yapan 2339 sayılı Kanunun 96-b maddesi ile (4) sayılı tarife ile ilgili olarak eklenen fıkrada, “bu Tarifenin 13 numaralı bendinin (a) ve (c) fıkralarında belirtilen işlemlerden Emlak Vergisi Beyannamesi verilmesini gerektirenlerin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 27. inci maddesinde yazılı ek süre sonuna kadar tapuda gösterilmemesi halinde harç % 50 fazlasıyla alınır.” hükmü yer almaktadır.

Cins Tashihinden Sonra Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?

Taşınmazda cins değişikliği yapıldıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi gerekir. Öncelikle belirtelim ki, kat mülkiyetinin kurulabilmesi için cins değişikliği işleminin yapılmış olması gerekir. Kat mülkiyeti ancak bu aşamadan sonra kurulabilmektedir.

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Kat Mülkiyetine Nasıl Geçiş İçin Gerekli Belgeler

Tapu sicil müdürlüğünce kat irtifakı kurulmadan doğrudan kat mülkiyeti kurulabilmesi için istenecek belgeler şunlardır.

  1. Dilekçe: Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe. (İstenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılabilir.)
  2. Genel İnşaat Projesi: Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.
  3. Vaziyet Planı: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
  4. Yapı kullanma izin belgesi (İskan Ruhsatı): Tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesi aranmalıdır.
  5. Fotoğraf: Ana gayrimenkulün ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir, en az 13 x 18 cm. boyutlarında olması ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.
  6. Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
  7. Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.
  8. Malikin/maliklerin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları, cins değişikliği halinde vergi kimlik numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.
  9. Malikin/maliklerin son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde çekilmiş ikişer adet vesikalık fotoğrafları (İstem belgesi/resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için).
  10. Kat irtifakı bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte; 1, 2, 3, 6 ve 7 inci maddelerdeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur.

Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı), fotoğraf ve yönetim planının (önceden verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2699 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.