Yapı Tatil Zaptı Nedir? Nasıl Düzenlenir? Ne İşe Yarar?

Yapı Tatil Tutanağı Nedir? Yapı Tatil Zaptı Nedir?

Yapı tatil tutanağı, ruhsatsız olarak veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılardaki inşaatların durdurulması için, ilgili belediye görevlileri tarafından düzenlenen ve inşaatın mühürlenmesine neden olan bir belgedir. Yapı tatil (durdurma) tutanağı, İmar Kanunu’nun 32. maddesinde ayrıntılı olarak tarif edilmiş olan ve yıkımdan önce mutlaka tutulması gereken bir belgedir.

İmar Kanunu’nun 32. maddesi hükümlerine göre, ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç, ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığının ilgili idarece tespit edilmesi, fenni mesulce ihbarı veya herhangi bir şekilde bu durumun öğrenilmesi halinde inşaatın durdurulması ve o andaki durumun tespiti için yapı durdurma (tatil) tutanağı düzenlenerek, inşaatın durdurulması gerekir. İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamındaki uygulamalar hakkında genel bilgi için şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Kanunu’nun 32. Maddesi Kapsamında İnşaat Durdurma ve Yıkım İşlemleri

Yapı tatil tutanağı, herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belgeyi ifade eder.

Yapı tatil tutanağı (diğer adıyla yapı tatil zaptı), herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belgedir.

Yapı Tatil Zaptı Ne Demek?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yapı tatil tutanağını (zaptını) “Yapı tatil tutanağı: Herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belge” şeklinde tanımlamıştır. Tapı tatil zaptı, kaçak (ruhsatsız) veya ruhsata aykırı yapıların durdurulmasını sağlayan bir belgedir.

Yapı Tatil Tutanağı Örneği, Yapı Tatil Zaptı Örneği

Yapı durdurma işlerinde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin ekinde (Ek-7, Form 16) yer alan “Yapı Tatil Zaptı Örneği”nin kullanılması gerekmektedir.

 

Yapı Tatil Zaptı Örneği

Kimler Yapı Durdurma Tutanağı Düzenleyebilir?

Yapı durdurma tutanağının belediye konusunda göre ilgili mühendisler veya fen elemanları tarafından düzenlenmesi gerekir. Yetkili olmayan elemanların düzenledikleri tutanaklara dayanılarak yıkım kararı verilmemesi gerekir. Danıştay 6. Dairesi, 25.04.1973 tarihli ve E:1972/2522, K:1973/1704 sayılı kararı ile zabıta memurları tarafından düzenlenen yapı durdurma tutanağını, bu kişilerin fen elemanı niteliğinde olmaması nedeni ile hukuka aykırı bularak iptal etmiştir.

Fen Adamları: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 4. maddesinde fen adamları “Yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makina, harita kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren, en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 5/6/1986 tarihli ve 3308 sayılı Mesleki Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır.” şeklinde tanımlamıştır.

Yetkili olmayan elemanların düzenledikleri tutanaklara dayanılarak yıkım kararı verilmemesi gerekir. Danıştay 6. Dairesi, 25.04.1973 tarihli ve E: 1972/2522, K: 1973/1704 sayılı kararı ile zabıta memurları tarafından düzenlenen yapı durdurma tutanağını, bu kişilerin fen elemanı niteliğinde olmaması nedeni ile hukuka aykırı bularak iptal etmiştir.

Bununla birlikte Belediye Zabıta Yönetmeliği’nin belediye zabıtasının görevlerini düzenleyen 10. maddesi, ruhsatsız yapılan inşaatları tespit etmek ve derhal inşaatı durdurarak belediyenin fen kuruluşlarının yetkili elemanlarıyla birlikte tutanak düzenlemek ve haklarında kanuni işlem yapmak, belediye zabıtasının görevleri arasında sayılmıştır.

Yapı Tatil (Durdurma) Tutanağında Dikkat Edilecek Hususlar

3194 sayılı Kanun’un 32. maddesinin değerlendirilmesinden; ruhsatsız veya ruhsat ve eki projesine aykırı yapı, tadilat ve imalatların yapıldığının ilgili idarece öğrenilmesi üzerine, fen elemanlarınca somut ve ayrıntılı biçimde o andaki inşaat durumunun yapı tatil tutanağı ile tespit edildikten sonra yapının mühürlenerek inşaatın durdurulması, düzenlenen yapı tatil tutanağının yapı yerine asılması, yapı tatil tutanağına ilişkin tebligatın bir nüshasının muhtara bırakılması, tebliğ tarihinden itibaren bir (1) ayı geçmemek üzere yapı sahibine yapısını ruhsata uygun hale getirmesi veya ruhsat alması için süre tanınması, tanınan süre içerisinde ruhsat alınmadığının veya ruhsata aykırılığın giderilmediğinin yapılan inceleme sonucunda anlaşılması halinde ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan yapının ilgili belediye encümeni veya il encümeni kararı uyarınca yıktırılacağı anlaşılmaktadır. Fakat yapı tatil tutanağı düzenlenirken belli kurallara uyulması gerekir. 

Yapı Tatil Zaptında Olması Gerekenler

Tutanağın aşağıdaki hususlara uygun olması gerekir.

a) İnşaatın Durdurulma Nedeninin Tutanakta Açıkça Belirtilmesi

Yapı durdurma tutanağında inşaatın durdurulma nedeni açıkça belirtilir. Tutanağın ruhsata aykırılığı net şekilde belirtmesi gerekir, çünkü inşaatın imar mevzuatına hangi yönden aykırı olduğu belirtilmeksizin yapının durdurulması mümkün değildir[1]. Kısmen ruhsata aykırılık ver ise ruhsata aykırı kısımların açıkça belirtilmesi gerekir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 05.05.2005 tarihli ve E:2004/2530, K:2005/1121 sayılı kararında İmar Kanununun 32. maddesi uyarınca yapıların yıktırılmasına karar verilebilmesi için idarece düzenlenen yapı tatil tutanağında ruhsata aykırılıkların somut ve ayrıntılı olarak düzenlenmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 05.05.2005, E:2004/2530, K:2005/1121     3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi uyarınca yapıların yıktırılmasına karar verilebilmesi için idarece düzenlenen yapı tatil tutanağında ruhsata aykırılıkların somut ve ayrıntılı olarak düzenlenmesi gerektiği hakkında. 3194 sayılı Kanunun 32. maddesi uyarınca ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapıların yıktırılmasına karar verilebilmesi için, idarece düzenlenen yapı tatil tutanağının ruhsata aykırılıkları somut ve ayrıntılı olarak belirtecek şekilde düzenlenmesinin gerektiği, ruhsat ve eklerine aykırılıkların neler olduğu açık ve net bir şekilde ortaya konulmaksızın yıkım kararı verilemeyeceğinin kuşkusuz olduğu, dava konusu olayda, davalı idarece inşaat emsalinin ne şekilde aşıldığı somut bir şekilde ortaya konulmadan, verilen inşaat ruhsatı iptal edilmeden ve bu inşaat ruhsatına aykırılıkların neler olduğu açıkça tespit edilmeden yıkım kararı verilmesinde mevzuata uyarlık bulunmamaktadır.

Zaten Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği de yapı tatil zaptını “Yapı tatil tutanağı: Herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belge” şeklinde tanımladığı için aykırılıkların resim, kroki ve yazı ile açıkça belirtilmesi gerekir.

b) Tutanakta Tebligata Dair Hususların Bulunması

Tutanakta aynı zamanda “yapı tatil zaptının yapı üzerine asıldığına ve bir nüshasının muhtara bırakıldığına dair” ifadenin yer alması gerekmektedir. Aksi durum Danıştay tarafından iptal nedeni olarak kabul edilmektedir. Danıştay kararlarında yapı tatil zaptında yapı üzerine asıldığına ve bir nüshasının muhtara bırakıldığına dair hususların yer almamasının, yıkım işleminin dayanağı tutanağın 3194 sayılı Yasanın 32. maddesinde öngörülen hususları taşımadığı sonucunu doğurduğuna karar verilmektedir[2].

Danıştay 6. Dairesi, 11.05.2005, E:2003/6322,K:2005/2725: Yapı tatil zaptının yapı üzerine asıldığına ve bir nüshasının muhtara bırakıldığına dair hususların yer almadığı, dolayısıyla yıkım işleminin dayanağı tutanağın 3194 sayılı Yasanın 32. maddesinde öngörülen hususları taşımadığı. 

Danıştay 14. Dairesi, 16.05.2014, E:2012/6307, K:2014/5781: Yapının mühürlendiğine, yapı yerine asıldığına ve bu durumu teyit eder mahiyette muhtara bırakıldığına dair bir kaydın bulunmadığı davacıya yapısını mevzuata uygun hale getirme imkanı tanınmadan, inşaat teknikeri ve zabıta memurları tarafından düzenlenen söz konusu tutanağın 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine uygun şekilde düzenlenmediği. 

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin ekinde (Ek-7, Form 16) yer alan “Yapı Tatil Zaptı Örneği”nde de Zaptın, bir nüshası yapıya asılmak, bir nüshası muhtarlığa iletilmek ve bir nüshası da idarede kalmak üzere üç nüsha düzenlendiği açıkça belirtilmektedir. Bu Zaptın kullanılması durumunda bu hususlar zaten zabıtta yer alacaktır.

c) Durdurma Tutanağının Yapıya Asılması  ve Muhtara Bırakılması

Yapı durdurulduktan sonra yapı durdurma tutanağının tebligat yerine geçmek üzere yapının herkes tarafından görülebilir bir yerine asılması gereklidir. Kanunda yapı sahibine ayrıca tebligat yapılması öngörülmemiştir. Ayrıca tutanağın bir örneği muhatara teslim edilir. Tutanağın yapı yerine asıldığının ve bir örneğinin muhtara bırakıldığının da tutanakta gösterilmesi gerekir[3].

Yapı yerine asma işlemi ile muhtara bir nüshasının teslim edilmesi işlemi, birbirini ikame edici niteliktedir. Bu işlemlerden bir tanesinin gerçekleşmiş olması, tebligatı geçerli hale getirir[4]. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesiyle; ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapıların bu durumlarının tesbitine ilişkin yapı tatil tutanağının yapıya asılmış olması anılan aykırılıkların yapı sahibine tebliği için yeterli görülmüştür. Ayrıca madde hükmüne göre tutanağın muhtara bırakılması söz konusu aykırılığın ilgilisine tebliği açısından da bir zorunluluk taşımamaktadır. Örneğin tutanak yapının herkes tarafından görülebilir uygun bir yerine asılmış ise muhtara bırakılmaması tebliğ işlemi sakatlamaz. Tutanağın bir nüshasının muhtara bırakılmamış olması, yapı üzerine asılarak tebliğ edilmiş olan yapı tatil tutanağına ilişkin tebligatı sakatlamayacağı gibi tebligatın hiç yapılmamış sayılmasını da gerektirmez[5].

Danıştay 6. Dairesi, 12.05.1992, E:1991/2069, K:1992/2139: Yapı tatil tutanağının bir örneğinin muhtara bırakılmamasının tebligatı sakatlamayacağı. Dava dosyasının incelenmesinden; belediyece yapının mühürlenerek durdurulduğu ve yapı tatil tutanağının yapı yerine asıldığı konularında bir uyuşmazlık bulunmadığı anlaşıldığından, sadece bu tutanağın bir nüshasının muhtara bırakılmamış olması, yapı üzerine asılarak tebliğ edilmiş olan yapı tatil tutanağına ilişkin tebligatı sakatlamayacağı gibi tebligatın hiç yapılmamış sayılmasını da gerektirmeyeceğinden mahkeme kararında isabet görülmemiştir.

Aynı şekilde eğer tutanağın bir nüshası muhtara bırakılmış ise yapı yerine asılmamış olsa bile tebligat şartının yerine getirilmesini sağlar[6]. Danıştay 6. Dairesi, 20.11.2006, E:2004/4906, K:2006/5387: Tutanağın bir nüshası muhtara bırakılmış ise yapı yerine asılmamış olsa bile tebligat şartının yerine getirilmesini sağlar. 

Tapı Tatil Tutanağının Yapı Sahibi Tarafından İmzalanması Zorunlu mu?

Buna karşılık yapı durdurma tutanağının, yapı sahibi tarafından imzalanması zorunlu değildir[7]. Çünkü 32. maddede tutanağın yapı sahibi veya vekilince imza edileceğine dair herhangi bir hüküm yer almamaktadır. Bu nedenle yapı sahibinin tespit tutanağını imzadan imtina etmesi, tebligatın yasallığını ortadan kaldırmaz.

Yapı Tatil Zaptının Tebliği

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesiyle; ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapıların bu durumlarının tesbitine ilişkin yapı tatil tutanağının yapıya asılmış olması anılan aykırılıkların yapı sahibine tebliği için yeterli görülmüştür. Ayrıca madde hükmüne göre tutanağın muhtara bırakılması söz konusu aykırılığın ilgilisine tebliği açısından da bir zorunluluk taşımamaktadır. 

Danıştay 6. Dairesi, 15.4.1992, E:1990/1641, K:1992/1546: İmar mevzuatına aykırı yapının mühürlenmesi durumunda ilgilinin tespit tutanağını imzalamaktan kaçınması yasanın amacına uygun bir tebligatın yapıldığını gösterir. Dava konusu olayda, binaya ruhsatsız ilave yapıldığının tespit edildiğine dair, 6.11.1988 günlü tutanakta davacının imzadan imtina ettiği şerhi düşülmüş olduğuna göre, yıkım kararından haberdar olduğu, dolayısıyla yasanın yukarıda belirtilen amacına uygun bir tebligatın yapıldığı açık olduğundan idare tarafından tebligat yapılmadığından bahisle işlemin iptal edilmesi yolundaki idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.

Yapı Tatil Zaptına Dava Açılabilir mi?

Yapı tatil tutanağı, 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi uyarınca düzenlenen ve bir yapının ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapıldığını tespit eden, düzenlendiği tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapının ruhsata uygun hale getirilerek veya ruhsat alınarak yapının imar mevzuatına uygun hale getirilmesini sağlayan idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlemdir. Bu nedenle yapı tatil zaptına karşı idari yargıda dava açılabilir.

Danıştay 1970’li yıllarda vermiş olduğu kararlarda, yıkımdan önce tanzim edilen tutanakların kesin ve yürütülebilir işlem olmadıkları gerekçesiyle iptal davasına konu edilemeyeceklerini belirtmiştir . Danıştay 6. Dairesi, 15.5.1970 tarihli ve E:1966/654, K:1970/335, 16.5.1973 tarihli ve E:1972/3353, K:1973/2059 sayılı, 18.3.1975 tarihli ve E:1974/2053, K:1975/1586 sayılı kararlarında yıkımdan önce tanzim edilen tutanakların kesin ve yürütülebilir işlem olmadıkları gerekçesiyle iptal davasına konu edilemeyeceklerine karar vermiştir.

Fakat 3194 sayılı İmar Kanunu’ndan itibaren Danıştay görüş değiştirmiştir. Danıştay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre, yapı tatil tutanağı, İmar Kanununun 32. maddesi uyarınca düzenlenen ve bir yapının ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapıldığını tespit eden, düzenlendiği tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapının ruhsata uygun hale getirilerek veya ruhsat alınarak yapının imar mevzuatına uygun hale getirilmesini sağlayan idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlemdir. Bu nedenle yapı durdurma tutanağı, kesin ve icrai bir işlem olarak dava konusu edilebilir.

Danıştay 6. Dairesi, 16.11.2005, E:2005/1641, K:2005/5523: Yapı tatil tutanağı, 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi uyarınca düzenlenen ve bir yapının ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapıldığını tespit eden, düzenlendiği tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapının ruhsata uygun hale getirilerek veya ruhsat alınarak yapının imar mevzuatına uygun hale getirilmesini sağlayan idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlemdir.

Bir başka ifadeyle “1 ay içinde imara uygun hale getirilmesi ya da ruhsatsız yapının ruhsata bağlanması, aksi halde yıkılacağına” dair yapılan bir bildirim idari yargıda dava konusu edilebilir. Yani yapı sahibi belediyenin ya da il özel idaresinin bu kararına karşı idari yargıda iptal davası açabilir.

Danıştay 6. Dairesi, 08.02.1993, E:1992/2480, K:1993/264: 3194 sayılı Yasanın 32. maddesi uyarınca yapının bir ay içerisinde imara uygun hale getirilmesini öngören işlemin idari davaya konu olabileceği. 3194 sayılı Yasanın 32. maddesi hükmü uyarınca yapının 1 ay içinde imara uygun hale getirilmesine ilişkin dava konusu işlemin, ruhsatsız yapının ruhsata bağlanması aksi halde yıkılacağına ilişkin idari davaya konu olabilecek nitelikte kesin ve icrai bir işlem olduğu açıktır.

Yapı Tatil Zaptı Düzenlenmiş Yapılarda İmar Barışı

3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16.maddesinin 1.fıkrasında; “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.” hükmüne, 4.fıkrasında ise; “Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.” hükmüne yer verilmiştir.

[1] Şimşek, Suat (2017) İmar Davaları Rehberi, s: 939

[2] Danıştay 6. Dairesi, 11.05.2005, E: 2003/6322, K: 2005/2725, Danıştay 14. Dairesi, 16.05.2014, E: 2012/6307, K: 2014/5781

[3] Danıştay 6. Dairesi, 11.05.2005, E: 2003/6322, K: 2005/2725

[4] Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, s: 852

[5] Danıştay 6. Dairesi, 12.05.1992, E: 1991/2069, K: 1992/2139

[6] Danıştay 6. Dairesi, 20.11.2006, E: 2004/4906, K: 2006/5387

[7] Danıştay 6. Dairesi, 15.4.1992, E: 1990/1641, K: 1992/1546

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.