T.C. MALİYE BAKANLIĞI Millî Emlâk Genel Müdürlüğü
SAYI: B.07.0.MEG.0 9/3260-3/6/40171 Ankara, 22.9.1993
KONU: İzale-i şüyû satışları ve rızaî taksim işlemleri
MİLLÎ EMLÂK GENEL TEBLİĞİ (Sıra No: 184)
Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmaz mallardaki hissedarlığın giderilmesi için açılan davalar, mahkemelerce, genellikle paydaşlığın satış yoluyla giderilmesi şeklinde karara bağlanmaktadır. Bu konuda ve hisseli taşınmaz malların rızaî taksimi konusunda, aşağıdaki açıklamaların Teşkilatımıza duyurulmasına gerek görülmüştür.
I- İZALE-İ ŞÜYÛ SATIŞLARI
A. Satış İhalelerine Katılmanın Amaç ve Gerekçeleri:
Satış ihalelerine katılmanın temel amaç ve gerekçesi, Hazine hissesinin ucuz bir bedelle satışını önlemektir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 129 uncu maddesine göre, icra dairesince yapılan taşınmaz mal satışlarında takdir edilen bedelin birinci ihalede % 60’ına, ikinci ihalede ise % 40’ına kadar bir teklif olduğunda, taşınmaz mal satılabilmektedir.[1]
Diğer taraftan icra dairelerince takdir ettirilen bedeller zaman zaman rayiç değerin altında da olabildiğinden, satışa çıkarılan taşınmaz maldaki Hazine hissesinin değerinin altında satılması ihtimali söz konusu olabilmektedir.
Hazinece ihaleye katılmanın bir diğer nedeni ise, satılacak taşınmaz malın, imar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmış olmasıdır. Bu durumda, ileride söz konusu yerin Hazine lehine kamulaştırılması gerekebileceğinden uygun bir bedelle, ihaleye katılıp satınalınması Devlet lehine olmaktadır.
B. Satış İhalelerinden, İhaleye İştirak Edilmemesi Gerekenler:
Aşağıda nitelikleri belirtilen taşınmaz malların, icra dairelerince yapılan satış ihalesine iştirak edilmeyecek ve konu Bakanlığa da intikal ettirilmeyecektir. Ancak, satış takip edilerek Hazineye düşen bedelin tahsili sağlanacaktır.
1. Hazine hissesi 1/10’dan az olan ve imar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmayan taşınmaz malların ihalesine iştirak edilmeyecektir.
2. İmar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmamış olan ve kayyımla idare edilen taşınmaz mallardan, kayyımın idaresindeki hisse miktarına bakılmaksızın ihaleye iştirak edilmeyecektir. Ancak, özel durumlar nedeniyle ihaleye girmede Hazine yararı varsa, bu husus defterdarlıklarca bu Tebliğ hükümlerine göre değerlendirilecektir.
3. Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmaz mallardaki Hazine dışındaki hissedarların hisseleri, bir borç nedeni ile satılıyorsa bu bir izale-i şüyû satışı olmadığı halde, ihalelere girip girmeme konusunda Bakanlıktan bilgi istenilmektedir. Bu tür satış ihalelerine girilmemesi ve gereksiz yazışmalara konu edilmemesi gerekir.
C- İhalelere Katılıp Katılmama Konusunda Karar Verecek Makamlar:
1. Defterdarlık:
Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmaz malın icra dairelerince satışlarında; taşınmaz malın tamamına idarece takdir edilen bedel, her yıl bütçe kanunu gereğince, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 76. maddesine göre iller için belirlenen parasal sınırın iki katına kadar (bu miktar dahil) ise, ihaleye girip girmeme konusunda karar verme yetkisi defterdarlıklara devredilmiştir.
Malmüdürlüklerine bu konuda yetki devri yapılmamış olup ilçelerden gelen talepler defterdarlıklarca değerlendirilerek, yukarıdaki parasal sınıra kadar olanların ihalelerine katılıp katılınmayacağına defterdarlıklar karar verecektir.
Defterdarlıkça ihaleye katılma uygun görülüyor ise, ödenek olup olmadığı önceden Bakanlıktan öğrenilerek ihaleye girilmesi ve satın alınması durumunda da yeterli ödeneğin istenmesi gerekmektedir.
2. Bakanlık:
Taşınmaz malın tamamı için idarece takdir edilen bedel, yukarıda belirtilen miktarlardan fazla ise, ihalelere girip girmeme konusundaki yetki Bakanlığımıza ait olduğundan, bu taşınmaz mallar için, Bakanlıkça gönderilecek talimata göre işlem yapılacaktır.
D- Bakanlıktan Yetki İsteme Yazılarında Yer Alacak Bilgi ve Belgeler:
İhaleye katılıp katılmama yetkisi Bakanlığa ait olan taşınmaz mallar hakkında bir karar verebilmesi için; aşağıdaki bilgi ve belgelerin, ilk ihale gönünden en az 20 gün önce Bakanlığa gönderilerek alınacak talimata göre işlem yapılması gerekmektedir.
a) Bilgiler:
Yetki isteme yazılarında; satışa çıkarılan taşınmaz malın ilçesi, mahalle veya köyü, cinsi, pafta, ada ve parsel numaraları veya cilt, sayfa ve sıra numaraları, Hazine hissesinin oranı, yüzölçümü, varsa cadde veya sokak adı ve kapı numarası yazılacaktır.
Yazıda aşağıdaki bilgilere de açık şekilde yer verilecektir.
1. Taşınmaz malın imar planı içinde olup olmadığı; plan içinde kalan yerlerden ise hangi ölçekli, hangi tür plan (bölge planı, çevre düzeni planı, nâzım plan, uygulama imar planı gibi) içinde olduğu, planda ne kadarının hangi amaca ayrıldığı; inşaat yapılabilecek yer ise kaç kata müsaadeli olduğu; arsa karşılığı daire verme yüzdesinin ne olduğu;
2. Belediye, belediye mücavir alanı, köy veya diğer yerleşik alan sınırlarının hangisinin içinde olduğu veya bu yerlerin dışında mı bulunduğu;
3. Taşınmaz malın bulunduğu yerin, il veya ilçe merkezine tahminî uzaklığı ve elektrik, su, kanalizasyon gibi alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, bulunduğu yere toplu taşıma aracı gidip gitmediği;
4. Taşınmaz malın bitişiğinde, Hazineye ait taşınmaz mal bulunup bulunmadığı, varsa birleştirilmesinin imar planı açısından mümkün olup olmadığı, mümkünse birleştirmenin Hazine yararına olup olmadığı;
5. Üzerinde muhdesat (bina, tesis, ağaç v.s.) varsa ne olduğu; muhdesat Hazineye ait değilse kime ait olduğu; bina ise toplam inşaat yüzölçümü, binanın iskân izninin olup olmadığı ve kaç yıldır kullanıldığı;
6. En son kullanım şekli ve ne kadarının hangi amaçlarda kullanıldığı; boş olup olmadığı;
7. Kıyı mevzuatı açısından, kıyı tanımına giren yer olup olmadığı, kıyıda ise kıyı kenar çizgisi açısından durumu, deniz, göl veya ırmağa olan uzaklığı;
8. Tapu kayıtlarında herhangi bir şerh veya beyan bulunup bulunmadığı, varsa ne oduğu;
9. 21.7.1983 tarih ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamına girip girmediği;
10. Genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetleri için gerekli bulunup bulunmadığı;
11. Hazinenin ihaleye girip girmemesi konusunda valilik görüşü ve bunun gerekçeleri,
12. Satışa konu edilen taşınmaz mallarla ilgili olarak Bakanlıkla yazışma yapılmış ise, tarihleri ve sayıları.
b) Belgeler:
Yetki isteme yazılarına; aşağıdaki belgelerin onaylı birer örnekleri eklenecektir.
1. Taşınmaz malın en son durumunu belirtir şekilde, tapu sicilinden çıkarılacak olan şerhler ile beyanları da içine alan tapu kayıt örneği;
2. Çaplı tasarruf vesikası veya tapu senedi örneği;
3. Kıymet takdirine dair komisyon kararı (Bu kararda; icra dairesi ile idarece belirlenen bedeller arasında farklılıklar varsa gerekçeleri ayrıntılı şekilde açıklanacaktır.);
4. İmar planı içinde ise, belediyesince onaylı imar durumu belgesi veya üzerinde kadastro yahut imar parseli işaretlenerek yeri belirlenmiş onaylı plan örneği; plan içinde değil ise yerini belirleyen ölçekli ve koordinat değerli krokisi;
5. Taşınmaz malın mahallinde düzenlenmiş, krokisi, işgal ve kullanım durumu ile muhdesat ve benzeri fiilî durumları konusunda bilgiler içeren tesbit tutanağı;
6. Paydaşlığın satış yoluyla giderilmesi konusundaki mahkeme kararının örneği;
7. Satış memurluğunca düzenlenmiş satış şartnamesinin örneği;
8. Satış ihalesi ile ilgili ilanın örneği.
E- Satış İhalesi Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
Hangi miktar veya orana kadar ihalelere iştirak edileceğinin, diğer hissedarlar ve ihaleye iştirak edecekler tarafından bilinmemesi, taşınmaz malın Hazinece daha uygun şartlarla alınmasını sağlayacağından, bu konudaki gizliliğe özen gösterilmesi uygun olacaktır.
İhaleye iştirak edilecek miktar ve oran, azamî miktar olduğundan, ihale sırasında mümkün olan en düşük teklifle ihaleye başlanılmalı, mümkün olan en uygun bedelle satın alınmaya çalışılmalı ve verilen yetki limiti aşılmamalıdır.
Ayrıca, amaç taşınmaz maldaki Hazine hissesinin rayiç değerin altında satılmasını önlemek olduğundan, ihalelere hissedarlar da dahil olmak üzere, iştirak eden olmadığı takdirde ihaleye girme yetkisi olsa da, ihalelere girilmeyecek veya pay sürülmeyecektir.
Diğer taraftan Bakanlıktan verilen talimat, birinci ve ikinci ihaleler için geçerli olduğundan, ikinci ihale için tekrar yetki istenilmemelidir. Ancak, ikinci ihale için durumun Bakanlığa bildirilmesi istenilmiş olan yazılara cevap verilecektir.
F. İcra Daireleri ile İdarece Belirlenen Bedeller Arasındaki Farklılıklar:
Bakanlığımıza ulaşan bilgilerden, idare ile icra dairelerince veya mahkemelerce belirlenen bedellerin zaman zaman farklılıklar gösterdiği; idarece belirlenen bedelin mahkemeye veya icra dairelerince belirlenen bedele göre yüksek olabildiği anlaşılmaktadır. Ayrıca, Hazineye ait olmayan muhdesat bedellerinin yüksek, zemin bedellerinin ise, düşük olarak takdir edilebildiği de olmaktadır. Bu nedenle, mahkeme veya icra dairelerince yaptırılan kıymet takdirlerinin rayice uygunluğunun sağlanması için gerekli girişimlerin süresi içinde yapılmasına özen gösterilmelidir.
II – RIZAÎ TAKSİM TALEPLERİ VE İFRAZ İŞLEMLERİ
Bakanlığımıza; Hazinenin hissedar bulunduğu taşınmaz malların rızaî taksim ve ifraz işlemleri konusunda çok sayıda yazı gelmekte ve bunların çoğunun da yerine getirilmesi kanunen mümkün bulunmamaktadır. Gereksiz yazışmalara meydan verilmemesi ve işlemlerin hızla sonuçlanması için, bu tür işlem ve talepler Bakanlığa gönderilmeyerek Hazine hukuku gözönünde bulundurularak yerel kuruluşlarımızca sonuçlandırılacaktır.
A- Planlı Yerlerde İfraz
3194 sayılı İmar Kanununun 15. maddesine göre; “İmar planlarına göre; yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumî hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına ve tevhidine izin verilmez.” Aynı maddeye göre; ifraz ve tevhidin imar planına uygun olması şarttır; parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgarî cephe genişlikleri ve büyüklüklerin yönetmelikte belirtilen esaslara göre yapılması gerekir.
Belirtilen hükümler gereğince, ifraz için öncelikle İmar Kanununun 11 inci maddesinde belirtilen yerlerin terki gerekmektedir. Bu terk yapılmadan ifraz yapılamaz, terk yapıldığı zaman da ifraz kendiliğinden gerçekleşmiş olur. Bu nedenle planlı yerlerdeki rızaî ifraz teleplerinin yerine getirilmesi, ancak planın uygulanması ile mümkün olacaktır.
Yukarıda belirtilen nedenlerle, bu tür taleplerin yerine getirilmesinin, ancak planın uygulamaya konulması ile mümkün olacağının ilgililere cevaben bildirilmesi gerekmektedir.
B- Plansız Yerlerde İfraz:
İmar planı bulunmayan yerlerdeki ifraz işlemleri, 3194 sayılı İmar Kanunu ile bu Kanuna dayanılarak çıkarılan ve Resmî Gazete’nin 2.11.1985 tarih ve 18916 mükerrer sayılı nüshasında yayımlanan “Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği” hükümlerine göre ve Hazine hukukunu koruyacak biçimde yerel kuruluşlarımızca yapılacaktır.
C- Tamamı Hazineye Ait Taşınmaz Malların İfrazı ve Tevhidi:
Tamamı Hazineye ait taşınmaz malların, kamusal ihtiyaçlar olmadıkça ifraz edilmemesi esas alınacaktır. Kamusal ihtiyaç durumunda ise yukarıdaki (II-A, B) bölümündeki açıklamalara göre tevhid ve ifraz işlemleri gerçekleştirilecektir.
III – YÜRÜRLÜKTEN KALDIRILAN HÜKÜMLERİ
11.2.1989 tarih ve 150 sıra numaralı Millî Emlâk Genel Tebliğinin (L) bölümü yürürlükten kaldırılmıştır.
Bilgi edinilmesini ve gereğini rica ederim.
İsmet ATTİLA
MALİYE BAKANI
DAĞITIM:
1. Valiliklere,
2. Kaymakamlıklara.
- 30.07.2003 tarih ve 25184 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 4949 sayılı Kanunun 35.maddesi uyarınca, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 129.maddesinin birinci fıkrasında yer alan “yetmişbeşini” ibaresi “altmışını” şeklinde değiştirilmiş olduğundan 2003/04 sayılı Genelge ile bu ibare, yapılan değişikliğe paralel olarak değiştirilmiş ve metne işlenmiştir. ↑
