Kentsel Dönüşümde Kira Yardımının Şartları

6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesine göre, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Kentsel dönüşümde kira yardımı ile ilgili tüm konular için şu makalemize bakabilirsiniz: Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Rehberi

Kentsel dönüşümde kira yardımı şartları şunlardır:

• Yapının Uygulama Alanında Kalması ve Kişilerin Bu Yapılarda İkamet Ediyor Olmaları
• Yapının 6306 Sayılı Kanun Hükümlerine Göre Yıkılmış Olması
• Kira Yardımında İkamet Şartı
• Kira Yardımında İdare İle Anlaşma Yapmış olmak
• Geçici Konut ya da İşyeri Tahsisinin Yapılmamış Olması
• Malik, Kiracı ya da Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmak
• Faiz Desteği Almıyor Olmak

Yapının Uygulama Alanında Kalması ve Kişilerin Bu Yapılarda İkamet Ediyor Olmaları

6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesine göre; anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Fakat 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesi, kira yardımı yapılacak kişilerin kapsamını biraz daraltmıştır. Yönetmeliğin 16. maddesine göre Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Başkanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Buna göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Dolayısıyla Yönetmelik, kira yardımının sadece uygulama alanında bulunan yapılar için uygulanabileceğini öngörmüştür.

Uygulama alanı, Yönetmelikte, Cumhurbaşkanı kararıyla kararlaştırılan riskli alan ile Bakanlıkça belirlenen rezerv yapı alanı ve riskli yapının veya yapıların bulunduğu alan olarak tanımlanmıştır. Dolayısıyla 6306 sayılı Kanun kapsamında kalan tüm alanlarda kira yardımı yapılabilecektir.

Zaten Yönetmeliğin 16. maddesinin Resmî Gazete’nin 02.07.2013 tarihli ve 28695 sayılı nüshasında yayımlanan Yönetmelikle değişmeden önceki şeklinde kira yardımının, anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların malikleri ile uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere yapılabileceği öngörülmüştü. Dolayısıyla değişiklikten önceki durum için kira yardımı; birincisi, anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların malikleri, diğeri ise bu yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenler olmak üzere iki gruba yapılmaktaydı. Ancak Yönetmelikte yapılan değişiklikle “uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine” kira yardımı yapılması uygulamasından vazgeçilmiştir. Mevcut durumda sadece anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine ve bu yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere kira yardımı yapılabilmektedir.

Yapının 6306 Sayılı Kanun Hükümlerine Göre Yıkılmış Olması

6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 5. maddesine göre; anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Bununla birlikte Kira Yardımına İlişkin Kılavuza göre kira yardımı ödemelerinin başlatılabilmesi için riskli yapının yıkımının gerçekleşmiş olması gerekir. Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 26.03.2013 tarihli ve 1370 sayılı Genelgesine göre, öncelikle, riskli olarak tespit edilen yapılardan kira başvurusu yapanların konutunu veya işyerini tahliye edip etmediğinin Valilikler (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri İl Müdürlüğü veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) tarafından tespitinin yapılması gerekmektedir. Ancak A.R.A.A.D. Bilgi Sistemine yıkım tarihinin girilmemiş olması durumunda öncelikle Yanan Yıkılan Yapılar Formu’nun istenilmesi, söz konusu formun temin edilememesi halinde ilgili Belediyesinden yapının yıkıldığına yönelik alınan yazı ile A.R.A.A.D. Bilgi Sistemine riskli yapının yıkım tarihinin girişinin yapılmasını müteakip kira yardımı girişleri yapılabilir.

Fakat Kılavuzun 11. maddesinin 4. fıkrasına göre, Kanun kapsamında riskli yapının güçlendirilmesine karar verilmiş olması halinde, güçlendirme kararı verilen riskli yapıların maliklerine ve kiracılarına, riskli yapıyı tahliye etmeleri durumunda kira yardımı yapılabilecektir. Ayrıca, tahliye edildiğinin resmi kurumlardan alınacak belgeler ile ispatlanması gerekir. Tahliye edilerek güçlendirme yapılacak riskli yapılar için yapılan kira yardımı başvurularında, kira yardımı başlangıç tarihi olarak güçlendirme ruhsatının alındığı tarih dikkate alınır.

Kentsel Dönüşüm Kira Yardımında İkamet Şartı

Ancak Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Kılavuzunda malikler açısından ikamet şartı kaldırılmıştır. Kılavuza göre, maliklere ikamet şartı aranmaksızın, aynı türden en fazla (1) bağımsız bölüm için kira yardımı yapılacaktır. Bu kapsamda, maliklerin farklı türden (1) konut + (1) işyeri için yapacakları kira yardımı başvuruları değerlendirilebilecektir. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Kentsel Dönüşüm Kira Yardımında İkamet Şartı ve Adres Uyumu

İdare İle Anlaşma Yapmış Olmak

Kira yardımı yapılabilmesinin en önemli şartı, dönüşüm yapacak idare ile taşınmaz malikinin anlaşma yapmış olmasıdır. 6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da kira yardımının sadece idare ile anlaşma yapan kişilere yapılacağı öngörülmüştür. Yönetmeliğin 16. maddesinin 1. fıkrasında da benzer bir hüküm yer almaktadır. Buna göre anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir.

Anayasa Mahkemesi 27.2.2014 tarihli ve E: 2012/87, K: 2014/41 sayılı kararında kira yardımı açısından anlaşma yapan ve yapmayan kişiler arasında ayrım yapılmasını eşitlik ilkesine aykırı bulmamıştır.

Taşınmazı Anlaşma Yoluyla Kamulaştırılmış Olmak

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin 1. fıkrasının 25.07.2014 tarihli ve 29071 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelikle değişik şeklinde 2. cümlede “taşınmazları anlaşma ile kamulaştırılan” kişilerin kira yardımından yararlanabileceği hüküm altına alınmıştır. Burada kastedilen kişilerin kim olduğu konusu biraz muğlaktır. Burada iki ihtimal söz konusu olabilir.

Bunlardan birincisi, bu cümlede idare ile anlaşma yapan kişilerin kastedilmiş olmasıdır. İkinci ve daha kuvvetli ihtimal ise idare ile 6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşma yapmamakla beraber, idarenin kamulaştırma kararı almasından sonra 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi kapsamında idare ile anlaşma yapan maliklerin kastedilmiş olmasıdır. 8. maddenin 4, 5 ve 6. fıkraları şu şekildedir: “(4) İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmî taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. (5) Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukukî ve fiilî vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. (6) İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırkbeş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.” Bu sisteme uygulamada anlaşma yoluyla kamulaştırma denilmektedir.

Kanaatimizce 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin 1. fıkrasının 2. cümlesinde bahsedilen husus budur. Bu görüş benimsenirse taşınmazları anlaşma yoluyla kamulaştırılanlara da kira yardımı yapılabileceği sonucuna varılır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü) tarafından verilen 29/08/2014 tarihli ve 13241842/045/6880 sayılı görüş yazısında da 2942 sayılı Kanun’un 8. maddesi uyarınca uzlaşma (anlaşma) ile yapısı kamulaştırılan maliklere talepleri halinde 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin birinci fıkrası hükmü uyarınca kira yardımı yapılabileceği ifade edilmiştir.

Geçici Konut ya da İşyeri Tahsisinin Yapılmamış Olması

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesine göre anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.

Kira yardımı yapılmasının temel şartı, geçici konut veya işyeri tahsisinin yapılamamasıdır. Bu tahsis yapılmış kişilere ayrıca kira yardımı yapılamaz.

Malik, Kiracı ya da Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmak

Kira yardımından malikler, riskli yapıda ikamet eden kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olanlar yararlanabilmektedir. Ayrıca lojmanlarda oturanlar da yardım alabilmektedir.

Malikin ve riskli yapıda ikamet eden kiracının veya sınırlı ayni hak sahibinin aynı bağımsız bölümden dolayı kira yardımı için başvurması durumunda, işbu Kılavuzda belirtilen şartların sağlanması halinde hem malik ve hem de riskli yapıda ikamet eden kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kira yardımından faydalanabilecektir.

Bununla birlikte Kanun kapsamındaki yapıları malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi olmaksızın kullanan gerçek veya tüzel kişiler, Kanunun 5. maddesine göre çıkarılan 2016/8663 sayılı “6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıyı Malik, Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kullananlara Yardım Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanı Kararı” ile hak sahibi sayılmışlardır.

Faiz Desteği Almıyor Olmak

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinin 7. fıkrasına göre Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz. Hak sahibi kira yardımı için başvurması durumunda faiz destekli krediye başvuramayacaktır.

Kira Yardımı Kılavuzuna göre, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği ödemesi yapılamaz. Kira yardımı ödemesi tamamlanmamış olması şartıyla ödenmiş olan kira yardımlarının yasal faiziyle iade edilmesi halinde kira yardımından vazgeçilerek istenilen şartların taşınması halinde faiz desteğine başvurulacaktır. Ancak tekrar aynı bağımsız bölüm için faiz desteğinden vazgeçilerek kira yardımına başvurulması halinde ise bu başvuru yeni başvuru olarak değerlendirilir. Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıllık başvuru süresi dikkate alınır.

Ödemelerinin tamamlanmamış olması ve tam hisse oranında başvuru yapılması şartıyla herhangi bir bağımsız bölümden hisseli olarak alınan kira yardımının yasal faiziyle birlikte iade edilmesi halinde başka bir bağımsız bölümden kira yardımı başvurusu yapılabilecektir.