İçindekiler
Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Asli Amacı
Arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin bu genel amacı yanında özel bir amacı daha vardır. Arazi ve arsa düzenlemesinin temel amacı, inşaata elverişli imar parseli üreterek sağlıklı kentleşmeyi sağlamaktır. Bu anlamda, geleceğe yönelik bir öngörüyü içermesi gereken planların uygulanması sürecindeki temel amaç, kadastro parsellerinin, kent planlarına ve imar mevzuatına göre üzerlerinde yapılaşma gerçekleşebilecek mekânlara (kentsel arsalara) dönüşümünü sağlamaktır (Meşhur, Çağlar (2008) “Arazi ve Arsa Düzenlemesi (18. Madde Uygulaması) Sürecinin Kentsel Mekân Oluşumu Açısından İrdelenmesi”, s: 21).
Bir başka ifadeyle buradaki temel amaç, beldenin gelişim ve ihtiyaç durumu dikkate alınmak üzere yeterli miktarda arsayı, konut yapılmasına hazır hale getirmektir. Bu husus Anayasa’nın 57. maddesinde yer alan “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.” hükmü ile doğrudan ilgilidir.
Danıştay da bu görüştedir. Danıştay kararlarında arazi ve arsa düzenlemesinin amacının; imar planı, plan notları ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle, üzerinde yapı yapmaya elverişli, sorunsuz imar parseli oluşturmak olduğu açıkça vurgulanmaktadır.
Danıştay 6. Dairesi, 21.01.1998, E:1997/384, K:1998/438: Parselasyon işlemiyle amaçlananın; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve KAKS, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğu.
Arazi ve arsa düzenlemesi binalı ya da binasız taşınmazları, küçültme ya da büyütme amacı gütmeden, uygulama imar planı verilerine göre konum, şekil ve alan bakımından amaca uygun parseller ortaya çıkacak şekilde yeniden düzeltme amacı taşımaktadır. İnşaat yapmaya elverişli olmayan kadastro parselleri arazi ve arsa düzenlemesi sonucu inşaat yapmaya elverişli parseller haline gelmektedir.
Arazi ve arsa düzenlemesi işlemleriyle, inşaat yapmaya elverişli olmayan kadastro parselleri, arazi ve arsa düzenlemesi sonucu inşaat yapmaya elverişli parseller haline gelmektedir (Köktürk, Erdal ve Köktürk, Erol (2007) “Arsa Düzenlemelerinin Hukuksal Dayanağı”, s: 261).
Arazi ve arsa düzenlemesi kentlerin gereksinmesi olan yeteri kadar arsayı konut yapımına hazır duruma getirmeyi amaçlamaktadır (Köktürk, Erdal ve Köktürk, Erol (2007) “Arsa Düzenlemelerinin Hukuksal Dayanağı”, s: 261). Bu nedenle müstakil inşaat yapmaya elverişli imar parselleri oluşturma amacını taşımayan uygulamalar idari yargı tarafından mevzuata aykırı bulunmaktadır.
Örneğin, inşaata elverişli, bağımsız, düzgün imar parseli oluşturma amacı taşımayan ve kamu hizmetine ayrılmış iki parseli birleştiren parselasyon işlemleri Danıştay tarafından hukuka aykırı bulunmuştur. Danıştay 6. Daire, 26.11.1997, E:1996/6035, K:1997/5336: Bağımsız inşaata elverişli düzgün imar parseli oluşturma amacı taşımayan ve kamu hizmetine ayrılmış iki parseli birleştiren parselasyon işlemi hukuka aykırıdır.
Danıştay 6. Dairesi, 21.01.1998, E:1997/384, K:1998/438: 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi ve ilgili yönetmelik hükümleri uyarınca kamuya taşınmaz kazandırılması amacıyla parselasyon işlemi yapılamaz. Yasa ve yönetmelik hükümlerinin değerlendirilmesinden parselasyon işlemiyle amaçlananın; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğu açıktır.
Danıştay 6. Dairesi, 23.01.1992, E:1990/1293, K:1992/208: İmar adası dışında kalan kıyının kamu eline geçmesi için düzenleme yapılmasının 3194 sayılı Yasanın 18. maddesine ve bu maddenin uygulanmasına ilişkin Yönetmelik kurallarına aykırı olduğu.
Danıştay 6. Dairesi, 28.04.1994, E:1994/335, K:1994/1679: Belediyelerin sadece başka parsellerdeki hisselerini birleştirmek için 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca parselasyon işlemi yapamaz.
Keza, sadece planda öngörülen imar yolunun açılması (Danıştay 6. Dairesi, 13.11.2002, E:2001/4143, K:2002/5985; 06.06.1994, E:1993/3271, K:1994/2235) ya da mevcut yolun genişletilmesi amacı (Danıştay 6. Dairesi, 13.04.2004, E:2002/6312, K:2004/2165; 22.02.2000, E:1999/203, K:2000/1001) ile de arazi ve arsa düzenlemesi yapılmaması gerekir.
Sadece yeşil alan ve kültür park yapılması amacıyla imar uygulaması yapılması da mümkün değildir. Danıştay 6. Dairesi, 27.10.1993, E:1992/4477, K:1993/4498: Hazineye ait adalarda yer alan muhtelif parsellerin 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca düzenlemeye tabi tutulduğu, dava konusu Belediye Encümeni Kararında ve 1/1000 ölçekli imar planı paftasında uygulama sahasının tamamının yeşil alan ve kültür park amacına yönelik olarak imar düzenlemesine gidildiğinin anlaşılması karşısında; 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi ve bu maddenin uygulanmasına ilişkin yönetmelik hükümleri uyarınca ancak inşaata elverişli imar parselleri elde etmek amacıyla bu maddelerin uygulanması mümkün olacağından, yeşil alan ve kültür park alanına münhasır 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinin uygulanmasına olanak bulunmadığı.
UYARI: 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulamalarının asli amacı imar mevzuatına uygun ve yapılaşmaya elverişli parseller üretmektir. Buna karşılık 2981 sayılı Kanun’un 10/c maddesi yapılacak parselasyon işlemlerinde amaç ıslah etmektir. Yani bu uygulamadaki temel amaç, mevcut yapıları mümkün olduğunca koruyup, hisseli durumlarını gidererek ıslah etmektir. Bu açıdan bakıldığında 10/c uygulamasında hissenin bedele dönüştürülmesi, hisseli parsellerde hisse çözümü yapılabilmesi gibi çeşitli araçlar söz konusudur.
Parselasyon işleminin esas amacının üzerinde yapı yapmaya elverişli, sorunsuz imar parseli oluşturmak olmasının bazı önemli sonucu söz konusudur. Şimdi bu sonuçları ve gereklilikleri açıklayalım.
a. Yapılaşmaya Elverişli Parsel Tahsis Zorunluluğu
Bunlardan birincisi imar uygulamasına tabi tutulan taşınmazlardan DOP kesildikten sonra geriye kalan kısmın yapılaşmaya elverişli (özel mülkiyete konu olabilecek) alanlara ve yapılaşmaya elverişli şekilde tahsis edilmesi zorunluluğudur. Dolayısıyla, DOP kesildikten sonra geriye kalan kısımların konut, sanayi, ticaret alanı gibi yapı yapılabilecek alanlara tahsis edilmesi gerekir.
Bunun yerine DOP ya da kamu tesisleri alanına yapılacak tahsisten karşılanması gereken alanlardan tahsis yapılması, hukuka aykırılık teşkil eder.
Danıştay 6. Dairesi, 16.04.2008, E:2006/2217, K:2008/2361: Parsel sahiplerinin kalan paylarına karşılık ise mümkün mertebe eski parsellerinin bulunduğu yerde veya yakınında yaklaşabilecekleri bir imar parseli verilmesi zorunludur.
Örneğin taşınmazın DOP kesildikten sonra kalan kısmının yeşil alana tahsis edilmesi Danıştay tarafından hukuka aykırı bulunmuştur (Danıştay 6. Dairesi, 21.05.1997, E:1996/3043, K:1997/2405).
Aynı şekilde taşınmazın DOP kesildikten sonra kalan kısmının kamu hizmetleri alanına tahsis edilmesi de mevzuata aykırıdır. Danıştay 6. Dairesi, 18.12.1996, E:1996/532, K:1996/5842: 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi Uygulama Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca tüm parsellerin kamu hizmet alanında hisselendirilmesi gerektiğinden planda tamamı ilkokul, park, yol ve otopark olarak ayrılan taşınmazdan %35 oranında DOP düşüldükten sonra kalan kısmının tamamının kamu hizmet alanında bırakılmasında mevzuata uyarlık yoktur.
b. Artık Parsel Oluşturulmaması Gerekliliği
Arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin amacının üzerinde yapı yapmaya elverişli, sorunsuz imar parseli oluşturmak olmasının ikinci sonucu, artık parsel oluşturulmaması gerekliliğidir. Artık parsel, imar planına göre üzerinde inşaat yapılamayacak kadar küçük imar parselleridir.
Arazi ve arsa düzenlemesinin amacı inşaata elverişli imar parseli üretmek olduğuna göre arazi ve arsa düzenlemesinde artık parsel oluşturulmaması gerekir (Aslantaş, Gül Filiz; Şimşek, Özlem; Ahmet Berberoğlu (2006) Danıştay Altıncı Daire Kararları Işığında İmar Hukukunda Arazi ve Arsa Düzenlemesi (Parselasyon), s: 108). Bayındırlık ve İskân Bakanlığının 05.04.2004 tarihli ve 3401 sayılı Genelgesine göre düzenleme ile düzgün imar parsellerinin elde edilmesi amaçlandığına göre düzenleme alam içerisinde inşaat yapımına müsait olmayan “artık parsel” oluşturulmamalıdır.
c. Müstakil Parsel Oluşturma Zorunluluğu
Arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin amacının üzerinde yapı yapmaya elverişli, sorunsuz imar parseli oluşturmak olmasının bir diğer sonucu, düzenleme yapılırken mümkün olduğu kadar hisseli taşınmaz oluşturmamaya ve kadastro parselinin bulunduğu yerden imar parseli vermeye dikkat edilmesi gerekliliğidir. İmar planlarının ve parselasyon işlemlerinin amacı, üzerinde yapı yapmaya uygun, sorunsuz imar parselleri oluşturmaktır.
Bu nedenle Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, imar planı ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi zorunluluğunu öngörmüştür. Yönetmeliğin 17. maddesine göre imar plânı ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların, asgari parsel büyüklüğünü sağlaması kaydıyla, tam ve hissesiz bir imar parseline denk gelmesi sağlanır. Asgari parsel büyüklüğünün sağlanamaması halinde, 16. maddede belirtilen hükümlere göre tahsis ve bedele dönüştürme işlemleri yapılabilir. Aynı Yönetmeliğin 17. maddesinin 1. fıkrasının (f) bendine göre, imar planına ve mevzuatına uygun olması kaydıyla arazideki mevcut yapılaşmalar dikkate alınarak imar parselleri oluşturulur.
Her ne kadar bu maddede “plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi”nden bahsedilmekte ise de, üzerinde yapı bulunmayan parsellerin de bu kural kapsamında değerlendirilmesi gerekir. Parsel üzerinde yapı olup olmamasının, müstakil parsel verilmesi ile doğrudan ilişkisi bulunmamaktadır. Aksi bir düşünce, müstakil parsel oluşturmaya müsait kadastral parsellerin çeşitli imar parsellerine hisseli olarak dağıtımı sonucunu doğurur ki bu durumun, Danıştay’ın “imar uygulamalarının amacının inşaata müsait, sorunsuz imar parseli oluşturmak” olduğu yönündeki görüşü ile çeliştiği açıktır. Bu nedenle, düzenlemeye giren parsel üzerinde yapı bulunsun ya da bulunmasın, eğer parsel müstakil imar parseli oluşturmaya elverişli ise, bu parselin müstakil imar parseli olarak tahsis edilmesi gerekir.
Aynı zorunluluk 2981 sayılı Kanun’un 10/c maddesi kapsamında yapılan arazi ve arsa düzenlemelerinde de bulunmaktadır. 2981 sayılı Kanunun 10/c maddesi ile; İmar Kanunu’nun 18. maddesine paralel hükümler getirilmekle birlikte, 18. madde uygulamalarından farklı olarak belediyelere, üzerine imar mevzuatına aykırı olarak bina yapılmış hisseli arazilerin uygulamaya tabi tutulması sonucu oluşan imar parsellerini yapı sahiplerine müstakilen tahsis etmek yetkisi de verilmiştir. Bu farklılığın, imar mevzuatına aykırı yapıların yasal hale getirilmesi amacından kaynaklandığı açıktır. 2981 sayılı Kanun, yapı sahibine yapısının bulunduğu alanının müstakil parsel olarak tahsisini amaçlamaktadır. Bu kapsamda 2981 sayılı Kanunun 10/c maddesi uyarınca yapılacak uygulamalarda da müstakil parsel tahsisine önem verilmelidir.
d. İnşaat Yapmaya Elverişli Parsel Üretilmesi Mümkün Olmayan Alanların Düzenlemeye Tabi Tutulamaması
Parselasyon işleminin amacının üzerinde yapı yapmaya elverişli, sorunsuz imar parseli oluşturmak olmasının bir diğer sonucu, üzerinde inşaat yapmaya elverişli parsel üretilmesi mümkün olmayan alanların düzenlemeye tabi tutulamamasıdır.
Danıştay, askeri yasak bölge, güvenlik bölgesi, kıyı gibi inşaat yapmaya elverişli olmayan alanların uygulamaya tabi tutulmasını ve bu alanlarda konut, ticaret, sanayi gibi özel mülkiyete konu olabilecek parseller oluşturulmasını, hukuka aykırı bulmaktadır.
Örneğin Danıştay sulak alanlar açısından mutlak koruma alanlarının arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulamayacağı görüşündedir. Benzer şekilde, kıyıların imar uygulamasına tabi tutulması ve bu alanda imar parseli oluşturulması mümkün değildir (Danıştay 6. Dairesi, 20.01.1997, E:1996/1530, K:1997/338).
