İçindekiler
Önalım Hakkı Nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun 732, 733 ve 734. maddelerinde düzenlenen önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2023/695 K: 2023/1662 T: 21.3.2023).
Önalım hakkı konusunda hazırlamış olduğumuz geniş kapsamlı bir rehber için tıklayınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Bu konuda detaylı bilgi için şu yazımıza bakınız: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gereği Yapılan Pay Devirleri
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen “avans” niteliğindedir. Arsa sahibi, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebilecektir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gereği Yapılan Pay Devirlerinde Önalım Hakkı
Yargıtay kararlarına göre gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/1765 K: 2020/1033 T: 15.12.2020).
Burada arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yükleniciye yapılan pay devirlerinde önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacağı hususu üzerinde durmak gerekir. Yargıtay kararlarına göre, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yükleniciye yapılan pay devirlerinde önalım hakkı kullanılamaz (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2014/324 K: 2015/2787 T: 4.12.2015).
Bunun iki sebebi vardır:
1) Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yükleniciye yapılan pay devirleri gerçek bir satış sayılamaz.
2) Önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir.
Öncelikle gerçek satış konusunu değerlendirelim. Yargıtay kararlarına göre, gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/1765 K: 2020/1033 T: 15.12.2020)
Yargıtay kararlarına göre, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yükleniciye yapılan pay devri de gerçek satış sayılamaz. Bu anlamda gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır.
İkinci olarak önalım hakkının kullanılabilmesi için bedelin para olarak ödenmesi gerekir. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2021/2974 K: 2022/3228 T: 28.4.2022). Örneğin temlikin hibe şeklinde olması hâlinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen “avans” niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2021/2974 K: 2022/3228 T: 28.4.2022).
Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. Önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicinin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2014/324 K: 2015/2787 T: 4.12.2015 sayılı kararında şunları vurgulamıştır: “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla verilen “avans” niteliğinde olup paydaş tarafından yapılan temliklerde ön alım hakkı kullanılamaz.”
Tüm bu anlatılanlar ışığında; arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapılan temliki işlemler ve pay devirleri gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığından, ayrıca payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan olmadığından, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapılan pay devirlerinde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.
