1. Anasayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Arazi ve Arsalarda Fiili Taksim Nedir?


Fiili taksim; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında özel olarak taksim edilmesi, paydaşların taksim edilen kısımları kullanması ve bu fiili durumu benimsemesi hâlidir.

Fiili taksim hususu, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmemiştir. Keza fiili taksim durumunun; önalım hakkının kullanımına veya ortaklığın giderilmesi davası açılmasına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir.

Öğreti de ise paylı mülkiyette fiili taksim durumu Yargıtay kararlarından bağımsız olarak tanımlanmamış olup yalnızca yasal ön alım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarından biri olarak nitelendirilmiştir (Köylüoğlu, E. Önalım Davası, Yayınlanmamış Doktora Tezi, Ankara 2011, s. 93).

Kural olarak, tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Bununla birlikte, yukarıda açıklandığı üzere, fiili taksim olgusu, Medeni Kanun’da düzenlenmiş bir olgu olmamasına rağmen, Yargıtay fiili taksime bazı hukuki sonuçlar bağlamaktadır. Yargıtay’a göre, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şüyuun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, “akde vefa” kuralının yanında iyi niyet kuralının da bir gereğidir.

Filli Taksimin Şartları

Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre fiili taksimin söz konusu olabilmesi için üç şart gerekmektedir. Bunlardan ilki, payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığıdır. İkincisi, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesidir. Nihayet üçüncüsü ise her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanmasıdır.

Fiili taksimin şartları şunlardır:

  1. Paylı mülkiyette bulunan bir taşınmazın varlığı,
  2. Bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi,
  3. Paydaşların taşınmazın belirli bir kısmını kullanması,

a) Paylı Mülkiyette Bulunan Bir Taşınmazın Varlığı

Fiili taksimin geçerli olmasının ilk şartı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın varlığıdır. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Bu nedenle pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Paylı mülkiyet konusunda bilgi almak için şu yazımıza bakabilirsiniz: Paylı Mülkiyet Nedir? 

b) Elbirliği Mülkiyetinde Fiili Taksim Olur Mu?

Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Bu konu hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Paylı mülkiyete tabi olmayan bir taşınmazda paydan söz edilemeyeceği için fiili taksim de söz konusu olmayacaktır. Bu nedenle, ne tek kişi mülkiyetinde ne de elbirliği ile mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda fiili taksim hâli gündeme gelmez.

c) Taksim/Filli Taksim Sözleşmesi

Fiili taksimin söz konusu olabilmesi için tüm paydaşlar arasında düzenlenmiş bir fiili taksim sözleşmesi veya herkesin rıza gösterdiği fiili bir kullanım durumu söz konusu olmalıdır. Bu anlamda paydaşlar, paylı malın maddi varlığı bölünmeye elverişli ise her paydaşa belli bölümlerin özgülenmesi suretiyle kullanılması konusunda anlaşabilirler. Böyle bir kullanım şekli sözleşmeyle kararlaştırılabileceği gibi eylemli olarak da oluşabilir.

Ancak fiili taksim sözleşmesinin tüm paydaşlar arasında yapılmış olması gerekir. Taşınmazdaki mevcut paydaşlardan cüz’i bir kısmı taşınmazın belirli bir kesiminde kendi aralarında bir taksim yapmış olsalar bile bu kullanmaya ilişkin fiili taksim olgusunun buna iştirak etmeyen diğer paydaşları bağlamayacağı kuşkusuzdur.

Yasal şekle uygun olarak düzenlenmiş yazılı bir taksim sözleşmesinin bulunmaması haline, fiili taksime itibar edilip edilemeyeceği konusu Yargıtay içtihatlarıyla netleşmiştir. Hemen belirtilmelidir ki, dava konusu uyuşmazlıkta olduğu gibi, müşterek mülkiyet altındaki taşınmazlarla ilgili olarak, paydaşlar arasında oluşmuş ve uzun bir süre uyulmak suretiyle kararlılık kazanmış bir fiili taksimin ortaklık hukuken sona erdirilinceye kadar sürdürülmesi, her bir paydaştan öncelikle iyi niyet kuralları uyarınca beklenmesi gereken bir davranış biçimidir. O nedenle her bir paydaş, diğerlerinden mevcut fiili taksime uyulmasını beklemek; buna aykırı davranıldığı takdirde de, bu aykırılığın yasal yollardan ortadan kaldırılmasını ve doğan zararının tazminini istemek hakkına sahiptir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2001/335 K: 2001/409 T: 25.04.2001)

ç) Paydaşların Taşınmazın Belirli Bir Kısmını Kullanması

Paydaşların taşınmazın belirli bir kısmını kullanıyor olmaları gerekir. Bu kısımların miktarlarının eşit olmaması önemli değildir. Bu yerlerin bir kısmın eğimli, verimli veya verimsiz olması nedeniyle kendi aralarında fiilen böyle anlaşmışlardır.

Fiili Taksim Nasıl Anlaşılır?

Bir parselde fiili taksim olduğu nasıl anlaşılabilir? Bunun anlaşılabilmesinin ilk şartı, fiili bir kullanım varlığıdır. Yani öncelikle paydaşların taksim edilen kısımları kullanması gereklidir. Bir diğer koşul ise bu fiili kullanım durumu konusunda tüm paydaşların bir sözleşme ile anlaşmaları veya fiili duruma çok uzun süreden beridir sessiz kalmalarıdır. Sözleşmenin yazılı veya sözlü olması mümkündür.

Fiili Taksim Nasıl İspat Edilir?

Eğer bir yazılı sözleşme var ise fiili taksim sözleşme ile ispat edilebilir. Yazılı bir sözleşme yok ise fiili taksim, tanık ve bilirkişi beyanlarıyla ispat edilebilir.

Filli Taksimin Sonuçları

Yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Yargıtay bu gerçeklikten hareketle, filli taksime belirli sonuçlar bağlamaktadır.

a) Filli Taksim ve Elatmanın Önlenmesi Davası

Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki el atmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta iştirak halinde mülkiyette dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan paydaş aleyhine el atmanın önlenilmesi davası açabilir.

Ayrıca, paydaşlardan birinin diğerinden ecrimisil (işgal tazminatı) isteyebilmesi, kural olarak yararlanmadan men isteğine karşı konulması hâlinde mümkündür. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi ise ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğini davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır.

Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması hâlleridir.

Bu yazımız da ilginizi çekebilir:  Tasarrufu Kısıtlanan Arazi ve Arsanın Emlak Vergisi

Buna karşılık taşınmazın kullanım biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir sözleşmeyle belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş ise bu sözleşme yahut fiili taksime göre taşınmazı kullanan paydaştan ecrimisil istenemez. Bu itibarla paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında, tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ya da fiili taksimin bulunup bulunmadığı hususu oldukça önemlidir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2002/439 K: 2002/478 T: 05.06.2002)

Bu itibarla paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında, tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ya da fiili taksimin bulunup bulunmadığı hususu oldukça önemlidir.

Bu anlamda, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şüyuun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, “ahde vefa” kuralının yanında Medeni Kanunun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir.

Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır. O halde, paydaşlar arasındaki el atmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2013/2060 K: 2015/1185 T: 08.04.2015)

b) Fiili Taksimde Ön Alım Hakkı: Fiili Taksim Önalım Hakkına Engel Mi?

Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım hakkı tanınmıştır.

Bu kapsamda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür. Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.

Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır. Paylı mülkiyette ön alım hakkının kullanılamayacağı durumlarla ilgili olarak şu yazımıza bakınız: Paylı Mülkiyette Paylaşmayı İsteme Hakkını Sınırlandıran Haller Nelerdir?

Fiili taksim şufa hakkını engeller mi?

Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, Yargıtay taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunmasının, Medeni Kanun’un 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereği olduğuna karar vermektedir. Bu maddede herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Fiili taksimin hukuki dayanağını da Medeni Kanun’un bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440). 

Bu nedenle, fiili taksimin koşulları mevcut ise önalım hakkının kullanılamayacağı kabul edilmektedir. Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı veya davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2014/1343 K: 2016/1036 T: 09.11.2016)

c) Fiili Taksimde Kamulaştırma

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun, konuya ilişkin, fiilen bölüşülen ortak mülkiyet konusu taşınmaz paydaşlarının yerlerinin kısmen kamulaştırılmasına ilişkin esasları düzenleyen 12. maddesinin 7.fıkrasında “Kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz mal, evvelce paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmış ve yapılan kısmi kamulaştırma bu yerin tamamını veya bir kısmını kapsıyor ise, bu durumda kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece bu paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülerek kamulaştırma bedeli payları oranında kendilerine ödenir. Pay veya paydaşların sadece bu kısım için dava hakları vardır. Taşınmaz malın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır. Kamulaştırılan bu yerler tapu sicilinde idare adına tescil olunur.” hükmüne yer verilmiştir.

Bu açık düzenlemeden de anlaşılacağı üzere, kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz, paydaşlar arasında fiilen bölünerek, bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmış ise; yapılan kısmi kamulaştırmanın bu yerin tamamını ya da bir kısmını kapsaması halinde, kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece bu paydaş hakkında yürütülerek, fiilen kullandığı yerin kamulaştırma bedeli kendisine ödenir ve taşınmaz malın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakkı kalmayarak, adı paydaşlar arasından çıkarılır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2011/502 K: 2011/625 T: 12.10.2011). Paydaşlar arasında yapılan anlaşma ve fiili taksime göre paydaşa payından fazla kısım bırakılmış ve fiilen kullanılıyorsa, bu yerin tamamı kamulaştırma alanında kalıyorsa kamulaştıran kurum adına tescil veya yol olarak terkin edilebilir.

Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.01.1995 gün ve 1994/5-400 E., 1995/15 K. ile 13.04.2005 gün 2005/5-274 E., 2005/260 K. sayılı ilamlarında da aynı ilkeler vurgulanmıştır.

d) Fiili Taksim Ortaklığın Giderilmesi Davasını Engeller mi?

Fiili taksimin varlığı, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılmasına ve ortaklığın giderilmesine engel değildir. Bununla birlikte Yargıtay uygulamasında, ortaklığın giderilmesinde aynen taksime karar verilmiş ise ve (eğer mümkün ise) her paydaşa fiilen kullandığı yerin verilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Müşterek paydaşların her biri payına karşılık belirli bir bağımsız bölüm almış, onu kullanıyorsa paydaşların diğerinin kullandığı bağımsız bölümde hakkı yoksa ivaz ilavesi, pay denkleştirilmesi, kura çekme gerekmez; her paydaşa kullandığı bölümün verilmesi gerekir (Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi E: 2002/2492 K: 2002/2691 T: 15.04.2002). Çünkü Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulamalarında, kat mülkiyetine elverişli yapıdaki ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesinde paydaşlar arasında anlaşmaya dayalı fiilen taksim ve buna göre kullanımın varlığı halinde kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin bu fiili kullanıma göre paydaşlara özgülenmesinin gerektiği kabul edilmektedir.

Arazi ve Arsalarda Filli Taksim Nedir?
Arazi ve Arsalarda Filli Taksim Nedir?