Bu yazımızda gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadine konu taşınmazın satılması durumunda (taşınmazın kütüğüne şerh konulması veya konulmaması durumu dikkate alınarak) satış vaadi alacaklısının neler yapabileceği ve seçimlik hakları açıklanmaktadır. Gayrimenkul satış vaadiyle ilgili olarak hazırlamış olduğumuz geniş kapsamlı bir yazıya şu linkten ulaşabilirsiniz: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği ve Özellikleri
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Konu Taşınmazın Satılmış Olması
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflarını bağlayan hukuken geçerli bir sözleşmedir. Bu nedenle, sadece taraflar lehine hak ve yükümlülükler doğurur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın satılması halinde, iki hususa dikkat etmek gerekir. Bunlar; satış vaadinin tapu siciline tescil edilip edilmediği ve üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı. Aslında bu iki husus da birbiriyle bağlantılıdır; zira satış vaadinin tapu siciline tescil edilmesi de satış vaadi konusunda üçüncü kişiyi bilgilendirmektir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilmişse
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya tescil edilmiş ise taşınmazı satın alan kişiye karşı da satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Çünkü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya tescil edilmiş ise Medeni Kanunun 1009. maddesinde göre bunlar taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Bu kapsamda, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh verilmekle üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme hakkı vermektedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmekle kişisel hak güçlenmiş ve ayni hak kuvvetini kazanmış olur ve Türk Medeni Kanununun 919. maddesine göre herkese karşı ileri sürülebilir.
Bu madde nedeniyle, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilmekle güçlendirilmiş şahsi hak olur. Tapu siciline şerh edilebilmesine rağmen aynî hak niteliği kazanamaz. Bu anlamda tapu kütüğüne şerh edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ayni hak olmamakla birlikte ayni hak etkisine sahip bir şahsi hakka dönüşür.
Gayrimenkul satış vaadi alacaklısı lehine konulan şerh, daha sonra yapılan satış vaatlerine karşı değer ifade edeceği gibi, taşınmazın bu şerhten sonra bir başkasına temliki halinde dahi hüküm ifade eder ve temlik ile ayni hak sahibi olan yeni kişiye karşı da ileri sürülebilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilmemişse
Satış vaadinin tapu siciline tescil edilmemişse kural olarak alıcı üçüncü kişinin iyi niyetli olduğu kabul edilir.
Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Yukarıda da belirtildiği üzere ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse kural olarak, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icab eder.
Satışı vaat edilen taşınmazın üçüncü kişiye tapudan satılması durumunda satın alan ayni hakka sahip olacağından ayni hak sahibi satış vaadiyle alan kişiye yani şahsi hak sahibine karşı üstün hakkı vardır. Bu durumda satış tarihi itibariyle akdin ifası davalı yönünden imkansız hale gelir. Satış vaadi alacaklısı taşınmazın 3. kişiye devir tarihi itibariyle rayiç bedelini isteyebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2014/14-1153 K: 2016/910: Satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel bir hak olduğu için, vaat alan alıcının bu hakkını, sözleşmenin tarafı olmayan başka kişilere dava yoluyla ileri süremeyeceği, taşınmazın mal sahibi tarafından başka kişilere satılması halinde, yeni malike karşı herhangi bir hak iddia edemeyeceği, taşınmaz satış vaadinin bu akdin dışında bulunan kişileri bağlamayacağı, bu akitten doğan hakkın onlara karşı ileri sürülemeyeceği ve taşınmaz satış vaadinin tapu siciline de şerh edilmediği Devamını Oku
Fakat burada iki hususa dikkat etmek gerekir. Öncelikle, sırf vaat alacaklısını zarara sokmak için özellikle de satış vaadine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davasını konusuz bırakmak için satış yapılmışsa vaat alacaklısı satıcı ve alıcıya karşı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine göre dava açabilir. Özellikle, satışı vaat edilen taşınmaz için tapu iptali ve tescili davası açıldıktan sonra satılması durumunda vaat alacaklısı tazminat ya da tescil olarak seçimlik hakkını kullanabilir.
Ayrıca Yargıtay’a göre gayrimenkul satış vaadi tapuya şerh verilmemiş olsa bile tapuyu alan kişi bu durumu biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa (mesela vaat alacaklısı taşınmazın zilyedi ise) taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı da dava açmak veya tazminat istemek şeklindeki seçimlik hakkı kullanabilir. Akrabalık ilişkilerinin olması ya da aynı köyde yaşamaları satış vaadini bileceklerine karine sayılmıştır. Yine satış vaadini bilen kişinin tapudan aynı taşınmazı satın alması durumunda iyi niyetli olduğundan söz edilemez.
Seçimlik hakkını tescilden yana kullanan davayı kaybederse vaat borçlusu/eski davalıdan tazminat talep edebilir. Tescil hükmünden alındıktan fakat tapuya henüz tescil edilmeden satılması durumunda da alıcı iyi niyetli ise TMK. 1023 göre dava açılamaz, fakat yolsuz bir tescil ise TMK 1024 maddesine göre iptali istenebilir.
