İçindekiler
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde vaat eden, belli bir taşınmazı satmayı; vaat alan (satış vaadi alacaklısı) da bu taşınmazı satın almayı bir birlerine karşı borçlanırlar. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Bu konuda detaylı bir yazı için şu linke bakınız: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği ve Özellikleri. Bu yazımızda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerhini, şerhin etkisini ve sonuçlarını, süresini ve terkinini açıklayacağız.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
Mevzuatımızda yer alan bazı hükümler, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilebileceğini öngörmektedir. Örneğin Tapu Kanunun 26. maddesi 5 fıkrasında “noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilebilir” hükmü yer almaktadır. Ayrıca Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya verilebileceğini düzenlemektedir.
Keza Noterlik Kanununun 60. maddesinde “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak” noterlerin görevleri arasında düzenlenmiştir.
Görüldüğü üzere, mevzuat gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin taraflardan birinin istemi üzerine tapuya şerh verilebileceğini öngörmektedir. Kanunda şerh verilebileceği açıkça belirtildiği için tapuya şerh için sözleşmede hüküm olmasına gerek bulunmadığı gibi tarafların her ikisinin başvurusuna da gerek yoktur. Keza, bunun için dava açılmasına gerek yoktur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verilebilmesi için taraflardan biri sözleşmeyi eklemek suretiyle bir dilekçe ile tapuya başvurarak yaptırabilir.
Hacizli ve ipotekli taşınmazların satış vaadine konu olması ya da satış vaadinin tapu siciline şerh verilmesine bir engel teşkil etmemektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamında Edinilecek Taşınmalarda Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir.
Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatı olup, bu sözleşmede yüklenici finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür.
Arsa payı inşaat sözleşmelerinde genellikle satış vaadi sözleşmeleri müteahhit (yüklenici) ile 3. kişi arasında yapıldığından 3. kişi yani vaat alacaklısı ile tapu maliki arasında bir akdi ilişki olmadığından örneğin müteahhit (yüklenici) yapmakta olduğu bir binadan kendisine düşen bir bağımsız bölümün satışını vaat etmişse ve tapu arsa sahibi adına duruyorsa, bu durumda vaat alacaklısı sözleşmeden doğan şahsi hakkını kuvvetlendirmek ve 3.kişilere karşı ileri sürebilmesi için arsa sahibini hasıl göstermek suretiyle satış vaadi sözleşmesini bir mahkeme hükmü ile şerh edilebilir (10). Şerhin konulması ve terkini davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhinin Sonuçları
Satış vaadi sözleşmesi kişisel bir hak sağlayan sözleşme olduğundan tapuya şerh edilmedikçe üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Fakat Medeni Kanunun 1009. maddesinde göre bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Bu fıkra ile bu şerhin verilmesi ile o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilme olanağı öngörülmüştür. Bu kapsamda, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh verilmekle üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme hakkı vermektedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmekle kişisel hak güçlenmiş ve ayni hak kuvvetini kazanmış olur ve Türk Medeni Kanununun 919. maddesine göre herkese karşı ileri sürülebilir.(11).
Bu madde nedeniyle, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilmekle güçlendirilmiş şahsi hak olur. Tapu siciline şerh edilebilmesine rağmen aynî hak niteliği kazanamaz. Bu anlamda tapu kütüğüne şerh edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ayni hak olmamakla birlikte ayni hak etkisine sahip bir şahsi hakka dönüşür.
Gayrimenkul satış vaadi alacaklısı lehine konulan şerh, daha sonra yapılan satış vaatlerine karşı değer ifade edeceği gibi, taşınmazın bu şerhten sonra bir başkasına temliki halinde dahi hüküm ifade eder ve temlik ile ayni hak sahibi olan yeni kişiye karşı da ileri sürülebilir.
Satış vaadinin sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra o taşınmazla ilgili olarak tapuya konulan takyidatlar ile düşülen şerhler, lehine satış vaadi yapılan kişinin durumunu ağırlaştıramaz. Zira şahsi hakkın daha önce tapuya işlenmesiyle üçüncü kişiler bu konuda uyarılmış olur. Gayrimenkul satış vaadi alacaklısının bu takyidatları kabul etme zorunluluğu yoktur. Bu kapsamda tapu kütüğüne satış vaadinin sözleşmesinin şerhinden sonra taşınmaza konulan hacizden vaat alacaklısı sorumlu olmaz, vaat alacaklısı şahsi hakkını ona karşı ileri sürebilir. Tapu kütüğüne satış vaadinin sözleşmesinin şerhinden sonra taşınmaza haciz ya da takyidat konulmuşsa satış vaadi alacaklısı vaat edenin yanında bunların alacaklılarını da hasım göstererek taşınmazın takyidatlardan arınmış şekilde adına tescili için dava açabilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 28.09.2009 E: 2009/8734 K: 2009/9889). Ancak haciz alacaklısı da gayrimenkul satış vaadinin şerhin muvazaalı olduğunu ileri sürebilir.
Şerhin konulduğu tarihten önce konulmuş şerhlere ya da takyidatlara etkisi yoktur (12).
Son olarak şunu belirtelim; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilmemişse satış vaadi alacaklısı, hacizlerin ve/veya şerhlerin kaldırılması istenemez. Satış vaadi alacaklısı taşınmazın bu takyidatlarla birlikte adına tescilini isteyebilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şerhinin Süresi
Tapu Kanununun 26. maddesinin 6. fıkrasına göre “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından resen terkin olunur.”
Bu kapsamda satış vadi sözleşmesinin şerhi beş yıl süreyle etki doğurur. Taraflar satış vadi sözleşmesinde daha az bir süre kararlaştırdıysalar şerh o süre ile geçerli olmak üzere tapuya işlenir ve sürenin sonunda gücünü yitirir. Satış vadi sözleşmesinin şerhi, tarafların anlaşmasıyla süre dolmadan da sicilden silinebilir.
Şerhin süresi, şerhin tapu siciline tescil tarihiyle birlikte başlar.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şerhinin Terkini
Aslında madde satış vadi sözleşmesinin şerhinin 5 yıl geçmekle tapu sicil görevlileri tarafından resen silineceğini öngörmektedir. Fakat Yargıtay satış vadi sözleşmesinin şerhinin 5 yıl geçmekle tapu sicil görevlileri tarafından resen silinemeyeceği, ilgilisinin talebinin gerekli olduğunu vurgulamaktadır.
Bu kapsamda, süresi dolan satış vadi sözleşmesi şerhi, taşınmaz sahibinin talebi üzerine tapu müdürünce silinir. Bu konuda bir mahkeme kararına gerek bulunmamaktadır.
