Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Bu yazımızda, önalım hakkına konu pay üzerine, satıştan önce veya sonra ipotek veya haciz konulması veya bu parsel üzerinde irtifak hakkı veya gayrimenkul mükellefiyeti tesis edilmiş olması durumunda önalım hakkının nasıl kullanılacağı izah edilmektedir. Önalım hakkıyla ilgili olarak hazırlamış olduğumuz geniş bir rehbere ve diğer konulara şu linkten ulaşabilirsiniz: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?
Hacizli veya İpotekli Parsellerde Önalım Hakkı
Bazı durumlarda önalım hakkına konu pay üzerine, haciz şerhi veya ipotek konulmuş olabilmektedir. Kural olarak önalım hakkına konu pay üzerine haciz şerhi veya ipotek konulmuş olması önalım hakkının kullanılmasına engel teşkil etmez. Yani pay üzerinde satıştan önce veya sonra bir şahıs lehine ipotek tesis edilmiş veya o pay üçüncü şahsın/kamunun alacağı nedeniyle haczedilmişse önalım hakkı yine de kullanılabilir.
Burada önalım hakkı sahibi seçimlik haklara sahiptir. Öncelikle, önalım hakkı sahibi, davasına devam eder. Alıcının borcu nedeni ile alacaklısı tarafından pay üzerine koydurulan haciz, bu hakkın kullanılmasına engel değildir. Bu takdirde haciz açısından alacaklının hakkı, önalım bedeli üzerinde devam eder; böyle bir durumda haciz bedelinin icra dairesinde ödenmesi yerinde olacaktır. Keza ipotek de önalım hakkının kullanılmasına engel değildir. Bu durumda önalım hakkı sahibi, ya ipotekli alacağı yüklenir (yani önalım hakkı sahibi payı ipotekli olarak iktisap eder) ya da alacağı ödeyerek ipoteği kaldırtır. Her iki durumda da ipotek miktarının önalım bedelinden düşülmesi veya ödenmesi gerekir.
Buna karşılık önalım hakkı sahibi, özellikle ipotek ve haciz tutarının, önalım hakkı bedelinden çok olduğu durumlarda, ipotek veya haczin muvazaa yoluyla kurulduğunu düşünüyorsa, dava yoluyla ipoteğin veya haczin terkinini isteyebilir.
| Karar | Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 2006/4670 K: 2006/6674 T: 12.06.2006 |
| Tam Metin
| Önalıma konu payın satış bedelinin kat kat üzerinde iki icra dosyasında haciz konmasında davalının tamamen kötü niyetli olduğu ve işlemin davacının önalım hakkının önlenmesine yönelik olduğu ortadadır. Bu nedenle davanın açılmasından sonra davalı payı üzerine konulan haciz şerhinin iyi niyetli olarak konulduğundan bahsedilemez. |
Bu durumda ipotek veya haczin muvazaa yoluyla kurulduğunu ispat etme külfeti, önalım hakkını kullanmak isteyen kişiye düşer. Yargıtay, önalım hakkı davasına neden olan satıştan hemen sonra ve yüksek bedelli olarak yapılan haciz ve ipotek işlemlerini muvazaalı olarak kabul etmektedir. Yani, önalımlı hakkına konu payın satış bedelinin çok üstünde ipotekle yükümlü kılınması veya pay üzerine satış bedelinin çok üstünde haciz konulması, Yargıtay uygulamasında kötü niyete delil sayılmaktadır.
| Karar | Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E: 1983/3037 K: 1983/4514 T: 26.04.1983 |
| Tam Metin
| Şufalı payın satın alındığı gün ve bir gün sonra 228.000 liraya alınan payın 1.110.000 liraya şirketin yakınlarına ipotek ve haciz edilmesi de muvazaayı belirtir niteliktedir. Şufa hakkının ipotek ve hacizle yükümlü olan ek tesciline karar verilmesi, usul ve kanuna aykırıdır. |
İrtifak Hakkı Kurulmuş Parsellerde Önalım Hakkı
Pay üzerine irtifak hakkı veya diğer bir taşınmaz yükü (gayrimenkul mükellefiyeti) kurulmuş olması durumunda önalım hakkı sahibi, haciz veya ipotek konulmuş olması durumundaki haklara sahiptir. Önalım hakkı sahibi, açtığı önalım davasında bunların önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla kötü niyetle konulduğunu, muvazaalı olduğunu ileri sürerek kaldırılması talep edebilir. Keza önalım hakkı sahibi, irtifak hakkı veya diğer bir taşınmaz yükü (gayrimenkul mükellefiyeti) lehtarı aleyhine ayrı bir dava açarak bunların terkinini isteyebilir. Bu açılacak dava, önalım hakkı bedelini etkileyeceği için bu davaların önalım davalarında bekletici mesele yapılması gerekir.
Önalım hakkı sahibi, açtığı davayı kazanırsa, önalım hakkına konu pay, haktan ari bir şekilde payı iktisap eder. Aksi durumda bu haklar geçerli olarak kabul edilir ancak önalım hakkı bedelinden düşülür.
