Hangi Durumlarda Önalım Hakkı Kullanılamaz

Hangi Durumlarda Önalım Hakkı Kullanılamaz

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmünü içermektedir. Madde gerekçesinde ise: “Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır” ifadelerine yer verilmiştir. 

Anılan düzenlemede ön alım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için ön alım hakkı öngörülmüştür. Önalım hakkı konusunda hazırlamış olduğumuz geniş kapsamlı bir rehber için tıklayınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller

Önalım hakkının kullanılamayacağı haller şunlardır:

• Cebri icra satışları
• Satış niteliğinde olmayan hibe, bağış gibi işlemler
• Akrabaya yapılan satışlar
• Fiili taksim/paylaşma halinde
• Paydaşlar arası satışlar
• Ortaklığın giderilmesi davaları
• Kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeki arsa payı devirleri
• Kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölümlerin satışı
• Önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına uymayacağı haller

a) İcra Satışlarında Önalım Hakkı

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733. maddesiyle yeni bir düzenleme getirilmiştir. Bu madde, “Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu maddeyle önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür. Ayrıca bir hissedarın diğerine yaptığı satışta da önalım hakkı kullanılamaz. Bu konuda şu yazımıza bakınız: İhaleyle Satılan Taşınmazlarda Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

b) Bağış, Hibe Gibi İşlemlerde Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Önalım hakkında, temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken, bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür. Bu nedenle satış dışındaki işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca paydaşlar arası satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.

Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır. Bu nedenle, gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 06.11.2018, E: 2017/1747, K: 2018/1617).

Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dâhilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkân bulunmamaktadır. Buna göre gerçek bir satışın konusu olmayan ve satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.

Örneğin temlikin hibe şeklinde olması hâlinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir.

c) Akrabaya Yapılan Bağışlarda Ön Alım Hakkı

Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Akrabaya yapılan satışlarda ön alım hakkının kullanılıp kullanılmayacağı konusunda şu yazımıza bakınız: Hisseli Parselde Akrabaya Satışta Ön Alım Hakkı Kullanılabilir mi?

ç) Önalım Hakkının Kullanılmasının Dürüstlük Kuralına Uymayacağı Haller

Yargıtay önalım hakkının kullanmasında paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek amacı olduğunu vurgulamaktadır. Bu yaklaşım, maddenin genel kullanışına da uygundur.

Bu yaklaşıma paralel olarak Yargıtay, paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek amacı gütmeyen önalım hakkı davalarını, Medeni Kanunda yer alan dürüstlük kuralına aykırı bulunmaktadır. Örnek bir karara aşağıda yer veriyoruz.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2023/3493 K: 2024/86 T: 9.1.2024: Davacının satış öncesi pazarlık işlemlerinde dava konusu taşınmazda davaya konu payın davalıya satışına onay verdiği, başka bir ifadeyle satıcının hissesi üzerinde hak iddia etmediği, olayların oluş şekli nazara alındığında davacının ön alım hakkının kullanmasında paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek amacı olduğunun söylenemeyeceği gibi; davacının protokolle metre karesi 800,00 TL bedelle satmayı vadettiği taşınmazı, metre karesi yaklaşık 107,00 TL bedelle iki yıllık hak düşürücü sürenin son günü ön alım hakkını kullanarak almak istemesi 4721 sayılı Kanun’un 2 inci maddesinde yer alan dürüstlük ilkesi ile bağdaşmaz. Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan sınırlandırmalarından biri olan ön alım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek derecede ön alım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir.

d) Fiili Taksim Halinde Önalım Hakkı

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Fiili Taksim Halinde Önalım Hakkı

e) Paydaşlar Arasındaki Satışlarda Önalım Hakkı

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Zira 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732. maddesiyle bir paydaşın payının üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının varlığı kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. 

f) İzale-i Şuyu Davasında Önalım Hakkı Kullanılabilir mi? İzale i Şüyu Davasında Önalım Hakkı Var Mıdır?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları, paylı (hisseli) mülkiyette veya elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet, örneğin verasete iştirak gibi), hissedarların veya ortakların, dava yoluyla, hisseli durumun sona erdirilmesini istemeleridir. Bu konu hakkında bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları Rehberi

Ortaklığın giderilmesi davalarında satış icra müdürlükleri tarafından yapıldığı için önalım hakkı söz konusu değildir. Çünkü cebri icra satışlarında önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca, satış niteliğinde olmayan (bağışlama gibi) işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz. İcra müdürlükleri tarafından yapılan işlem paydaş satışı niteliğinde olmadığı için bu davalarda da önalım hakkı söz konusu değildir. Bu konuda detaylı bilgi için şu yazımıza bakınız: Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmış Parsellerde Önalım Hakkı Davası Açılabilir mi?

g) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gereği Yapılan Devirler

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gereği Yapılan Pay Devirlerinde Önalım Hakkı

h) Tarımsal Arazilerin Satışında Komşu Maliklerin Önalım Hakkı

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Tarımsal Arazilerin Satışında Komşu Maliklerin Önalım Hakkı Var Mı?