Hatalı İmar Uygulamasından Kaynaklanan Hazine Zararı Ne Şekilde Belirlenir?

Hatalı İmar Uygulamaları

Belediyelerin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yaptıkları imar uygulamaları zaman zaman Maliye Bakanlığı (Hazine) tarafından açılan davalar neticesinde iptal edilmektedir. Ancak bazı durumlarda yargının iptal kararları belediyeler tarafından uygulanmamaktadır. İşte bu durumda parselasyon nedeniyle oluşan Hazine zararının tazmini istemiyle dava açılması mümkündür. Bu davalarda ve davalara esas olan hazırlık çalışmalarında Hazine zararının tespiti önem taşımaktadır.

Hatalı İmar Uygulamasından Kaynaklanan Hazine Zararı Ne Şekilde Belirlenir?

Bu davalara konu olan uygulamalarda genellikle KOP’tan karşılanması gereken alanların (resmi hizmet alanlarının) Hazine’den karşılanması söz konusudur. Bu tür davalarda muhtemel Hazine kaybı, ideal bir uygulamada Hazine’ye verilmesi gereken imar parseli miktarı ile fiilen verilen miktar arasındaki değer farkı dikkate alınarak belirlenir.

Örneğin KOP’tan karşılanması gereken alanların, Hazine’den karşılanması durumunda Hazine zararı, Hazine taşınmazlarından normal şekilde (diğer vatandaşlar gibi) KOP ayrılması ve geri kalanının da konut ya da ticaret alanı gibi özel mülkiyete konu olabilecek alanlara ayrılması durumunda ortaya çıkacak durum (ideal durum) ile mevcut durumun (yani KOP alanına ayrılmış taşınmazların değerinin) karşılaştırılması suretiyle hesaplanmalıdır.

Bir başka ifade Hazine zararı;

İdeal uygulamada Hazine’ye verilmesi gereken konut, ticaret gibi alanların değerinden,

İdeal uygulamada genel bütçeli kuruluşların yapması gereken kamulaştırmaların maliyeti ile fiili uygulamada Hazine’ye verilen KOP alanlarının değerinin,

çıkarılması ile bulunur.

İdeal Uygulamada Hazine’ye Verilmesi Gereken Alanın Tespiti

Öncelikle ideal uygulamada Hazine’ye verilmesi gereken alan belirlenmelidir. Bu kapsamda öncelikle dava konusu imar uygulamasının düzenleme sınırı içerisindeki KOP ihtiyacı ve oranı belirlenir. Bu oran düzenlemeye giren Hazine parseli/parselleri yüzölçümünden düşülerek gerçek KOP oranı belirlenir. Bu oran Hazine taşınmazına uygulanarak Hazine’den kesilmesi gereken KOP miktarı belirlenir.

Geriye kalan kısımdan DOP düşüldükten sonra Hazine’ye verilmesi gereken özel mülkiyet alanı (imar parseli) miktarı belirlenir. Son aşamada ise bu alanın muhtemel değeri hesaplanır.

Kamulaştırma Maliyetinin Belirlenmesi

Hazine taşınmazlarının konut alanlarına ayrılması durumunda, genel bütçeli kuruluşların ihtiyacı olan kamu alanlarına denk gelen şahıs hisselerinin de ilgili genel bütçeli kamu idaresi tarafından kamulaştırılması gerekeceği, bunun da genel bütçeye gerek taşınmaz bedeli ve gerekse vekalet ücreti, bilirkişi ücreti, keşif ücreti, posta gideri gibi bir külfet yükleyeceği hususu dikkate alınmalıdır.

Kamulaştırma giderlerinin iki yönü bulunmaktadır. Bunlardan birincisi kamulaştırılması gereken taşınmazın değeri, diğeri ise kamulaştırma için davalarda karşılaşılması muhtemel yargılama giderleridir. Kamulaştırma maliyetinin belirlenmesinde ikisi de dikkate alınmalıdır.

Mevcut Durumda Verilen KOP Alanlarının Değerinin Belirlenmesi

Son olarak dava konusu imar uygulamasında Hazine’ye verilen alanların (KOP) değeri tespit edilmelidir. Kamu alanlarının değeri tespit edilirken sadece genel bütçenin ihtiyacı olan alanlar dikkate alınmalıdır. Çünkü diğer alanlar (örneğin belediye hizmet alanları), ilgili belediye ya da diğer idarelere tahsis ya da terk edilmesi gereken alanlardır ve bunların Hazine açısından ekonomik değeri yoktur.

Hazine Zararının Tespit Edilmesi

Netice itibarıyla bu tür uygulamalarda;

Hazine zararı = İdeal uygulamada Hazine’ye verilmesi gereken imar parselinin değeri – kamulaştırma maliyeti – dava konusu imar uygulamasında Hazine’ye verilen alanların (KOP) değeri,

Formülü kullanılarak hesaplanmalıdır. Bu konuda Danıştay 6. Dairesi tarafından verilen 20.05.2015 tarihli ve E: 2012/7287, K: 2015/3224 sayılı karara yazının sonunda yer veriyoruz. Son olarak, iptal nedeni farklı olan imar uygulamalarında Hazine zararının tespitinin farklılık gösterebileceğini unutmayınız…

Yargı Kararının Uygulanmaması Durumunda Hazine Zararının Tazmini

İmar Kanunu’nun 18. maddesine, 14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre;

“Bu madde kapsamında yapılmış olan imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle; davaya konu parselin imar planı kararları ile umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespiti halinde, öncelikle davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınmak kaydıyla uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmaması halinde davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.”

T.C. DANIŞTAY ALTINCI DAİRE, Esas No: 2012/7287, Karar No: 2015/3224

TÜRK MİLLETİ ADINA, Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:

Dava, Bursa İli, Nilüfer ilçesi, Ertuğrul Mahallesi, Hamamdere Mevkii, 1-1.21.c.04.a pafta, 365 parsel sayılı mülkiyeti Hazineye ait taşınmazı da kapsayan alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18 ile 2981/3290 sayılı Yasanın Ek: 1. maddeleri uyarınca yapılan parselasyonun onaylanmasına ilişkin belediye encümeninin 04.01.2006 günlü, 2006/4 sayılı kararının Bursa 2.  idare Mahkemesinin 17.04.2007 günlü, 22006/1156, K:2007/733 sayılı kararı ile iptal edilip, bu kararın kesinleşmiş olmasına karşın karar gereğinin yerine getirilmediğinden bahisle uğrandığı ileri sürülen 1.973.225,00 TL maddi zararın tazmini istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, yargı kararının uygulanmamasının ağır hizmet kusurunu oluşturduğu tartışmasız ise de; tazminata hükmedebilmek için söz konusu hizmet kusuru nedeniyle meydana gelen bir zararın mevcut ve kati olması gerektiği, uyuşmazlığa konu olayda ise henüz taşınmazı kapsayan alanda bir imar uygulaması yapılmadığı, bu nedenle davacıya ait taşınmazın hangi parsellere ve kullanım alanına (ticaret, konut vs.) ve ne miktarda denk geleceği noktasında bir belirginliğin olmadığı, taşınmazın halihazırda mülkiyet durumunun değişmediği ve kamulaştırılmadığı dikkate alındığında, tahmini verilerle hazırlanan muhtemel zararın tazminine hükmedilmesine hukuken olanak bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; bu karar davacı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlıkta, 1/1000 ölçekli Ertuğrul Toplu Konut Alanı Uygulama İmar Planı kapsamında Ertuğrul l. Bölgede Hazineye ait 365 parsel sayılı taşınmazı da kapsayan alanda ilk kez 1996 yılında yapılan parselasyon işleminin iptal edilip kararın kesinleştiği, bu kararın uygulanması amacıyla 2006 yılında tesis edilen parselasyon işleminin de kesinleşen yargı kararı ile iptal edildiği; tazminat davasına esas alınan iptal kararının gerekçesini, umumi hizmetlere ayrılan parsellere, bütün parsellerin alanları oranında hisselendirilme yapılmaması ve Hazneye âit taşınmaz malların büyük bir bölümünün umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılması oluşturmakta; aynı gerekçe ilk iptal kararının gerekçesini de oluşturmaktadır.

Davalı idare tarafından iptal kararının uygulanması amacıyla bir çok girişimde bulunulduğu ancak kararın uygulamasında fiili ve hukuki imkansızlık olduğu, karar uyarınca geri dönüşüm işlemi yapılması durumunda doğması muhtemel ihtilafların boyutunun çok daha yüksek olduğu savunulurken, davacı idarece görülmekte olan maddi tazminat davasında ise; iptal kararı uyarınca işlem yapılmadığından 2577 sayılı Yasanın 28/3. maddesi kapsamında ilk uygulama sonucu oluşan 2396 ada, 9 sayılı parselin kamu ortaklık payından karşılanan alanın (resmi kurum) Emlak Vergisi Değeri ile bu parselin ticaret ve konut alanı olması halinde oluşacak günün alım satım rayiç değeri arasındaki fark Hazine zararı olarak nitelendirilmektedir.

Davacı ile davalı idarenin sav ve savunmaları birlikte değerlendirildiğinde; yargı kararının uygulanması amacıyla yapılacak geri dönüşüm sonucu ortaya çıkabilecek hukuki sorunların çok daha büyük boyutlu olacağı gibi düzenleme alanında imar planında öngörülen amaçlara uygun  olarak kamu tesis alanlarında kamu binalarının yapılarak faaliyet gösterdiği hususları da göz önünde tutularak iptal kararının uygulan(a)maması nedeniyle 2577 sayılı Yasanın 28/3 maddesi kapsamında maddi tazminat istemiyle dava açıldığı sonucuna varılmaktadır.

Bu kapsamda temyize konu mahkeme kararı ele alındığında; kararın gerekçesinde yargı kararının uygulanmamasının ağır hizmet kusurunu oluşturduğu, söz konusu hizmet kusuru nedeniyle meydana gelen bir zararın tazmini gerektiği kabul edilmekte birlikte; tazminata hükmedebilmek için meydana gelen bir zararın mevcut ve kati olması gerektiği halde son yargı kararı uyarınca imar uygulaması yapılmadığı, bu nedenle davacıya ait taşınmazın hangi parsellere ve kullanım alanına (ticaret, konut vs.) ve ne miktarda denk geleceğinin belirginliğin olmadığından muhtemel zararın tazminine hükmedilmesine hukuken olanak bulunmadığına yer verilmiş ise de; uyuşmazlığın özünü iptal kararının uygulan(a)maması nedeniyle açılan maddi tazminat davasının oluşturması karşısında, kararda hukuki nitelendirmede isabet görülmemiştir.

Parselasyon işlemi sonucunda Hazineye ait taşınmazın tümüyle kamu ortaklık payından karşılanacak alandan tahsis edilmesi, düzenleme sınırı içerisindeki tüm maliklerden eşit oranda bu alandan hisselendirme yapılmamasıyla oluşan durumunda, oluşan maddi zararın tazminine esas miktar hesap edilirken; öncelikle İmar Kanunu 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmelik esaslarına göre tahsis yapılmış olsaydı Hazine adına bu alandan yapılması gerekecek tahsis/hisse miktarı belirlenip bu alanın yüzölçümünden düşülerek net yüzölçümü miktarına ulaşılması gerekmektedir. Hesaplama kamu ortaklık payında olması gereken Hazine hissesi dışında kalan net yüzölçümü miktarı üzerinden gerçekleştirilecektir. Yönetmelik esaslarına göre net yüzölçümü miktarının kadastral altlığın isabet edebileceği plan kullanımı (konut velveya ticaret gibi) dikkate alınarak, olabilecek plan kullanım kararındaki net yüzölçümünün, kamu taşınmazlarının satışında uygulanması gereken esaslar çerçevesinde parasal karşılığı belirlenecektir. Belirlenen parasal miktardan indirimi gerektiren miktarda bulunmaktadır. Buna göre; imar planında ayrılan ve kamusal yatırımları için gereken ve kamu ortaklık payından karşılanacak alandaki yapılaşmaların (okul, hastane vb) gerçekleştirilmesi amacıyla, Hazine adına isabet etmesi gerekecek hisse dışındaki, düzenleme sınırı içinde hissesi olması gereken diğer maliklerin hisselerinin (net yüzölçümünün) kamulaştırılması gerektiğinden, bu hisselerin kamulaştırma bedellerin indirilmesi suretiyle saptanacak miktar davacı idarenin maddi zararını ifade edecektir.