İçindekiler
1. Hazine Taşınmazlarının Ticaret Borsalarına Satışı
5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu’na göre ticaret borsaları, 5174 sayılı Kanunda yazılı esaslar çerçevesinde borsaya dahil maddelerin alım satımı ve borsada oluşan fiyatlarının tespit, tescil ve ilânı işleriyle meşgul olmak üzere kurulan kamu tüzel kişiliğine sahip kurumlardır. Borsalar, ticarî ihtiyaçların gerekli kıldığı illerde, Odalar ve Borsalar Birliğinin olumlu görüşü üzerine Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından kurulur.
4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 4. maddesine göre Hazine’ye ait taşınmazlar borsa yapılmak üzere ticaret borsalarına 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir.
Buna ilişkin usuller 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde düzenlenmiştir. Buna göre emtiaların alınıp satılması ve serbest rekabet ortamında emtianın piyasa fiyatlarının oluşturulmasını sağlamaya yönelik faaliyetlerin gerçekleştirileceği imar planlarında (1/5000 veya 1/1000 ölçekli) bu amaca ayrılmış alanların (tahıl borsası, canlı hayvan borsası vs.), bu faaliyeti gerçekleştirecek ticaret borsalarına satışı yapılacaktır. Ticaret borsaları tarafından hizmet binası ve borsa yeri olarak birlikte kullanılmak üzere satışı talep edilen taşınmazların, esaslı unsurun borsa yeri olması durumunda, satış talepleri bu kapsamda değerlendirilebilecektir.
2. İmar Planlarının Yapımı
313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği imar planlarında (1/5000 veya 1/1000 ölçekli) bu amaca ayrılmış Hazineye ait taşınmazların, borsa yapılmak üzere ticaret borsalarına satışının yapılabileceğini öngördüğüne göre, satılacak taşınmazların 1/5000 ölçekli nazım imar planlarının ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının yapılmış ve ilgili mevzuatına göre onaylanmış olması gerekir.
Ancak 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde yer alan “taşınmazların imar planında satış amacına ayrılması taahhüdüyle yapılan satış işlemlerinde” ibaresi, taşınmazların imar planı yapılmadan veya imar planında gerekli amaca ayrılmadan da satış yapılabileceğini düşündürmektedir.
3. Başvuru ve Değerlendirme
Başvuru, ilgili ticaret borsası tarafından, Çevre ve Şehircilik Bakanlığına (Milli Emlak Genel Müdürlüğüne), ilgili il müdürlüğüne veya (satın alınması planlanan taşınmaz ilçe sınırlarında ise) milli emlak şefliğine yapılmalıdır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığına (Milli Emlak Genel Müdürlüğüne) yapılan başvurular, Bakanlık tarafından ilgili il müdürlüğüne iletilir.
Başvuru ilgili il müdürlüğü veya milli emlak şefliği tarafından değerlendirilir. Bu kapsamda ilk olarak taşınmazın 1/5000 ölçekli nazım imar planlarının ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının yapılmış olup olmadığı, yapılmış ise taşınmazın ticaret borsası olarak ayrılıp ayrılmadığı değerlendirilir. Bu kapsamda sadece hizmet binaları değil, ticaret borsası alanları da doğrudan satılabilir. 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, ticaret borsaları tarafından hizmet binası ve borsa yeri olarak birlikte kullanılmak üzere satışı talep edilen taşınmazların, esaslı unsurun borsa yeri olması durumunda, satış talepleri bu kapsamda değerlendirilebilecektir.
Taşınmazın imar planında ilgili borsa amaçlarında ayrılmış olması veya taşınmazların imar planında satış amacına ayrılması taahhüdü verilmesi halinde, gerekli bilgi ve belgeler toplanır.
Daha sonra taşınmaza kıymet takdiri yapılır. Satış bedeli 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değerdir. Bir başka ifadeyle satış, taşınmazın emlak vergi değeri üzerinden yapılır. Bu değer ise 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenmektedir. Ticaret borsası olarak talep edilen taşınmazların imar planlarının satıştan önce yapılması gerekli olduğuna göre taşınmazın emlak vergisi değeri arsa olarak belirlenmelidir. Ayrıca taşınmazın üzerinde bina var ise bu binanın değeri, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine ve Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümlerine göre belirlenir.
Satışa engel bir durum yok ise dosya Çevre ve Şehircilik Bakanlığına iletilir.
4. Satışın Yapılması
Borsa yapılmak üzere ticaret borsalarına yapılacak satışlarda yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığındadır. Bu konuda taşraya yetki devri yapılmamıştır.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı satışa karar verdikten sonra borsanın, satış bedelini yatırması gerekir. Satış bedelinin tamamı peşin yatırılabileceği gibi 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi kapsamında taksitle ödenmesi de mümkündür. 5. madde hükmüne göre Hazineye ait taşınmazların satış bedeli taksitle de ödenebilir. Taksitle ödeme halinde, satış bedelinin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda ve taksitlerle kanunî faizi ile birlikte ödenir. Taksitli satışlarda taksit tutarını ve kanunî faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanunî ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz alıcısı adına devredilir.
Satış bedeli veya taksitli satışlarda satış bedelinin en az dörtte biri tahsil edildikten (bu durumda taksit tutarını ve kanunî faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanunî ipotek tesis edilmesi zorunludur) sonra taşınmaz tapuda borsa adına tescil edilir.
Bu yerlerin amacı dışında kullanılamayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur. 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre bu şerh şu şekildedir: “İşbu taşınmaz …………………..adına………………..amacında kullanılmak üzere, 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (……) bendine göre/…. fıkrasına göre satılmıştır. Söz konusu taşınmaz, satış amacı dışında kullanılamaz”
5. Yatırım Projelerinin Faaliyete Geçmesi ve Denetlenmesi
5.1. Yatırımın Başlaması
Taşınmaz ilgili ticaret borsasına devredildikten sonra borsanın, taşınmaz üzerindeki yatırımı gerçekleştirmesi gerekir.
4706 sayılı Kanun’da yatırıma hangi süre içerisinde başlanacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığının satış onay yazısı tarihinden itibaren en geç bir yılın sonunda projeye başlanılması gerekmektedir.
Yatırıma başlanması durumunda, borsa tüzel kişilikleri tarafından, projeye başlandığı tarihin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı taşra teşkilatına bildirilmesi gerekmektedir.
313 sayılı Tebliğe göre ilgili il müdürlüğü ya da milli emlak şefliği bildirimi takiben on beş gün içinde mahallinde yapılacak bir tespit ve yatırımcı veya temsilcisi ile müştereken imza altına alınacak bir tutanak ile projeye başlandığı belgelendirilecektir. Tutanak iki örnek olarak düzenlenecek bir örneği yatırımcı veya temsilcisine imza karşılığı verilecek bir örneği de dosyasında muhafaza edilecektir.
5.2. Yatırımın Gerçekleştirilmesi
313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre yapılacak yatırımlara ilişkin projelerin, satışın yapıldığı yatırımcısı tarafından bizatihi gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Aynı Tebliğe göre yatırımın, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının satış onay yazısı tarihinden itibaren en geç dördüncü yılın sonunda tamamlanarak faaliyete geçirilmesi gerekir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığının satış onay yazısı tarihinden itibaren bir yıl içerisinde yatırıma başlanıp da mücbir sebepler nedeniyle tamamlanamaması ve bu durumun belgelendirilmesi durumunda ilgilisinin talebini müteakip bir yılı geçmemek üzere ek süre verilebilecektir.
Ayrıca taşınmazların imar planında satış amacına ayrılması taahhüdüyle yapılan satış işlemlerinde, projeye başlanılmadan önce imar planı çalışmalarına başlanılmış ancak ilgilisinin iradesi dışında sonuçlandırılamayan plan çalışmalarının tamamlanması amacıyla ilgilisinin talebini müteakip bir yılı geçmemek üzere ek süre verilebilecektir.
Projenin tamamlanmasından sonra ilgilileri tarafından idareye projenin tamamlandığı ve faaliyete geçeceği tarih bildirilecek ve ilgili il müdürlüğü ya da milli emlak şefliği de bu bildirimi takip eden on beş gün içinde mahallinde yapılacak tespit ile projenin satın alma amacına uygun olarak tamamlandığının tespit edilmesi durumunda tapu kütüğünün beyanlar hanesinde yer alan belirtme terkin edilecektir.
6. Amacında Kullanılmayan Taşınmazların Geri Alınmasına Yönelik İşlemler
313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, ticaret borsası olarak kullanılmak üzere satılan taşınmazın satış işlemlerini müteakip tapuda ferağ aşaması sırasında tapu kaydına amacı dışında kullanılamayacağına ilişkin olarak işlenen şerhe istinaden projenin tamamlanmasından sonra taşınmazın satış amacına uygun olarak kullanılıp kullanılmadığı, yılda bir kez gerektiğinde ilgili kuruluşlardan da teknik eleman alınmak suretiyle ilgili milli emlak birimi tarafından denetlenecektir.
Satışa konu taşınmazların satış amacı dışında kullanıldığı, yapılan tespitler sonucunda belirlenirse, bu taşınmazların herhangi bir bildirime gerek kalmaksızın tapu kaydının şerhler hanesine istinaden öncelikle idari yoldan Hazine adına tescili ilgililerinden talep edilecek, talebi müteakip bir ay içerisinde Hazine adına tesciline muvafakat verilmez ise ihtiyati tedbir talepli olarak tapu iptal ve tescil davası açılacaktır.
Taşınmazın amaç dışı kullanımı durumunda yapılacak işlem belli olmamasına rağmen, devir amacında kullanılmayarak boş tutulması durumunda yapılacak işlem 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde açıklanmamıştır. Söz konusu Tebliğe göre satışa ilişkin Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onay yazısının tarihinden itibaren bir yıl içerisinde yatırıma başlanması ve en geç dört yıl içerisinde yatırımın tamamlanarak faaliyete geçirilmesi gerekmektedir. Bu süre içerisinde (veya ek süre verilmesi halinde bu süre içerisinde), taahhüt edilen yatırımın tamamlanarak faaliyete geçilmemesi durumunda taşınmazın geri alınması söz konusu olabilecektir.
