İçindekiler
4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hk. Kanun‘un ek 3. maddesinin 1. fıkrasına göre “13/6/2006 tarihli ve 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 32/A maddesi kapsamındaki yatırımlarla ilgili olarak talep edilen taşınmazın bulunduğu ilçenin mülki sınırları içindeki organize sanayi veya endüstri bölgelerinde bu yatırımlar için tahsis edilebilecek boş parsel bulunmaması, gerçekleştirilecek yatırımın toplam tutarının, talep edilen taşınmazların maliki idarelerce takdir edilecek rayiç değerinin tarım, hayvancılık ve eğitim yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katından az olmaması kaydıyla; Hazineye, özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine veya belediyelere ait arazi veya arsaların üzerinde kırkdokuz yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı tesis edilebilir. 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanununa tabi alanlar hariç olmak üzere, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise aynı şartlarla kırkdokuz yıl süreli kullanma izni verilebilir.”
Aynı maddenin 9. fıkrası ise Hazine taşınmazlarının teşvik belgeli yatırımcılara harca esas değer üzerinden satışını düzenlemektedir. Fıkraya göre;
“Hazineye ait taşınmazlar; tarım ve hayvancılık yatırımları hariç olmak üzere, birinci fıkra kapsamında en az ellimilyon ABD Doları karşılığı Türk Lirası tutarında, en az yüz kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve taşınmazın rayiç değerinin en az üç katı tutarında yatırım yapacaklara, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir. Bu yerlerin amacı dışında kullanılmayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur.”
1. Başvuru
Yatırımcının, harca esas değer üzerinden satıştan yararlanabilmesi için 334 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ekinde yer alan dilekçe (Ek-2) ile talep formu (Ek-3) doldurularak ekleri ile birlikte satın alınmak istenilen taşınmazın bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircili İl mÜdürlüğüne ya da Milli Emlak Genel Müdürlüğüne (idareye) başvurması gerekmektedir. Bu yazılara ilaveten yatırımcının;
1-Yatırım teşvik belgesini veya bu belgeye esas yazıyı, 2-Yatırım bilgi formunu, 3-Yatırım projesini,
İdareye vermesi gerekir Aynı Tebliğe göre yatırımcının taahhüt edilen yatırımın en az yüzde otuzunu karşılayacak miktarda net öz kaynağa sahip olunduğunun ve yatırımın finansmanının ne şekilde yapılacağının belgelendirilmesi zorunludur. Bunun yanı sıra yatırımcının fizibilite raporunu ve finansman tablosunu da idareye sunması gerekir.
2. Talebin Değerlendirilmesi
Satış talebi Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından değerlendirilir. Aynı taşınmaz için birden fazla talep olması halinde; yatırımcıların öz kaynakları, taahhüt ettikleri istihdam sayıları ve yatırım tutarlarından en yükseği yüz puan üzerinden değerlendirilerek, diğer yatırımcıların taahhüt ettikleri öz kaynak, istihdam ve yatırım tutarından en yüksek öz kaynak, istihdam ve yatırım miktarı oranına göre puanlama yapılarak en yüksek toplam puanı alacak yatırımcı tercih edilir. Yapılacak bu puanlamada eşitlik olması halinde, en fazla istihdam sağlayacak yatırımcı tercih edilir.
Satış talebinin idarece incelenmesi sonucunda; yapılması taahhüt edilen yatırım için teknik olarak yeterli olacak miktarda taşınmazın satışı yapılır. Bir başka ifadeyle, taşınmazın bir kısmı, taahhüt edilen yatırım için yeterli ise sadece bu kısmın satışına izin verilir.
3. Ön İzin Verilmesi
334 sayılı Tebliğe göre bu Genel Tebliğ kapsamında yatırım amaçlı satışı talep edilen ve satış talebi uygun görülerek kendisine satış yapılmasına karar verilen yatırımcı gerçek veya tüzel kişilere satılacak Hazineye ait taşınmazlardan belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde olan ve imar planında gerçekleştirilecek olan yatırım türüne uygun amaca ayrılmış olanlar doğrudan satılabilir.
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında olan ve plansız alanda kalan taşınmazlara yönelik olarak yatırımcılara, satış işlemine esas olmak üzere ve taşınmazın üzerinde yapılacak yatırımın türüne uygun hale getirilmesinin sağlanması amacıyla; tescil, ifraz, tevhid, terk ve benzeri işlemlerin yapılması, gerekli izinlerin alınması ve imar planının yaptırılmasını sağlamak üzere bir yıla kadar bedelsiz ön izin verilebilir. Planlı alanda kalan, ancak imar planında ayrıldığı amaca uygun olmayan yatırım için satışı talep edilen taşınmazın imar durumunun yatırımın amacına uygun hale getirilmesini sağlamak üzere bir yıla kadar bedelsiz ön izin verilebilir. Ön izin süresi içerisinde mücbir veya kamudan kaynaklanan sebeplerle bu işlemlerin tamamlanamaması halinde, bu süre en çok bir yıla kadar uzatılabilir.
4. Satış
Ön iznin gerekmemesi ya da yatırımcının ön izin süresi içerisinde yükümlülükleri yerine getirmesi halinde taşınmaz, yeni niteliğine göre belirlenecek harca esas değer üzerinden ön izin verilen yatırımcı gerçek ve tüzel kişilere doğrudan satılır.
Taşınmazın tapuda satışına ve diğer tüm işlemlere ilişkin masraflar ile her türlü vergi, resim, harç, katılma payı ve sair diğer giderler yatırımcı tarafından karşılanır.
5. Satış Bedelinin Tahsili ve Tapuda Ferağ Verilmesi
Ek 3. madde kapsamında yatırım amaçlı satılacak Hazineye ait taşınmazların satış bedeli, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden hesaplanacak değerdir. Bu değer taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeridir.
Satışa konu taşınmazın üzerinde kamuya ait ihtiyaç duyulmayan bina ve müştemilatın da bulunması durumunda, ayrıca bina ve müştemilatın değeri, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun uygulanmasında esas alınan bina inşaat metrekare maliyet bedelleri dikkate alınarak belirlenir.
Satış bedeli tahsil edildikten sonra, yatırım yapılması amacıyla yatırımcı gerçek ve tüzel kişilere satışı yapılacak Hazineye ait taşınmazın tapuda devrinden önce, örneği 334 sayılı Tebliğin ekinde (Ek-4) yer alan “Yatırım Taahhütnamesi” yatırımcı tarafından iki nüsha olarak notere tasdik ettirilerek idareye verilir. Taahhütnamenin bir örneği dosyasında muhafaza edilir, bir örneği de devir sırasında tapu sicil müdürlüğüne gönderilir.
Taşınmazın tapuda satışı sırasında tapu kütüğüne; “Bu taşınmaz; 4706 sayılı Kanuna 18/2/2009 tarihli ve 5838 sayılı Kanunun 23 üncü maddesi ile eklenen ek 3 üncü maddenin dokuzuncu fıkrası uyarınca üzerinde projesine uygun olarak ……………………yatırımı yapılmak ve bu amaçta kullanılmak üzere satılmış olup;
– Satış tarihinden itibaren on yıl süresince amacı dışında kullanılamaz,
– Taahhüt edilen yatırım süresinde tamamlanarak işletmeye geçilmeden üzerinde ipotek tesis edilemez, teminat olarak gösterilemez ve üçüncü kişilere devredilemez,
– Yatırım konusu işletmenin faaliyete geçtiği tarihten itibaren en az yüz kişiye beş yıl süreyle istihdam sağlanması ve istihdam koşuluna, her bir kişi için en az bir ay olmak üzere beş yıllık toplam üzerinden uyulması zorunludur,
– Taahhüt edilen şekilde yatırıma süresi içinde başlanılmaması, yatırımın tamamlanmaması, istihdam sayısına uyulmaması veya taşınmazın satış tarihinden itibaren on yıl içinde satış amacı dışında kullanılması durumunda taşınmaz Hazinece geri alınır, tahsil edilen satış bedelinin yüzde onu mahrum kalınan gelire karşılık olarak Hazineye irat kaydedilerek geriye kalan satış bedeli faizsiz olarak yatırımcıya iade edilir. Bu durumda taşınmazın üzerine yatırımcı tarafından yapılmış olan muhdesatlar için Hazineden herhangi bir hak veya tazminat talebinde bulunulamaz.” Şeklinde şerh konulur.
6. Yatırımcının Yükümlülükleri
6.1. Yatırımın Süresinde Tamamlanması ve İşletmenin Faaliyete Geçmesi
Yatırımcı, yatırım taahhütnamesinde belirttiği süre içerisinde yatırımını tamamlamak zorundadır. Yatırım teşvik belgesinde veya bu belgeye esas yazıda belirlenen, uzatılmış ise uzatılan süreler göz önünde bulundurularak taahhüt edilen yatırıma başlanılması ve uygulama projelerinde gösterilen bina, yapı ve tesislerin inşaatlarının bitirilerek süresi içerisinde faaliyete geçilmesi zorunludur. Yatırım teşvik belgesinde veya bu belgeye esas yazıda belirtilen yatırım süresinin uzatılması halinde, yatırımcı tarafından buna ilişkin belgenin bir örneği idareye verilir. Yatırım teşvik belgesinde veya bu belgeye esas yazıda belirlenen, uzatılmış ise uzatılan süreler içerisinde tamamlanamayan yatırımların tamamlanması için mücbir veya kamudan kaynaklanan sebepler dışında ek süre verilmez.
Taahhüt edilen yatırım süresinde tamamlanarak işletmeye geçildiğinin belirlenmesi halinde, taşınmazın tapu kütüğünde bulunan “taahhüt edilen yatırım süresinde tamamlanarak işletmeye geçilmeden üzerinde ipotek tesis edilemeyeceğine, teminat olarak gösterilemeyeceğine ve yatırım faaliyete geçmeden üçüncü kişilere devredilemeyeceğine” ilişkin şerh kaldırılır.
Satışa konu taşınmazın üzerinde inşa edilecek bina, yapı ve tesisler onaylı imar planı ve uygulama projesine uygun olarak yapılmak zorundadır. İdare; inşaat aşamasında gerekli gördüğü takdirde taşınmazın üzerindeki bütün bina, yapı ve tesisleri kontrol etmeye veya ettirmeye yetkilidir. Bu kontroller sırasında belirlenecek hata ve eksiklikler, idarece belirlenecek süre ve şartlarla yatırımcı tarafından tamamlanacaktır.
6.2. İstihdam Sağlanması
İkinci yükümlülük istihdam şartına uyulmasıdır. Yatırımcıların yatırım konusu işletmenin faaliyete geçtiği tarihten itibaren en az yüz kişiye beş yıl süreyle istihdam sağlaması zorunludur. Bu istihdam koşulu, her bir kişi için en az bir ay olmak üzere beş yıllık toplam üzerinden değerlendirilir. İdarece yapılan tespit sonucunda istihdam sayısına taahhüt edilen şekilde uyulduğunun belirlenmesi halinde, taşınmazın tapu kütüğünde bulunan “istihdam sayısına uyulmaması durumunda taşınmazın Hazinece geri alınacağına” ilişkin şerh kaldırılır.
6.3. Taşınmazın Yatırım Amacı Dışında Kullanılamaması
Son yükümlülük taşınmazı yatırım amacı doğrultusunda kullanmaktır. Yatırımcı taşınmazı, yatırım amacı dışında kullanamaz. Taşınmazın satış tarihinden itibaren on yıl süresince satış amacında kullanıldığının belirlenmesi halinde, taşınmazın tapu kütüğünde bulunan “taşınmazın satış tarihinden itibaren on yıl içinde satış amacı dışında kullanılması durumunda taşınmazın Hazinece geri alınacağına” ilişkin şerh kaldırılır.
7. Taşınmazın Geri Alınması
Yatırım teşvik belgesi veya bu belgeye esas yazının iptal edilmesi veya idarece yapılan denetimlerde; iflas hali dahil yatırımcı tarafından; satışla (devirle) ilgili Kanun, Yönetmelik ve bu Taahhütname hükümlerine uymadığının, taahhüt edilen yatırıma süresi içinde başlanılmadığının, yatırımın tamamlanmadığının, istihdam sayısına uyulmadığının veya taşınmazın satış tarihinden itibaren on yıl içinde satış amacı dışında kullanıldığının veya bu taahhütnamede belirtilen şartların yerine getirilmediğinin tespit edilmesi hallerinde; üzerine yapılan bina, yapı ve tesisler de dâhil olmak üzere taşınmazın, idareden herhangi bir hak, tazminat, faiz ve sair taleplerde bulunmaksızın, tahsil edilen satış bedelinden (varsa taşınmazın üzerindeki kamuya ait bina ve müştemilatına ilişkin tahsil edilen bedeller dahil) yüzde onunun mahrum kalınan gelire karşılık olarak Hazineye irat kaydedilmesinden sonra kalan satış bedelinin faizsiz olarak tarafına iadesi kaydıyla, idarece yapılacak yazılı tebligat tarihinden itibaren bir ay içerisinde kayıtsız ve şartsız olarak Hazine adına tesciline; idari yoldan Hazine adına tesciline (devrine) muvafakat verilmez ise, bu amaçla aleyhine ihtiyati tedbir talepli olarak tapu iptal ve tescil davası açılır.
