Hazine’ye Ait Tarım Arazileri Hangi Bedelden Satılacak? Satış Bedeli Nasıl Ödenecek?

1) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satış Bedeli

6292 sayılı Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 12. maddesinin 4. fıkrası belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki tarım arazilerinin satış bedelini düzenlemektedir. Bu hükme göre, “bu madde kapsamında doğrudan hak sahiplerine satılacak Hazineye ait tarım arazilerinin satış bedeli, 6. maddenin dördüncü fıkrasının dördüncü cümlesinde belirtilen şekilde kullanılanlar için rayiç bedelin yüzde ellisidir, bu şekilde satılan tarım arazilerinin sonradan farklı amaçla kullanılması hâlinde aynı cümlede belirtilen şekilde işlem yapılır. Bu tarım arazilerinin satışında da, bu Kanunda belirtilen satış ve ödeme şartları uygulanır.”

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre, bu hükümler, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tarım arazilerinin satışında da uygulanır. 9/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin onikinci fıkrasının birinci cümlesinde yer alan “bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içerisinde” ibaresi “31/12/2019 tarihine kadar” şeklinde değiştirilmiş, aynı cümlede yer alan “rayiç” ibaresi fıkra metninden çıkarılmış…”tır. Bu düzenleme Kanunun 4 üncü maddesinin onikinci fıkrasında yapılmıştır. Bu fıkra ise Hazineye ait olup da belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan tarım arazilerinin satışı ile ilgilidir. 12. fıkranın birinci cümlesinde yer alan “rayiç” ibaresi fıkra metninden çıkarılmış ve mevcut altıncı cümlesinde yer alan “Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak bu fıkrada hüküm olmayan hâllerde; ecrimisil ve kira bedellerinin mahsubuna ilişkin hükümleri hariç olmak üzere,” ibaresi “Bu fıkra kapsamında yapılacak satışlarda; satış bedeli, ödeme şekli, taksit süresi ve sayısı, uygulanacak faiz oranı ve diğer hususlarda” şeklinde değiştirilmiştir. Ayrıca “Bu araziler rayiç bedelin tamamı üzerinden doğrudan satılır.” hükmünü ihtiva eden 3. cümle ilga edilmiştir. Buradan anlamamız gereken belediye ve mücavir alan sınırlarındaki tarım arazilerinin satış bedeli, belediye ve mücavir alan dışındaki tarım arazilerinin satış bedeli ile aynı olacaktır.

6292 sayılı Kanun’un 12. maddesinin 4. fıkrasına göre “bu madde kapsamında doğrudan hak sahiplerine satılacak Hazineye ait tarım arazilerinin satış bedeli, 6. maddenin dördüncü fıkrasının dördüncü cümlesinde belirtilen şekilde kullanılanlar için rayiç bedelin yüzde ellisidir, bu şekilde satılan tarım arazilerinin sonradan farklı amaçla kullanılması hâlinde aynı cümlede belirtilen şekilde işlem yapılır. Bu tarım arazilerinin satışında da, bu Kanunda belirtilen satış ve ödeme şartları uygulanır.”

Buna göre belediye ve mücavir alan sınırları içindeki ve dışındaki Hazineye ait tarım arazilerinden tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılanlar ile bu arazilerin üzerinde tarımsal amaçlı yapılar ve sürekli ikamet edilen konutların bulunduğu kısımların satış bedeli, rayiç bedelin yüzde ellisi üzerinden belirlenir. Bu nitelikteki taşınmazların üzerinde bulunan konut amaçlı yapıların kısmen işyeri olarak kullanılması halinde de bu kapsamda değerlendirme yapılır.

2) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satış Bedelinde Rayiç Bedel Nedir?

Hazine arazilerinin satışı açısından rayiç bedel, taşınmazın o günkü piyasa rayici (bir başka ifadeyle alım-satım bedeli) anlamına geliyor. Rayiç bedel ise 6292 sayılı Kanun hükümlerine göre satılacak taşınmazların 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu veya 4706 sayılı Kanun hükümlerine göre tespit ve takdir edilen bedeldir.

Bu bedel Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesine göre belirlenmektedir. Bu maddeye göre bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır. Ancak bu bedel; satış, trampa, arsa karşılığı veya kat karşılığı inşaatta; üzerinde bulunan ve mevcut durumu itibariyle kullanılması ekonomik olmayan binaların yıkım masrafını aşan asgari levazım bedeli ve varsa bu nitelikte olmayan diğer binaların Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yapı yaklaşık birim maliyetlerinden az olmamak üzere aşınma payı da dikkate alınarak belirlenecek rayiç bedel ile taşınmazın zemininin rayiç değerinin toplamıdır.

Tebliğin 19. maddesine göre taşınmazların rayiç bedellerinin belirlenmesi aşamasında Tebliğ ekinde (Ek-6) yer alan form mahallinde düzenlenerek, bu çalışmalar sonucunda elde edilen verilere göre yapılacak kıymet takdirinde dikkate alınır. Birbirine yakın ve emsal olabilecek taşınmazlarda tutarsız rayiç bedellerin belirlenmesini engellemeye yönelik olarak il, ilçe ve mahalle/köy geçişlerinde kıymet takdirlerinin birbirleriyle tutarlılığı sağlanır. Ayrıca belirlenen rayiç bedellerin aynı bölgede daha önce satışa konu edilmiş ve imar durumu, vasfı, nitelikleri, hukuki ve fiili özellikleri benzer olan Hazine taşınmazlarının rayiç bedelleri ile uyumluluğu ve tutarlılığı sağlanır.

Bir taşınmazın bu kapsamda satılabilmesi için imar planı dışında olması veya imar planında tarım dışı amaçlarla ayrılmamış olması gerektiği için bu arazilerin değerlemesi arsa olarak değil, arazi olarak yapılır.313 s. Milli Emlak Genel Tebliğine göre tarım arazilerinin değerlemesi, gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak yapılır.

3) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satış Bedelinde Arazi-Arsa Ayrımı

Tarım arazilerinin satışında rayiç bedel belirlenirken taşınmazın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu‘na göre arazi mi yoksa arsa mı olduğu hususu da önem taşıyor.  Bir taşınmazın arazi mi yoksa arsa mı olduğu 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenir. Kanun’un 12. maddesine göre “Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır. Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir.” 

Bu maddede belirtilen BKK; 83/6122 (Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Karar) dır. Bu karara göre; a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan, b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup da bu imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalan, parsellenmemiş arazi ve arazi parçaları arsa sayılır. Ancak, bu yerlerdeki arazi ve arazi parçaları zirai faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa sayılmaz.

4) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satış Bedel Tespitinin Yapılması

355 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ve382 Sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, taşınmazların rayiç bedellerinin belirlenmesi aşamasında Tebliğ ekinde yer alan form mahallinde düzenlenerek, bu çalışmalar sonucunda elde edilen verilere göre yapılacak kıymet takdirinde dikkate alınır. Birbirine yakın ve emsal olabilecek taşınmazlarda tutarsız rayiç bedellerin belirlenmesini engellemeye yönelik olarak il, ilçe ve köy geçişlerinde kıymet takdirlerinin birbirleriyle tutarlılığı sağlanır. Ayrıca belirlenen rayiç bedellerin aynı bölgede daha önce satışa konu edilmiş ve imar durumu, vasfı, nitelikleri, hukuki ve fiili özellikleri benzer olan Hazine taşınmazlarının rayiç bedelleri ile uyumluluğu ve tutarlılığı sağlanır.

5) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Hazine’ye İntikal Hükümlerinin Uygulanması

6292 sayılı Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun‘un 11. maddesinin 1. fıkrasında “Bu Kanun kapsamında kalan alanların devir ve satışlarından elde edilen gelirler hakkında 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, doğrudan hak sahiplerine satılacak taşınmazların üzerindeki yapılar hakkında ise aynı maddenin son fıkrası hükmü uygulanmaz.” hükmü yer almaktadır.

4706 sayılı Kanun‘un 4. maddesinin son fıkrasına göre “Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak bu fıkrada hüküm olmayan hallerde; ecrimisil ve kira bedellerinin mahsubuna ilişkin hükümleri hariç olmak üzere, 19/4/2012tarihli ve 6292 sayılı Kanunun Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.” Bu nedenle 4706 sayılı Kanun‘un 4. maddesinin son fıkrası kapsamında satılacak taşınmazlarda da 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası uygulanmaz. 

382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, satılacak tarım arazisi üzerinde bulunan ve kullanıcısı/kiracısı/paydaşı tarafından 19.07.2003 tarihinden sonra yapılan tarımsal amaçlı yapılar ile esaslı unsuru tarımsal faaliyet olması koşuluyla, üzerinde sürekli ikamet edilen konutlar (kısmen iş yeri olarak kullanılanlar dahil) hakkında 4706 sayılı Kanun’un Kanunun 5. maddesinin son fıkrası uygulanmaz.

4706 sayılı Kanun‘un Kanunun 5. maddesinin son fıkrası, Hazine taşınmazları üzerinde izinsiz olarak yapılan yapıların Hazine’ye intikalini öngörmektedir. Fıkra hükmüne göre fıkranın yürürlüğe girdiği tarihten sonra (19.07.2003) Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder.

382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, “Tarımsal amaçlı yapı bulunan taşınmazlar ile esaslı unsuru tarımsal faaliyet olması koşuluyla, üzerinde sürekli ikamet edilen konutların bulunduğu taşınmazlar da satışa konu edilir. Bu nitelikteki taşınmazlar üzerinde bulunan konut amaçlı yapılar, kısmen işyeri olarak kullanılması halinde de bu kapsamda değerlendirilir. Bu kapsamda satılan taşınmazların üzerinde bulunan yapılar hakkında Kanunun 5 inci maddesinin son fıkrası hükmü uygulanmaz.” Bu hükmü tersinden yorumlarsak, (konut hariç) tarımsal amaçlı olmayan yapılar ile sürekli ikamet amacıyla kullanılmayan konutlar hakkında 4706 sayılı Kanun‘un Kanunun 5. maddesinin son fıkrası hükmü uygulanacaktır.  Bunlarda yapıların bedeli satış bedeline dahil edilecektir.

Burada ayırt edici husus; 1) Yapının tarımsal amaçla kullanılıp kullanılmaması (eğer kullanılıyorsa yapı Hazine’ye intikal etmez, kullanılmıyorsa intikal eder), veya, 2) Tarımsal amaçlı olmayan yapının sürekli ikamet amaçlı kullanılıp kullanmadığı (eğer kullanılıyorsa yapı Hazine’ye intikal etmez, kullanılmıyorsa intikal eder), hususlarıdır.

Ekleme 1: Bununla birlikte, 382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, taşınmaz üzerinde bulunan bağ evleri hakkında 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinin son fıkrası hükmü uygulanacaktır.

Ekleme 2: Yapının Hazine’ye intikal ettiğinin kabul edildiği taşınmazlarda yapının bedelinin nasıl belirleneceği sorusu gündeme gelecektir. 2015-01 sayılı Milli Emlak Genelgesine Hazine’ye intikal eden yapılar için yapı sahibine asgari levazım bedeli ödenmesi gerekmektedir. Tebliğe göre ödenecek bu bedel satış bedelinden mahsup edilebilir. Tebliğe göre;

1) Mülkiyetinin tamamı Hazineye ait olan taşınmazın ilgili mevzuatına göre yapılacak satışında; satışa konu edilen taşınmazın zemininin rayiç bedeli ile üzerindeki yapı ve tesislerin rayiç bedelinin ayrı ayrı hesaplanarak (toplam) tahmini satış bedeli [doğrudan satışlarda (toplam) satış bedeli] tespit edilmesi gerektiğinden; bu bedel üzerinden yapılacak ihale sonucunda oluşan ihale bedeli [doğrudan satışlarda (toplam) satış bedeli] üzerinden satılan taşınmazın; a) Bu yapı ve tesisleri yapanlara satılması halinde; (toplam) satış bedelinden yapı ve tesislerin asgari levazım bedelinin mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin tahsil edilmesi, b) Üçüncü kişiye satılması halinde ise; (toplam) satış bedelinin tamamı tahsil edildikten sonra, yapı ve tesislerin asgari levazım bedelinin anılan yapı ve tesisleri yapana ödenmesi,

2) Hazinenin paydaş olduğu taşınmazdaki Hazine payının 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (c) bendine göre paydaşına doğrudan satılması halinde; yukarıdaki şekilde taşınmazın tamamı için tespit edilen (toplam) satış bedelinin Hazine payına oranlanması sonucunda (toplam) satış bedelinin tespit edilmesi gerektiğinden;

a) Hazinenin paydaş olduğu taşınmazdaki Hazine payının bu yapı ve tesisleri yapan paydaşa satılması halinde; asgari levazım bedelinin Hazine payına isabet eden kısmının (toplam) satış bedelinden mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin tahsil edilmesi,

b) Hazine dışında birden fazla paydaşı bulunan taşınmazdaki Hazine payının bu yapı ve tesisleri yapan paydaş dâhil tüm paydaşlara payları oranında satılması halinde; bu yapı ve tesisleri yapan paydaştan (toplam) satış bedelinden asgari levazım bedelinin Hazine payına isabet eden kısmının mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin paydaşın kendi payına, diğer paydaşlardan ise, Hazineye ödenmesi gereken toplam satış bedelinin paylarına isabet eden kısmının tahsil edilmesi,

c) Hazine dışında birden fazla paydaşı bulunan taşınmazdaki Hazine payının yapı ve tesisleri yapan paydaş dışındaki diğer bir paydaşa satılması veya bu yapı ve tesisleri yapanın paydaş dışındaki üçüncü kişi olması ve bu taşınmazdaki Hazine payının paydaşa satılması halinde; satış yapılan paydaştan, Hazineye ödenmesi gereken (toplam) satış bedelinin tamamı tahsil edildikten sonra Hazine payına isabet eden asgari levazım bedelinin bu yapı ve tesisleri yapanlara ödenmesi,

3) Hazinenin paydaş olduğu taşınmazdaki Hazine payının 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre ihale ile yapılacak satışında da (1) numaralı bentte belirtilen şekilde tespit edilen ve taşınmazın Hazine payına isabet eden (toplam) tahmini satış bedeli üzerinden yapılacak ihale sonucunda oluşan ihale bedeli esas alınarak (2) numaralı bentte yer alan usul ve esaslar uyarınca işlem yapılması gerekmektedir.

4) Taksitle satış yapılması halinde taşınmazın; a) Yapı ve tesisleri yapana satılması halinde; toplam satış bedelinden yapı ve tesislerin asgari levazım bedelinin mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin ilgili mevzuatına göre taksitlendirilmesi, b) Üçüncü kişiye satılması halinde ise; yapı ve tesisleri yapana ödenmek üzere asgari levazım bedelinin tamamının peşinat ile birlikte tahsil edilmesi, kalan satış bedelinin ise ilgili mevzuatına göre taksitlendirilmesi,

5) Bu hususların satış şartnamelerine ve sözleşmelerine özel şart olarak eklenmesi, gerekmektedir.

6) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin İndirimli Satış Bedeli

6292 sayılı Kanun’un 12. maddesinin 4. fıkrası belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki tarım arazilerinin satış bedelini düzenlemektedir. Bu hükme göre, “bu madde kapsamında doğrudan hak sahiplerine satılacak Hazineye ait tarım arazilerinin satış bedeli, 6. maddenin dördüncü fıkrasının dördüncü cümlesinde belirtilen şekilde kullanılanlar için rayiç bedelin yüzde ellisidir, bu şekilde satılan tarım arazilerinin sonradan farklı amaçla kullanılması hâlinde aynı cümlede belirtilen şekilde işlem yapılır. Bu tarım arazilerinin satışında da, bu Kanunda belirtilen satış ve ödeme şartları uygulanır.” 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesinin 12. fıkrasına göre, bu hükümler, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tarım arazilerinin satışında da uygulanır.

Buna göre belediye ve mücavir alan sınırları içindeki ve dışındaki Hazineye ait tarım arazilerinden tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılanlar ile bu arazilerin üzerinde tarımsal amaçlı yapılar ve sürekli ikamet edilen konutların bulunduğu kısımların satış bedeli, rayiç bedelin yüzde ellisi üzerinden belirlenir. Bunu 

a) Tarımsal Amaç Dışında Kullanılan Parsellerde Satış Bedeli

Hazineye ait tarım arazilerinden tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılanlar ile bu arazilerin üzerinde tarımsal amaçlı yapılar ve sürekli ikamet edilen konutların dışındakilerde rayiç bedelin tamamı üzerinden ödeme yapılır. Bu nitelikteki taşınmazların üzerinde bulunan konut amaçlı yapıların kısmen işyeri olarak kullanılması halinde de bu kapsamda değerlendirme yapılır.

b) Tarımsal Amaçlı Olarak Kullanılan Parsellerde Satış Bedeli

Hazineye ait tarım arazilerinden tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılanlar ile bu arazilerin üzerinde tarımsal amaçlı yapılar ve sürekli ikamet edilen konutların bulunduğu kısımların satış bedeli rayiç bedelin yüzde ellisi üzerinden belirlenir.

c) Sürekli İkamet Edilen Konutlarda Satış Bedeli

Kanun 6 ve 12. maddelerine göre, tarımsal amaçlı olarak kullanılan taşınmazlar üzerinde sürekli ikamet amaçlı ev bulunması satışa engel değildir; sadece satış bedelinde farklılık oluşturmaktadır.

Burada geçen “sürekli ikamet amaçlı ev” ibaresi ne anlama geldiği konusunda uygulamada tereddütler yaşanmaktadır. Bu ifadeyi “başvuru sahibinin üzerine kayıtlı başka herhangi bir evinin bulunmaması” şeklinde mi anlamalıyız? Ya da başvuru sahibinin MERNİS adresinin başka bir adres olması satışa engel oluşturur mu?

Bu ifadeyle neyin kastedildiğini anlamak için 6292 sayılı Kanun’un 6. maddesine “sürekli ikamet amaçlı ev” konusuyla ilgili hükümler ekleyen 6444 sayılı Kanun’un gerekçesine bakmamız gerekir. Kanun teklifinin ilk metninde, yasalaşan metinden daha farklı bir düzenleme yer almaktaydı. Teklif metninde “tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılan ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar (mandıra, sera, ağıl kümes v.b.) hariç hiçbir yapılanma olmayan yerler için yüzde onu” ifadeleri yer almaktaydı. 6444 sayılı Kanun’a ilişkin kanun teklifleri ve komisyon raporu için tıklayınız: https://www.tbmm.gov.tr/sirasayi/donem24/yil01/ss428.pdf

Bu metin TBMM Tarım, Orman ve Köyişleri Komisyon tarafından, diğer bir teklif dikkate alınarak “tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılan ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar (mandıra, sera, ağıl, kümes vb.) ile sürekli ikamet amacıyla kullanılan konut hariç yapı bulunmayan yerler için yüzde onu, diğer yerler için yüzde yirmisi,”  şeklinde düzenlenmiştir. Dikkate alınan diğer kanun teklifinin gerekçesinde “Teklif satış bedelini; başka evi olmayıp da 2/B arazilerinde konut amaçlı kullanılmak üzere bina yapmış olanlar için emlak vergi değeri, diğerleri için rayiç bedel, tarımsal amaçlı kullanımlar için de yine emlak vergi değeri olarak belirlemektedir” ifadeleri yer almaktadır.

Bu gerekçeler ve maddenin yapısı dikkate alındığında Hazine’ye ait tarım arazilerinden üzerinde yapılanma olanlarla ilgili uygulamanın şu şekilde olması gerektiği görülmektedir:

1) Tarım arazisi üzerindeki tarımsal yapılar satışa engel değildir. Buradaki “tarımsal” ifadesini sadece tarım faaliyeti olarak algılamamak gerekir. Hayvancılık faaliyetleri de buna dahildir. Zaten madde metninde geçen “mandıra, sera, ağıl, kümes vb.” ifadeleri de bu görüşü doğrular.

2) Taşınmaz üzerindeki yapı, tarımsal amaçlı yapı ya da sürekli ikamet edilen konut değilse 6292 sayılı Kanun’un 12. maddesi kapsamında satış yapılamaz. Ancak taşınmazın büyük bir kısmının tarımsal amaçlı kullanılmasına rağmen, küçük bir kısmında tarım dışı yapı ya da sürekli ikamet edilen konut dışı yapı var ise tarımsal amaçlı kullanılan kısmın ifraz edilerek satışının mümkün olduğu düşünülmektedir.

3) Sürekli ikamet edilen yapı, hak sahibinin sürekli olarak oturduğu yapıyı ifade etmektedir. Buradaki temel şart hak sahibinin ve ailesinin sürekli olarak bu konutta ikamet etmesidir. Örneğin sadece yazları ya da kışları veya yılın sadece birkaç ayı ikamet edilen evler bu kapsama girmezler. 

Sürekli ikamet şartının gerçekleşmiş olması durumunda, resmi ikametgahın (MERNİS) başka bir yer olması, satışa engel değildir. Ayrıca Kanun, birden fazla konutu olanları açıkça istisna etmediği için, sürekli ikamet şartının gerçekleşmiş olması şartıyla, hak sahibi adına birden fazla konut olmasının bedelde indirime engel teşkil etmeyeceğini düşünüyoruz.

ç) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Ecrimisil ve Kira Bedellerinin Düşülmesi

Doğrudan satışa konu edilecek taşınmazlardan başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil ve kira bedelleri satış bedelinden mahsup edilir. Satış bedelinden fazla olan ecrimisil ve kira bedelleri iade edilmez. Bu bedeller gecikme zammıyla tahsil edilmişse gecikme zammı miktarı mahsuplaşmada dikkate alınmaz. 

Daha önceden, belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki tarım arazilerinin satışında, önceden ödenmiş ecrimisillerin satış bedelinden düşülmesi şeklinde bir düzenleme vardı. Ancak belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tarım arazilerinin satışında, önceden ödenmiş ecrimisillerin satış bedelinden düşülmesi şeklinde bir düzenleme bulunmuyordu. 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinde “Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak bu fıkrada hüküm olmayan hallerde; ecrimisil ve kira bedellerinin mahsubuna ilişkin hükümleri hariç olmak üzere, 6292 sayılı Kanunun Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.” hükmü yer almaktaydı.

Ancak 7181 sayılı Kanunla, 4706 sayılı Kanun‘un 4. maddesinin 12. fıkrasının mevcut altıncı cümlesinde yer alan “Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak bu fıkrada hüküm olmayan hâllerde; ecrimisil ve kira bedellerinin mahsubuna ilişkin hükümleri hariç olmak üzere,” ibaresi “Bu fıkra kapsamında yapılacak satışlarda; satış bedeli, ödeme şekli, taksit süresi ve sayısı, uygulanacak faiz oranı ve diğer hususlarda” şeklinde değiştirilmiştir.

Buna paralel olarak 382 Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği de değiştirilmiştir. Son düzenlemeye göre 382 sayılı Tebliğ kapsamında doğrudan satışa konu edilecek taşınmazlardan başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen kira ve ecrimisil bedelleri, satış bedelinden mahsup edilir. Satış bedelinden fazla olan ecrimisil ve kira bedelleri iade edilmez. Bu bedeller gecikme zammıyla tahsil edilmişse gecikme zammı miktarı mahsuplaşmada dikkate alınmaz.

7) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satış Bedeli Nasıl Ödenecek?

Hazine’ye ait tarım arazilerinin satış bedeli peşin, taksitle, ipotekli taksitle, banka kredisi vasıtasıyla ödenebilir. İdarece yapılan tebligata rağmen peşin satışlarda satış bedelinin tamamını, taksitli satışlarda ise peşinatı süresi içinde ödemeyenler ile hak sahibi adına mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda yükümlülüklerini süresi içinde yerine getirmeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşer.

Peşin ödemelerde bedel İdarece yapılacak tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenir. Taksitli satışlarda; en az yarısının peşin ödenmek istenilmemesi halinde, satış bedelinin yüzde onu yapılacak tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenir. Kalanı ise, en fazla altı yılda on iki eşit taksitle faizsiz olarak ödenir. Taksit dönemleri, hak sahiplerinin talebi dikkate alınarak belirlenir ve bu Genel Tebliğin ekinde (EK-3) yer alan taksitli satış sözleşmesi düzenlenir.

a) Satış Bedelinde İndirim

6292 sayılı Kanun‘un 6. maddesinin 8. fıkrasında “Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on oranında indirim uygulanır ve bu bedeller idarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenir.” hükmü yer almaktadır. 

4706 sayılı Kanun‘un tarım arazilerinin satışını düzenleyen 4. maddesinin 12. fıkrasında ise “Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak bu fıkrada hüküm olmayan hallerde; ecrimisil ve kira bedellerinin mahsubuna ilişkin hükümleri hariç olmak üzere, 6292 sayılı Kanunun Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Bu nedenle tarım arazilerinin doğrudan satışında, peşin ödemelerde satış bedeline yüzde yirmi oranında indirim uygulanır. Taksitli satışlarda; bu şekilde belirlenen tutarın en az yarısının ödenmesi durumunda satış bedeline yüzde on indirim yapılır.

b) İpotekli/Teminat Mektuplu Taksitli Satış

Taksitli satışlarda; tahsil edilen bedeller düşüldükten sonra kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve süresi son taksit tarihini altı ay geçecek şekilde banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz tapuda hak sahibi adına devredilir.

İpotek tesis edilerek devredilen taşınmazlar için Tebliğ ekinde (Ek-4) yer alan “Doğrudan Satış Hak Sahipliği Belgesi”, kalan taksit tutarını da gösterecek şekilde düzenlenir. Bu taşınmazların üçüncü kişilere satılması halinde borcun kalan tutarından alıcıların sorumlu olacağına yönelik tapu kütüğünde gerekli belirtmenin konulması Tebliğ ekinde (Ek-5/B) yer alan yazıyla tapu idaresine bildirilir.

c) Kredi Kullanarak Peşin Ödeme

382 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre bedelin yetkili kredi kuruluşlarından kredi temin edilerek ödenmek istenilmesi halinde, hak sahibi tarafından ilgili kredi kuruluşu ile yapılan kredi sözleşmesi veya kredi açıldığına dair kredi kuruluşunun resmî yazısı verilir ve kredi kuruluşu tarafından bedel ilgili muhasebe biriminde açılacak emanet hesabına aktarılır.

İdarece, Tebliğ ekinde (Ek-4) yer alan “Doğrudan Satış Hak Sahipliği Belgesi” düzenlenerek tapu müdürlüklerine kredi kuruluşu lehine ipotek tesis edilmesi ve alıcı adına tescil işleminin yapılması hususunda Tebliğ ekinde (Ek-5/C) yer alan yazıyla bildirilir. Ferağ ve ipotek tesisi işlemi yapıldıktan sonra emanet hesabında tutulan bedel bütçe hesabına aktarılır.

ç) Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışında Taksitlerin Ödenmemesi

Peşin satışlarda satış bedelinin tamamını, taksitli satışlarda ise peşinatı süresi içinde ödemeyenler ile hak sahibi adına mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda yükümlülüklerini süresi içinde yerine getirmeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşer.

355 sayılı ve 382 sayılı Tebliğe göre, mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda, iki taksitin ödenmemesi halinde on beş gün içinde hak sahibine yapılacak tebligatta; iki taksitin süresi içinde ödenmediği ve bu taksit bedellerinin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. İdare, bu durumların tespitini müteakip en geç on beş gün içinde tahsil edilen tutarı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde başvuru üzerine aynen ve faizsiz olarak ilgilisine iade eder.

355 sayılı Tebliğde bu yönde bir hüküm bulunmamasına karşılık, 382 sayılı Tebliğ, mülkiyet devri yapılarak taksitli yapılan satışlarda taksitlerin ödenmemesi konusunu da düzenlemiştir.

Buna göre, mülkiyetin devri suretiyle yapılan satışlarda; on beş gün içinde hak sahibine ve mülkiyetin üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde ayrıca en son kayıt maliklerinden adresleri tespit edilenlere tebligat yapılarak, iki taksitin süresi içinde ödenmediği ve bu taksitlerin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği, ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin süresi içinde ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. İdarenin bu tebligatına rağmen ilgilisi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşme feshedilir ve teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek kalan borcun tamamı tahsil edilir. Bu hüküm 355 sayılı Tebliğ açısından da uygulanır.

Mülkiyet devredilmeden yapılan satışlarda; onbeş gün içinde hak sahibine tebligat yapılarak, iki taksitin süresi içinde ödenmediği ve bu taksitlerin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği, ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin süresi içinde ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilir. İdarenin bu tebligatına rağmen ilgilisi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşme feshedilir ve onbeş gün içinde ilgilisine tebligat yapılarak tahsil edilen bedelin aynen ve faizsiz olarak kendisine ödenebilmesi için adına açılmış banka hesabı numarasını İdareye bildirmesi istenir, bu bildirimi müteakip en geç otuz gün içinde de tahsil edilen bedel aynen ve faizsiz olarak iade edilir.

Ayrıca vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarına vade tarihine kadar kanuni faiz, vade tarihinden sonra ödeme tarihine kadar 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesine göre belirlenen oranda gecikme zammı uygulanır. Taksit tutarlarının vade tarihinden önce ödenmesi halinde ise kanuni faiz vade tarihi yerine ödeme tarihi dikkate alınarak hesaplanır.