Sosyal Donatı Alanları Nedir? Sosyal Donatı Alanlarında İmar Barışı Geçerli midir?

1) Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenmeyecek Alanlar

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların 8. maddesine göre;

a) 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 33194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,

b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,

c) 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,

ç) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,

d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde,

bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.

2) İmar Barışında Sosyal Donatı Alanları

İmar barışı ve Yapı Kayıt Belgesi alınması konusu, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinde düzenlenmiştir. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara göre, kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez. Gerek Kanun’da ve gerekse Yönetmelikte sosyal donatı alanların tanımı yapılmamıştır. Bu konudaki diğer mevzuatta da sosyal donatı alanları olarak açık bir tanım bulmak mümkün değildir.

3) Sosyal Donatı Alanları Nedir?

Gerek Kanun’da ve gerekse Yönetmelikte sosyal donatı alanların tanımı yapılmamıştır. Bu konudaki diğer mevzuatta da sosyal donatı alanları olarak açık bir tanım bulmak mümkün değildir. 

a) Sosyal Altyapı Alanları ve Sosyal Donatı Alanları

Sosyal donatı alanları olarak açık bir tanım bulmak mümkün değildir. Sadece Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde “i) Sosyal altyapı alanları: Birey ve toplumun kültürel, sosyal ve rekreatif ihtiyaçlarının karşılanması ve sağlıklı bir çevre ile yaşam kalitelerinin artırılmasına yönelik kamu veya özel sektör tarafından yapılan eğitim, sağlık, dini, kültürel ve idari tesisler, açık ve kapalı spor tesisleri ile park, çocuk bahçesi, oyun alanı, meydan, rekreasyon alanı gibi açık ve yeşil alanlara verilen genel isimdir.” şeklinde bir tanım yer almaktadır. Kanaatimizce imar barışında geçen “sosyal donatı alanları” ibaresini, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğindeki bu tanım ışığında değerlendirmek mevzuata en yakın uygulama olacaktır.

Kanaatimizce imar barışında geçen “sosyal donatı alanları” ibaresini, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğindeki bu tanım ışığında değerlendirmek mevzuata en yakın uygulama olacaktır. Tanımdaki fonksiyonları incelediğimizde genel olarak düzenleme ortaklık payından ve kamu tesisleri alanına tahsisten (KOP) karşılanması gereken alanlarda kalan yapıların imar barışından yararlanamayacağı görülmektedir.

b) Umumi ve Kamu Hizmet Alanları

Bunun yanı sıra Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik‘te geçen “umumi ve kamu hizmet alanları” tanımı da dikkate alınabilir.

Bu tanıma göre umumi ve kamu hizmet alanları, “yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan, ibadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş alanları, pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, spor alanı, teknik altyapı alanı, kamuya ait trafo alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kent meydanı, kent parkı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı ve mesire alanları, resmî kurum alanı, idari tesis alanı, mezarlık alanı, bunun dışında kamusal ihtiyaçlara göre ortaya çıkacak imar planı kararıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanları ile taşkın kontrol tesisi” ifade eder.

Tanımdaki fonksiyonları incelediğimizde genel olarak düzenleme ortaklık payından karşılanması gereken alanların sosyal donatı olanı olarak değerlendirilmesi mümkündür. Bunlardan resmi kurum alanlarının, ibadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları gibi alanların ilgili kuruma tahsisi gerektiğinden, bunlar sosyal donatı alanı olarak kabul edilmese dahi imar barışından satışı mümkün değildir.

3) Sosyal Donatı Alanında Bulunan Yapılar İçin Yapı Kayıt Belgesi Alınabilir mi?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinin (9) uncu fıkrası hükmüne göre; Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz. Bu fıkra hükmüne göre Hazineye ait olup, sosyal donatı için herhangi bir idareye tahsis edilmiş taşınmazlar üzerindeki yapılar hariç olmak üzere, gerek fiilen ve gerekse imar planında yeşil alan, yeşil bant, yol, park vb. kullanımlara ayrılmış taşınmazlar üzerinde kalan yapılar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tescil harici alanlarda kalan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınabilecek ve Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların mevcut haliyle kullanılması söz konusu olacaktır.

Zikredilen hüküm çerçevesinde “sosyal donatı” alanlarından sadece Hazineye ait olup, bu maksatla tahsis edilmiş taşınmazlar üzerindeki yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınamayacaktır. Yani “sosyal donatı” için ayrılan taşınmaz Hazinece bu maksatla tahsis edilen bir taşınmaz değil ise sosyal donatı alanlarında bulunan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınabilecektir.

a) Mülkiyeti Şahıslara Ait Olup Kısmen Sosyal Donatı Alanında Kalan Yapılar

Kısmen sosyal donatı alanında kalan taşınmazlarda ciddi bir sorun yoktur. Bu gibi durumlarda olan yapılar için yapı kayıt belgesi alınabileceği gibi imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi durumunda kat mülkiyetine de geçilebilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 1787 sayılı Genelgesine göre “imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alman belge aranacak olup yapı kayıt belgesi alınan yapıların üzerinde bulunduğu taşınmazın imar planında umumi hizmet alanlarına (Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve orta öğretim kurumları, park, yol, meydan, yeşil alan, otopark, ibadet yeri ve karakol vb. ) denk gelen kısımlarının bulunması halinde bu kısımların 3194 sayılı İmar Kanunu gereğince 2010/22 Sayılı Genelgede açıklandığı şekilde terk edilmiş olması gerekmektedir.

Bu sebeple öncelikle LİHKAB/SHKMMB’larca taşınmazın imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen kısmı olup olmadığı araştırılacak, denk gelen alan yoksa Zemin Tespit Tutanağının uygun bir yerinde bu yönde belirtme yaparak imzalayacaklar, denk gelen alan varsa gerekli terk işlemleri için müracaat sahibini ilgili belediye/kurumuna yönlendireceklerdir.

b) Mülkiyeti Şahıslara Ait Olup Tamamen Sosyal Donatı Alanında Kalan Yapılar

Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş olup da Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar kavramına dahil olmayan (düzenleme ortaklık payından ya da şahıslar tarafından yapılan terkler sonucu oluşan park, yeşil alan gibi sosyal donatı alanlarında, ya da belediye mülkiyetinde bulunan park, yeşil alan gibi sosyal donatı alanlarında kalan) alanlara tamamen denk gelen yani tamamen bu alanlarda kalan yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilir.

Üstelik bu alanlar için kat mülkiyeti de kurulabilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 1787 sayılı Genelgesine göre; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 04.10.2018 tarih ve E.173013 sayılı yazılarına istinaden Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar hariç olmak üzere, gerek fiilen ve gerekse plan gereği yolda veya yeşil alanda kalan veya yola veya yeşil alana tecavüzlü olan yapılar için cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerinin yapılabileceği, bu tür işlemlerde zemin tespit tutanağının düşünceler sütununa ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine “3194 Sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi uyarınca düzenlenen yapı kayıt belgesine istinaden yapıldığı, yapının yola veya yeşil alana tecavüzlü olduğu ve yapının yıkılması veya tecavüzün giderilmesi halinde belirtmenin kaldırılacağı” şeklinde belirtme yapılarak tescil işlemi yapılabilecektir.

c) Mülkiyeti Hazine’ye Ait Olup Kesinleşmiş Planlar Neticesinde Sosyal Donatı Alanı Olarak Belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca Aynı Amaçla Değerlendirilmek Üzere İlgili Kurumlara Tahsis Edilmiş Taşınmazlarda

Kısmen veya tamamen bu taşınmazlarda kalan (yani tamamen bu taşınmazlar üzerinde kalan veya bu taşınmazlara tecavüzlü olan) yapılar için YKB düzenlenemeyeceği gibi kat mülkiyeti de tesis edilemez.

ç) Şahıslara Ait Parsellere Yapılmış Olup da Mülkiyeti Hazine’ye, Belediyeye veya Üçüncü Şahıslara Ait Parsellere Tecavüzlü Yapılar

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 1787 sayılı Genelgesine göre, şahıslara ait parseller üzerinde yapılmış olup da kısmen (kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar hariç olmak üzere) mülkiyeti Hazine’ye, belediyeye veya üçüncü şahıslara ait taşınmazlara tecavüzlü olan yapılar için parsel maliklerinin/Hazinenin/belediyenin muvafakati halinde zemin tespit tutanağı düzenlenebilir.

Aynı Genelgede “Hazinenin ve üçüncü kişilerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerinde kısmen tecavüzü bulunan yapılar için hazinenin/ilgililerinin muvafakati alınması koşuluyla tapu kütüğünün beyanlar hanesinde tecavüze yönelik belirtme yapılarak tapu sicilinde gerekli tescil işlemi yapılabilecektir. Hazinenin veya üçüncü kişilerin muvafakati olmadan tescil işlemi gerçekleştirilemeyeceğinden dolayı; işlem LİHKAB/SHKMMB de iken ilgililere bu hususta gerekli bilgilendirme yapılarak, üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlara tecavüzlü durumlarda Kadastro Müdürlüğünce zemin tespit tutanağına imza almak veya noterden onaylı muvafakatnameyi ya da birden fazla bloklu çok sayıda malikli yapılarda kat malikleri kurulunca bu yönde alınmış kararına ilişkin karar defterinin noter onaylı örneğini tutanağa eklemek suretiyle; hazine taşınmazına tecavüzlü durumlarda ise yine Kadastro Müdürlüğü tarafından Milli Emlak Müdürlüklerine yazılı sorularak alınacak muvafakat akabinde işlemlere devam edilecektir” ifadelerine yer verilmiştir.

Bu ifadelerdeki tescil işleminin kat mülkiyetine geçişi kastediyor olması gerekir. Dolayısıyla kısmen (kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar hariç olmak üzere) mülkiyeti Hazine’ye, belediyeye veya üçüncü şahıslara ait taşınmazlara tecavüzlü olan yapılar için parsel maliklerinin/Hazinenin/belediyenin muvafakati halinde kat mülkiyetine geçiş söz konusu olabilir.

4) Sosyal Donatı Alanında Bulunan ve Yapı Kayıt Belgesi Alınan Yapılar Yıkılabilir mi?

Söz konusu Geçici 16 ncı maddenin (4) üncü fıkrası hükmüne göre, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak sadece 3194 sayılı Kanun ile 2960 sayılı Kanun’a göre alınan yıkım kararları ile tahsil edilmemiş para cezaları iptal edilecek olup, belirtilen Kanunlar dışındaki diğer kanunlar uyarınca (mesela 775 sayılı Gecekondu Kanunu) veya herhangi bir Mahkemece verilmiş bir yıkım kararı veya para cezası var ise alınan Yapı Kayıt Belgesi bu kararların uygulanmasına engel teşkil etmeyecektir. Böyle bir durumda söz konusu kararların uygulanması için Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesine gerek olmayacaktır.

Yine, imar planlarına göre sosyal donatı alanlarında (yolda, parkta vb.) kalan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınmış olması, bu yapıların ilgili idaresince imar planındaki kullanım kararına göre uygulama yapılması safhasında (yol açılması, park yapılması vb.) yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir. Yani, söz konusu alanlarda kalan Yapı Kayıt Belgesi alınmış yapı imar planı kararlarına göre uygulama yapılması kapsamında ilgili idaresince yıkım kararı alınarak yıktırılabilecektir.

5) 18. Madde Uygulaması Yapılmamış Alanlarda Sosyal Donatı Alanları

Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 06.06.2018 tarih ve 30443 sayılı Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin  Usul ve Esaslar ile ilgili Tebliğinin “Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8. maddesinin (d) bendinde ” Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde.” yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği belirtilmiştir.

İmar Planlarında (1/5000, 1/1000)  “yol, park, yeşil alan, terminal alanı, okul alanı vs.” olarak ayrılmış ve 3194 s. k. 18. m. ‘ne göre parselasyon yapılmamış alanlarda bulunan yapılara alınan yapı kayıt belgesi geçerli midir ? Şahsen benim yorumum, plan var parselasyon yok ise sosyal donatı alanlarındaki yapı kayıt belgeleri geçerli; parselasyon var ise yapı kayıt belgesi geçersiz. yorumum doğru mudur ?

Maalesef yorumunuza katılamıyorum. Usul ve Esaslar bu şekilde bir ayrım yapmamıştır. Orda yapılmayan ayrımını idari yorum yoluyla yapılmasını da doğru bulmuyorum. Şöyle düşünelim. Henüz imar uygulaması yapılmamış yerdeki sosyal donatı alanına YKB alır ve geçerli kabul edersek ve sonrasında burada imar uygulaması hiç yapılmaz ise?

Üstelik ilgili Genel Müdürlük bu konuyu katı bir şekilde yorumluyor. Eğer Hazine’ye tahsis yok ise YKB geçerli oluyor. Tahsis var ise YKB geçersiz. Yani imar uygulaması yapılacağı garanti olmadığı için yorumunuza katılamıyorum.

6) Sosyal Donatı Alanları İmar Barışında Satılabilir mi?

Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde SADECE YAPI KAYIT BELGESİ ALINABİLİR. Tebliğ bu alanlarda YKB alınabileceğini düzenlemiştir.

Bu alanların satılabileceğine dair mevzuatta hüküm yok. Tam aksine Tebliğe göre “taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler” imar barışına göre satılamaz. Bunun için tahsis edilmiş olma şartı da yoktur.

Ayrıca 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esaslar) ne  göre sosyal donatı için tahsisli alanlarda kalan taşınmazlar ile imar planlarında kamu hizmeti için ayrılmış taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilenler, fiili veya hukuki durumu itibarıyla kamu hizmetlerinde kullanılması mümkün bulunmayanlar veya ilgili milli emlak idaresince fiilen kamu hizmetinde kullanılmadığı tespit edilenler hariç) veya fiilen kamu hizmetlerinde kullanılan taşınmazlar satılamaz.

7) İmar Barışı Yeşil Alanı Kapsıyor Mu?

Burada en önemli sorunu “kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar” dışında kalıp da kesinleşmiş planlarda sosyal donatı alanlarında kalan yapılar oluşturmaktadır. Örneğin düzenleme ortaklık payından ya da şahıslar tarafından yapılan terkler sonucu oluşan park, yeşil alan gibi sosyal donatı alanlarında, ya da belediye mülkiyetinde bulunan park, yeşil alan gibi sosyal donatı alanlarında kalan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenip düzenlenmeyeceği ve kat mülkiyetine geçilip geçilmeyeceği konusu izaha muhtaçtır.