İmar Planlarında Yapı Nizamları: Ayrık, Bitişik, Blok Nizam Nedir?

İmar planlarında yapılaşma koşulları (yapı nizamları, bahçe mesafeleri, TAKS ve KAKS) imar planlarıyla belirlenmektedir. Fakat Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin temel hükümleri, imar planlarına nazaran öncelikle uygulanır. Yapının arsa üzerinde kapsayacağı alanlarla ilgili olarak dört temel yapılaşma koşulu bulunmaktadır. Bunlar; a) Yapı Nizamı (ayrık, bitişik, blok nizam), b) TAKS/KAKS, c) Bahçe mesafeleri, d) Bina cepheleri ve derinlikleridir.

İmar Planlarında Yapı Nizamı Nedir?

Yapı nizamı; uygulama imar planı ile belirlenen ayrık nizam, blok nizam ve bitişik nizamdan biridir. İmar planında belirlenmeyen hallerde ayrık nizam uygulanır. 

Bir parselde birden fazla yapının inşa edilebildiği hallerde imar planı ile serbest nizam kararı verilen hallerde, komşu parsellerde yer alan ve bu parsele en yakın yapıların yapı nizamlarına aykırı düşmemek koşuluyla, sadece bir tek nizam uygulanabileceği gibi her üç nizamdan ikisi veya üçü bir arada karma olarak uygulanabilir.

Yapı Nizamları Nelerdir? İnşaat Nizamı Çeşitleri Nelerdir?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği üç tür yapı nizamı öngörmektedir. Bunlar; ayrık, bitişik ve blok nizamlardır. Yönetmelikte her üç yapı nizamının da tanımı yapılmıştır. İmar Yönetmeliğinin “tanımlara” ilişkin bölümleri imar planlarına ve belediyelerin imar yönetmeliklerine göre öncelikle uygulanır. Bu nedenle belediyelerin, imar planları ile ya da kendi imar yönetmelikleri ile bu tanımları değiştirmeleri mümkün değildir.

İmar planlarındaki yapı nizamı çeşitleri şunlardır:

• ayrık nizam
• ayrık ikiz nizam
• blok nizam
• bitişik nizam nedir
• serbest nizam

İmar Planında Yapı Nizamı Belirtilmemişse

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 8. maddesine göre imar planında yapı nizamı belirlenmeyen hallerde ayrık nizam uygulanır. Birden fazla yapının inşa edilebileceği ve bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce onaylanmış olan uygulama imar planı kararı ile serbest nizam kararı verilen parsellerde, komşu parsellerde yer alan ve bu parsele en yakın yapıların yapı nizamlarına aykırı düşmemek koşuluyla, sadece bir tek nizam uygulanabileceği gibi ayrık, blok veya bitişik nizamdan ikisi veya üçü bir arada karma olarak uygulanabilir. Yapı nizamı imar planında aşağıdaki şekilde gösterilir.

1) Ayrık Nizam Nedir? İmar Planında Ayrık Nizam Gösterimi Nasıl Olur?

Ayrık nizam, hiç bir yanından komşu parseldeki binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır. Ayrık nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır.

a) Ayrık Nizam Gösterimi

Ayrık nizam imar planında A harfi ile gösterilir. Aşağıdaki şekilden de görüleceği üzere, A harfi yapı nizamını, onun karşısındaki, 4 rakamı, kat adetini, üstteki 5 rakamı ön bahçe mesafesini, alttaki 3 rakamı ise yan bahçe mesafesini gösterir.

b) Ayrık Nizam Örneği

Ayrık nizamda yapılar aşağıdaki gibi şemalandırılır.

c) Ayrık Nizam Çekme Mesafeleri

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre; a) 4 kata kadar (4 kat dâhil) inşaata müsait konut ve ticaret bölgelerinde ayrık nizamda yan bahçe mesafeleri toplamı + (6.00) metreden,

b) 9 kata kadar (9 kat dâhil) inşaata müsait konut ve ticaret bölgelerinde ayrık nizamda yan bahçe mesafeleri toplamı + (9.00) metreden,

c) 10 kata kadar (10 kat dâhil) inşaata müsait konut ve ticaret bölgelerinde ayrık nizamda yan bahçe mesafeleri toplamı + (12.00) metreden,

d) Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde ayrık nizamda an bahçe mesafeleri toplamı + (5.00) metreden,
az olamaz.

d) Ayrık Nizam-Bitişik Nizam Farkı

Bitişik nizam ile ayrık nizamı birbirinden ayıran en önemli husus, yan parseldeki yapı ile olan mesafedir. Bitişik nizamda yan parseldeki yapı ile bitişik bir yapı yapılır. Buna karşılık ayrık nizamda her bir parseldeki yapı, diğer parsellerdeki komşu yapılarla bitişik olamaz.

e) İnşaat Nizamı A Ne Demek? A İnşaat Nizamı Ne Demek?

Bu iki ifade de söz konusu parselin yapılaşma koşulunun ve inşaat nizamının ayrık nizam olduğunu ifade etmektedir. Bu alanlarda ayrık nizam hükümleri uygulanmalıdır. Ancak yapılaşmayla ilgili diğer konularda imar planlarındaki yapılaşma hükümleri uygulanır.

f) Ayrık Nizam Soruları

ayrık nizam 2 kat ne demek: Bu ifade söz konusu parselin, ayrık nizamda ve 2 kat yapılaşma koşullarına sahip olduğunu gösterir.

ayrık nizam 3 kat ne demek: Bu ifade söz konusu parselin, ayrık nizamda ve 3 kat yapılaşma koşullarına sahip olduğunu gösterir.

ayrık nizam 4 kat ne demek: Bu ifade söz konusu parselin, ayrık nizamda ve 4 kat yapılaşma koşullarına sahip olduğunu gösterir.

g) Ayrık Nizamı Bitişik Nizama Çevirme

 Ayrık nizamı bitişik nizama çevirme mümkün mü? Ayrık nizamın bitişik nizama çevrilmesi, ancak imar planı değişikliği ile mümkündür. Bunun için de ilgili belediyeye başvurulması gerekmektedir.

2) Ayrık İkiz Nizam Ne Demek?

a) Ayrık İkiz Nizam

Bir taraftan komşu parseldeki binaya bitişik, diğer taraftan ayrık olan nizamlara ikili nizam veya ikiz nizam denilmektedir. Bunlar uygulamada bazen “ayrık ikiz nizam” olarak adlandırılmakta ve uygulama imar planlarında da bu şekilde gösterilmektedir.

Bununla birlikte Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre bu tanımlama hatalıdır. Bu yönetmeliğin 4. maddesine göre bir taraftan komşu parseldeki binaya bitişik, diğer taraftan ayrık olan ikili veya ikiz nizamlar, blok nizam olarak değerlendirilir.

b) Ayrık İkiz Nizam Örnekleri

3) Blok Nizam Nedir? İmar Planında Blok Nizam Gösterimi Nasıl Olur?

a) Blok Nizam Nedir?

Blok nizam, imar planı veya Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş yapı kitlesinin bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.

Bir taraftan komşu parseldeki binaya bitişik, diğer taraftan ayrık olan ikili veya ikiz nizamlar, blok nizam olarak değerlendirilir.

b) Blok Nizam Örnekleri

c) Blok Nizam Gösterimi

Blok nizam imar planında aşağıdaki şekilde gösterilir. Burada BL harfi, yapı nizamı olan blok nizamı, karşısındaki 3 rakamı ise kat adedini göstermektedir.

ç) Blok Nizam Bitişik Nizam Farkı

Bitişik nizam, birden fazla parseldeki birden fazla yapıyı ifade eder. Yani bitişik nizamda bitişik olan birden fazla ayrı yapı vardır. Buna karşılık, blok nizam tek yapının birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamını ifade etmektedir.

d) Blok Nizam İnşaat Kuralları

Blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır.

Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan parsellerin tevhidi halinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile belirlenmiş inşaat alanı hakları toplamı aşılamaz. Bitişik ve blok nizama tabi binalarda komşu parsel sınırı üzerindeki bitişik duvarlarda pencere ve kapı açılamaz.

e) Blok Nizam Çekme Mesafeleri

a) 4 kata kadar (4 kat dâhil) inşaata müsait konut ve ticaret bölgelerinde blok başlarında yan bahçe mesafesi 6.00 metreden,

b) 9 kata kadar (9 kat dâhil) inşaata müsait konut ve ticaret bölgelerinde blok başlarında yan bahçe mesafesi toplamı + (9.00) metreden,

c) 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait konut ve ticaret bölgelerinde blok başlarında yan bahçe mesafesi toplamı + (12.00) metreden,

ç) Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde blok başlarında yan bahçe mesafesi + (5.00) metreden, az olamaz.

f) İnşaat Nizamı bl Ne Demek? İnşaat Nizamı Blok Ne Demek?

Bu ifade inşaat nizamının blok nizam olduğu ve buna göre inşaat yapılması gerektiği anlamına gelir. Yapılacak binanın kaç kat olacağı konusunda da yine imar planına bakılması gerekir.

g) Bl-3 İmar Ne Demek? Bl-4 İmar Nedir? Bl-5 İmar Ne Demek?

BL3 veya BL-3 ifadesi, söz konusu arsanın blok nizam ve üç kat yapılaşma koşuluna sahip olduğunu gösterir. Bu ifadelerdeki BL harfi, bitişik nizamı, 3 harfi ise kat adetini gösterir. Benzer şekilde BL4 veya BL-4 ifadesi de söz konusu arsanın bitişik nizam ve dört kat yapılaşma koşuluna sahip olduğunu gösterir.  Aynı durumu BL-5 ifadesi için de geçerlidir.

4) Bitişik Nizam Nedir? İmar Planında Bitişik Nizam Gösterimi Nasıl Olur?

Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır. 

a) İmar Planında Bitişik Nizam Gösterimi

Bitişik nizam imar planında aşağıdaki şekilde gösterilir. Burada B harfi yapı nizamı olan bitişik nizamı, karşısındaki 3 rakamı ise kat adedini göstermektedir.

b) Bitişik Nizam Örnekleri

c) Bitişik Nizam İmar Ada Uzunluğu

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin 21. maddesine göre yeni planlanan alanlarda bitişik nizamda teşekkül edecek imar adalarının uzunluğu 75 m’den fazla olamaz. Uzunluğu 75 m’den fazla olan bitişik nizam yapı adalarında, yangın güvenliği ve erişim kontrolüne ilişkin düzenlemeler yapılır ve önlemler plan müellifi tarafından plan notunda belirtilir.

d) Bitişik Nizam İnşaat Kuralları

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesine göre, bitişik nizam parsellerde, bitişik binaların temellerinin alt kotundan daha aşağıya inilmesinin statik bakımdan risk içermesi nedeniyle otopark ihtiyacının parselinde karşılanamaması durumunda otopark ihtiyacının genel otoparkta karşılanması mümkündür.

Bitişik nizam binalarda ortak alandan arka bahçeye çıkış sağlanır. Bitişik ve blok nizama tabi binalarda komşu parsel sınırı üzerindeki bitişik duvarlarda pencere ve kapı açılamaz.

Bitişik nizam yapılaşma dolayısıyla şevli temel çukuru açılmasının mümkün olmadığı durumlarda, su yalıtım malzemesinin uygulanacağı betonarme çanak iksa sisteminden ayrı inşa edilerek, su yalıtımı malzemesi tekniğine uygun olarak bu çanağın iç yüzeylerine uygulanır.

f) Bitişik Nizam Arsa Alınır Mı?

İmar planı ve yapılaşma koşulları açısından bitişik nizam arsaların diğerlerinden farklı bir yönü bulunmamaktadır. Bitişik nizam arsaların, özellikle ayrık nizam arsalardan en büyük farkı, yapılacak yapının, yan parselde yapılacak olan veya zaten mevcut olan yapıya bitişik olma zorunluluğudur. Bu durum ise farklı parsellerdeki yapıların bir arada olması sonucunu doğuracağı için çeşitli iletişim sorunlarını ve anlaşmazlıkları gündeme getirebilecektir.

e) İnşaat Nizamı B Ne Demek? B İnşaat Nizamı Ne Demek?

“İnşaat nizamı B” “B inşaat nizamı” söz konusu parselin bitişik nizam yapılaşma koşullarına sahip olduğunu gösterir. Bu ifade inşaat nizamının blok nizam olduğunu gösterir. Bu imara sahip parsellerde bitişik nizam kuralları uygulanır.

f) B3 Arsa Ne Demek? B3 İmarlı Arsa Ne Demek? B4 İmar Nedir?

B3 veya B-3 ifadesi, söz konusu arsanın bitişik nizam ve üç kat yapılaşma koşuluna sahip olduğunu gösterir. Bu ifadelerdeki B harfi, bitişik nizamı, 3 harfi ise kat adetini gösterir. Benzer şekilde B4 veya B-4 ifadesi de söz konusu arsanın bitişik nizam ve dört kat yapılaşma koşuluna sahip olduğunu gösterir. 

g) Bitişik Nizamı Ayrık Nizama Çevirme

Bitişik nizamı ayrık nizama çevirme mümkün müdür? Bu soruya şu şekilde cevap vermek gerekir. Bitişik nizamı ayrık nizama çevirme, ancak imar planı değişikliği ile söz konusu olabilir.

5) Serbest Nizam Nedir? Serbest Nizam Yapılaşma Nedir?

Aslında, planlama hukukunda serbest nizam diye bir yapı nizamı bulunmamaktadır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yapı nizamı kavramını “Yapı nizamı: Uygulama imar planı ile belirlenen ayrık, blok ve bitişik nizamdan biri” olarak tanımlamıştır. Bununla birlikte uygulamada serbest nizam diye bir inşaat nizamının varlığı kabul edilmekte ve bununla parsel malikinin yapısını dilediği nizamda yapması kastedilmektedir.

Eskiden yürürlükte olan Tip İmar Yönetmeliğine göre, bir parselde birden fazla yapının inşa edilebildiği hallerde imar planı ile serbest nizam kararı verilen hallerde, komşu parsellerde yer alan ve bu parsele en yakın yapıların yapı nizamlarına aykırı düşmemek koşuluyla, sadece bir tek nizam uygulanabileceği gibi her üç nizamdan ikisi veya üçü bir arada karma olarak uygulanabilir.

6) İnşaat Nizamları Konusunda Sık Yapılan Sorgulamalar

bl-3 imar ne demek: Bu ifade blok nizam 3 kat anlamına gelir.

bl-4 imar nedir: Bu ifade blok nizam 4 kat anlamına gelir.

inşaat nizamı i ne demek: Bu ifade inşaat nizamının ikiz nizam olduğu anlamına gelir.

inşaat nizamı s ne demek: Bu ifade inşaat nizamının ayrık serbest nizam olduğu anlamına gelir.