İmar Planları ve Plan Değişiklikleri İptal Edilirse Ne Olur?

İmar Planların İptali

İptal kararları, dava konusu işlemi hiç tesis edilmemiş kılan ve önceki hukuki durumun geri gelmesini sağlayan kararlardır. Eğer bireysel bir idari işlem iptal edilmiş ise idare, bireyin eski hukuki durumunu kazanması için gereken işlemleri yapmakla yükümlüdür.

Düzenleyici bir işlem iptal edilmiş ise, ortada hukuken doldurulması zorunlu bir boşluk oluşmadıkça, verilen yargı kararı idarenin herhangi bir uygulama işlemine gerek kalmaksızın hukuki sonuçlarını ortaya koyar. Başka bir anlatımla, iptal edilen düzenleyici işlemin uygulanabilirlik (icrailik) niteliği son bulur ve işlemin yapılmasından önceki hukuki durum yürürlük kazanır.

İmar Planı İptal Edilirse Ne Olur?

İmar planları da idari yargı kararı ile iptal edildiğinde, hiç yapılmamış sayılırlar. Bir alana ilişkin imar planının iptali halinde, bu alan plansız hale gelir. Bunun için belediye meclisinin ya da planlama yapmaya yetkili diğer kamu idarelerinin herhangi bir işlem yapmalarına gerek bulunmamaktadır. Bir başka anlatımla bir alana ilişkin imar planı iptal edildiğinde o alan (o plan açısından) plansız hale gelir. Örneğin uygulama imar planı iptal edilirse o alan uygulama imar planı açısından plansız hale gelir.

İmar Planının İptalinin Üçüncü Kişilere Etkisi

Düzenleyici işlemleri toplumun tamamını ilgilendirdikleri için bu işlemlerin iptal edilmesi de, iptal için dava açmayan üçüncü kişilerin durumunu etkiler. Bir başka anlatımla bir düzenleyici işlem iptal edildiğinde ilgili tüm kişiler açısından sonuç doğurur. İmar planları da düzenleyici işlem niteliğinde olduğu için dava açmayan üçüncü kişiler de iptal davasının sonucundan etkilenirler. Yani iptal davası sonucunda verilen iptal kararı ile imar planı tamamen iptal edilir ve bu iptal kararları üçüncü kişiler açısından da sonuç doğurur.

Ancak iptal davası sonucu verilen ret kararları, üçüncü kişilerin aynı konuda dava açmasına engel teşkil etmez.

İmar Planı İptali Hakkında Danıştay Kararları

Danıştay 6. Dairesi, 07.12.2004, E:2003/2547, K:2004/6226: Davacıya ait inşaatın bulunduğu bölgenin imar planının ve parselasyon işleminin yargı kararı ile iptal edilmesi sonucunda plansız alan haline geldiği ve yeni planın yapılmasından sonra taşınmazın durumunun değerlendirileceği açık olduğundan, inşaatın devamına izin verilmemesi yolundaki işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı hakkında.

Bir Planın İptalinin Diğer Planlara Etkisi

Bununla birlikte bir planının iptalinin diğer ölçekteki planlara etkisi bulunmamaktadır. Özellikle üst ölçekli planların iptali, alt ölçekli planların kendiliğinden hükümsüz olması sonucunu doğurmaz. Yani 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli planların iptal edilmesiyle 1/1.000 ölçekli plan kendiliğinden yürürlükten kalkmaz. Bir başka anlatımla 1/1000 ölçekli imar planı ve buna bağlı uygulama işlemlerinin idarece ya da yargı kararıyla iptal edilmeksizin üst ölçekli planlar olan 1/25.000 ve 1/5000 ölçekli planların iptal edilmiş olmasıyla kendiliğinden hukuki geçerliliğini yitirdiği, dolayısıyla yürürlükten kalktığından söz edilemez.

Danıştay 6. Dairesi, 24.10.2007, E:2005/3669, K:2007/5774: 1/1000 ölçekli imar planı ve buna bağlı uygulama işlemlerinin, idarece ya da yargı kararıyla iptal edilmeksizin, üst ölçekli planlar olan 1/25000 ve 1/5000 ölçekli planların iptal edilmiş olmasıyla kendiliğinden hukuki geçerliliğini yitirdiği, dolayısıyla yürürlükten kalktığından söz edilemeyeceği hakkında.

Bu nedenle, bu planlar yargı kararı ile iptal edilse bile uygulama imar planı iptal edilmediği sürece parselasyon, ruhsat verme gibi işlemlerin 1/1.000 ölçekli uygulama imar planına göre değerlendirilmesi gerekir.

Danıştay 6. Daire, 26.03.2003, E:2002/4423, K:2003/2093: 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli planların iptal edilmesiyle 1/1.000 ölçekli plan kendiliğinden yürürlükten kalkmayacağından, davacının inşaat ruhsatı verilmesi isteminin 1/1.000 ölçekli plana göre değerlendirilmesi gerekir. 1/1.000 ölçekli imar planı ve buna bağlı uygulama işlemlerinin idarece ya da yargı kararıyla iptal edilmeksizin üst ölçekli planlar olan 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli planların iptal edilmiş olmasıyla kendiliğinden hukuki gerçekliliğini yitirdiği dolayısıyla yürürlükten kalktığından söz edilemez. Bu durumda, 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı uyarınca davacının isteminin değerlendirilerek inşaat ruhsatının verilip verilemeyeceği konusunda idarece bir işlem tesis edilmesi gerekirken 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli planlar iptal edildiğinden bahisle inşaat ruhsatı verilmemesinde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.

Ancak üst ölçekli planın iptal edilmesi, bu plana dayalı olarak yapılan alt ölçekli planın iptal edilmesi açısından önemli bir gerekçedir.

Parsel Bazında İmar Planı İptali

Bununla birlikte Danıştay 1. Dairesi, 05.07.2007, E:2006/765, K:2007/79 sayılı kararında “Mahkemelerin imar planları hakkında parsel bazında verdiği iptal veya yürütmenin durdurulması kararlarının, imar planının tümünün yürürlüğünü durdurmayacağı veya planın tamamının iptali sonucunu doğurmayacağı, yukarıda açıklandığı üzere mahkeme kararının gerekçesi doğrultusunda kamu yararı ve planlama ilkeleri açısından idarece yapılacak değerlendirme sonucunda, planın iptal edilen bölümlerinde revizyon yapılabileceği” şeklinde hüküm kurmuştur. Kararda, mahkemelerin imar planları hakkında parsel bazında verdiği iptal veya yürütmenin durdurulması kararlarının, imar planının tümünün yürürlüğünü durdurmayacağı veya planın tamamının iptali sonucunu doğurmayacağı ifade edilmiştir. Karar şu şekildedir:

Danıştay 1. Dairesi, 05.07.2007, E:2006/765, K:2007/79: Yukarıda belirtilen hükümlere göre; 1- 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri uyarınca imar planları arasında hiyerarşik bir ilişki olması nedeniyle alt ölçekli planların üst ölçekli planlara uygun olması gerekmektedir. Bu ilke dikkate alındığında üst ölçekli bir planın mahkemece iptal edilmesi halinde iptal gerekçesinin icaplarına göre alt ölçekli planlarda da bir değişiklik yapılmasının veya tamamıyla yürürlükten kaldırılmasının, plan yapımına ilişkin ilkelere uygun olarak idare tarafından belirlenmesi gereken bir husus olduğu, gerekli görülüyor ise idarenin alt ölçekli planları da iptal ederek bu planlarda yargı kararının gereklerine ve plan yapımı ilkelerine uygun revizyon yapabileceği;

2- 3194 sayılı İmar Kanununun 8’inci maddesinin (b) bendinde, nazım imar planı ve uygulama imar planının mevcut ise çevre düzeni planına uygun olacağı belirtildiğinden, 1/25.000 ölçekli çevre düzeni planının bulunmadığı durumlarda 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planların yapılabileceği, çevre düzeni planının mahkemece iptal edilmesi durumunda ise, üst ölçekli imar planı bulunmasa dahi idarelerin nazım imar planı ve uygulama imar planı yapma yetkisi bulunduğundan, yukarıda açıklandığı üzere iptal kararındaki gerekçelerin de değerlendirilmesi ve plan yapımına ilişkin ilkelere uyulması suretiyle 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planların yapılabileceği,

3- Mahkemelerin imar planları hakkında parsel bazında verdiği iptal veya yürütmenin durdurulması kararlarının, imar planının tümünün yürürlüğünü durdurmayacağı veya planın tamamının iptali sonucunu doğurmayacağı, yukarıda açıklandığı üzere mahkeme kararının gerekçesi doğrultusunda kamu yararı ve planlama ilkeleri açısından idarece yapılacak değerlendirme sonucunda, planın iptal edilen bölümlerinde revizyon yapılabileceği, sonucuna varılarak, dosyanın Danıştay Başkanlığına sunulmasına 5.2.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

İmar Planları İptal Edildiği Zaman Plan Tadilatları Da İptal Edilmiş Olur mu?

Plan iptal edildiği zaman plan tadilatları da iptal edilmiş oluyor mu? Yani bir imar planı ilk askıya çıktığında dava açılmış, plan onaylanmış, bu arada planda tadilatlar yapılmıştır. Daha sonra ilk plan dava sonucu iptal edilmiştir. Bu durumda plan tadilatları da iptal edilmiş olur mu?

İmar Planı Değişikliklerinin İptali, Sonuçları ve Danıştay Kararları

İmar planı değişikliklerinin idari yargı tarafından iptali sonucu önceki plan geçerlik kazanmaz. Danıştay Altıncı Dairesi plan değişikliğinin iptal edilmesi halinde, değiştirilen planın hiç değiştirilmemiş gibi uygulanamayacağı görüşündedir. Altıncı Daireye göre plan değişikliğinin iptali halinde önceki plan kendiliğinden geçerlik kazanamaz. Bu durumda, plan değişikliğinin iptal edilmesi halinde değişikliğin yapıldığı alanın plansız hale geleceğini kabul etmek gerekir.

Danıştay 6. Dairesi, 18.02.1997, E:1996/4797, K:1997/767: İmar planı değişikliklerinin idari yargı tarafından iptali sonucu önceki plan geçerlik kazanmaz. Her ne kadar yeni plan değişiklikleri (…) sayılı kararlarıyla iptal edilmişse de, bu planların iptali sonucunda yürürlükte bulunmayan önceki planın yeniden geçerlilik kazanıp yürürlüğe gireceğinin kabulüne olanak bulunmadığı gibi anılan iptal kararları doğrultusunda yapılacak olan yeni planlar uyarınca yeni-den ruhsat verilmesi gerekeceğinden, 1987 tarihli plan uyarınca verilmiş bulunan ruhsatın ve proje onayı işlemlerinin iptali ve yeni ruhsat alınıncaya kadar inşaatın mühürlenerek durdurulmasına ilişkin işlemlerde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.”

Dolayısıyla İmar planı değişikliğinin mahkeme kararıyla iptal edilmesi halinde değişiklikten önceki imar planının kendiliğinden yürürlüğe girmesinin söz konusu değildir. “Danıştay 6. Dairesi, 13.03.1991, E:1989/1639, K:1991/404: Diğer taraftan imar planı değişikliğinin bu olayda olduğu gibi mahkeme kararıyla iptal edilmesi halinde değişiklikten önceki imar planının kendiliğinden tekrar yürürlüğe gireceği kabul edilemeyeceğinden, 115 ve 116 sayılı parseller hakkında yeniden imar planın düzenlenmesi yapıldıktan sonra davacıların başvurusu üzerine imar durumu düzenlenebileceği de açıktır.”

İlk planın yeniden yürürlük kazanabilmesi için plan yapmaya yetkili idarenin yetkili organının yeniden karar alması gerekir. “Danıştay 6. Dairesi, 07.11.2006, E:2004/5043, K:2006/5035: Dava konusu kamulaştırma işleminin dayanağı olan plan değişikliğinin idare mahkemesince iptal edilmesi üzerine anılan plan değişikliğinden önceki ilk imar planının kendiliğinden yürürlüğe gireceğinin kabulünün mümkün olmadığı, bu planın yeniden yürürlüğe girmesi konusunda belediye meclisinde karar alınması gerektiği.”

Uyarı: İmar planının ya da plan değişikliğinin iptal edilmesi, hem imar planına dayanılarak yapılan parselasyon işleminin hem de verilen inşaat ruhsatının kendiliğinden hükümsüz olması sonucunu doğurmaz. Her iki halde de iptal kararının gerekçeleri dikkate alınarak yeni bir plan yapılmalı, mevcut ruhsatlar buna göre değerlendirilmelidir.

İmar Planı İptal Edilir veya Değiştirilirse Daha Önceden Alınan Ruhsatların Durumu

İmar planı iptal edilirse ne olur? Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesine göre yapı ruhsatına uygun olarak yapımına devam eden yapılarda, plan iptali olması halinde seviye tespiti yapılarak inşaat durdurulur. Mahkeme kararında yer verilen iptal gerekçeleri de dikkate alınmak koşuluyla hazırlanacak yeni imar planına göre mevcut haliyle ya da tadilatlı olarak korunması mümkün olan yapıların devamına izin verilir.

İmar Planının İptal Edilmesi Durumunda Parselasyon İşlemleri

Arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin dayanağını teşkil eden uygulama imar planının yargı kararı ile iptal edilmesi, bu planlara dayanılarak yapılan arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin kendiliğinden iptali sonucunu doğurmaz. Çünkü uygulama imar planları ile arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri, aynı amaca matuf işlemler olsalar dahi, tek bir idari işlemin farklı parçaları değildirler. Konuya idare hukuku açısından yaklaşırsak uygulama imar planları düzenleyici işlem, arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri ise uygulama işlemleridir. Bunlar birbirinden bağımsız işlemlerdir. Birinin iptal edilmesi, diğeri açısından otomatikman sonuç doğurmaz.

Ancak, uygulama imar planının iptal edilmesi, arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin de idari yargı tarafından iptal edilmesi için geçerli bir neden teşkil eder. Çünkü yukarıda vurguladığımız üzere uygulama imar planı, parselasyon işleminin sebebini teşkil eder ve sebebi yargı kararıyla iptal edilen arazi ve arsa düzenlemesi işlemi de sebepten yoksun hale gelir. Yani parselasyon işleminin dayanağı olan uygulama imar planı yargı kararı ile iptal edilir ise dava konusu edilmesi halinde parselasyon işleminin de iptal edilmesi gerekir (Danıştay 6. Dairesi, 08.05.2003, E:2002/1069, K:2003/2803).

Uygulama İmar Planı Değişikliği Durumunda Parselasyon

Bir bölgede arazi ve arsa düzenlemesi işlemi yapıldıktan sonra imar planının değişmesi, daha önceki imar planına uygun olarak yapılan parselasyon işlemini geçersiz kılmaz. Çünkü bu durumda arazi ve arsa düzenlemesi işlemi, geçerli bir sebebe dayanarak yapılmıştır ve bu geçerli sebep (uygulama imar planı) sonradan değişse bile bu sebebe dayanarak yapılan uygulama işlemleri kendiliğinden hükümsüz hale gelmez.

Danıştay 6. Dairesi, 11.06.2003, E:2002/1904, K:2003/3599: Parselasyon yapılan bir alanda sonradan imar planı değişikliği yapılmasının parselasyonun dayanağını ortadan kaldıramayacağı. Parselasyon işlemlerinde imar planı esas alınarak planda öngörülen konut ve diğer umumi alanların oluşturulması, konut alanlarının yapılaşmaya uygun imar adası ve parseli haline getirilmesi amaçlanır. Bu nedenle parselasyon yapılan bir alanda sonradan plan değişikliği yapılması parselasyonun dayanağını ortadan kaldırmayacağından plan tadilatı yapılmasıyla söz konusu işlemin hukuka aykırı hale gelmeyeceği açıktır. Ancak yeni plana göre gerekirse yeniden parselasyon işlemi yapılabilmesi de mümkündür. Bu durumda dava konusu parselasyon işlemi plan değişikliği ile dayanaksız hele gelmediğinden bu gerekçe ile işlemin iptaline karar verilmesinde isabet bulunmamaktadır.

İmar Planı İptalinde Kazanılmış Kaklar

Korunması mümkün olmayanların ise ruhsatları iptal edilerek inşaatın durdurulma tarihine kadar ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yapılan kısmı müktesep hak kapsamında değerlendirilir.

Ruhsat Süresi İçerisinde Plan Değişikliği Yapılması Durumunda İnşaatın Durumu

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesine göre uygulama imar planı değişikliği ile yolda veya teknik altyapı alanlarında kalan ve kamulaştırma kararı alınan ruhsatlı yapılarda seviye tespiti yapılarak inşaat derhal durdurulur. Bu yapılarla ilgili yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemleri, kamulaştırmayı gerçekleştirecek kamu kuruluşunun en geç otuz gün içinde, yürürlükteki plana ve kamulaştırma gerekçesine göre vereceği görüş doğrultusunda sonuçlandırılır.

Yapılan uygulama imar planı değişikliği ile kamulaştırmaya konu diğer alanlarda kalan yapılarda ise derhal ilgili idarece seviye tespiti yapılır ve ilgilisine tebliğ edilir.

Kamulaştırma kararı alınıncaya kadar ilgilisinin talebi ve seviye tespitinin üzerindeki imalatlar için kamulaştırma bedeli istenmeyeceğine dair taahhütname alınarak, tapuya şerh düşülmesi kaydıyla ruhsat eki projelerine göre tamamlanmasına izin verilir.

Bu yapılarda ruhsat yenilemesi veya kısmi kullanma izni veya yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi kamulaştırma işlemlerini durdurmaz. Ancak kamulaştırma yapılırken seviye tespitinin üzerinde yapılan kısımlar için kamulaştırma bedeli ödenmez. Bu yapılara uygulama imar planı değişikliği yapıldığı tarihten sonra hiçbir surette kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu yapılardan ruhsatı süre nedeniyle hükümsüz hale gelenlerde de bu fıkra hükmü uygulanır.

Uygulama imar planı değişikliği nedeniyle; parselin durumu, binanın parseldeki konumu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri, KAKS, TAKS veya kullanım kararı gibi plana ait kararlara aykırı hale düşen yapılar ruhsat eki projelerine göre tamamlatılabileceği gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre de tadilatlı olarak ruhsat düzenlenebilir.

Bu yapılardan Kanunun 29 uncu maddesindeki süre nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için ilk ruhsat koşullarına göre yeniden ruhsat alınması zorunlu olup, bu yapılara ilk ruhsat koşullarına uygun olarak yeniden ruhsat düzenlenebileceği gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümleri doğrultusunda yeniden ruhsat düzenlenebilir.

Bu yapılar için kat ilavesinden ayrı ilave inşaat taleplerinde yürürlükteki planın taban alanı kat sayısı ve kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu, sadece kat ilavesi taleplerinde ise yürürlükteki planın kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu aranır. Uygulama imar planında mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm bulunması halinde uygulamalar plan hükümlerine göre yapılır.

Ancak bu alanda, Kanunun 18 inci maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi yapılması ve yapının bulunduğu parselin hisseli hale gelmesi halinde ilgili idarece seviye tespiti yapılır. Şüyunun giderilmesinde bina bedeli bu tespite göre belirlenir, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi, bina bedelinin tespitinde müktesep hak oluşturmaz. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni başvurusunda bulunanlar, bu hükmü dikkate almak zorundadır.