İmar Planlarının ve Parselasyon İptalinin Sonuçları ve Taşınmaz Değerine Etkisi

İmar Planlarına İlişkin Davalarla İlgili Genel Bilgiler

İdari Yargılama Usulü Kanununun 14. maddesi iptal davasının ön koşullarını düzenlemektedir. İmar planları, düzenleyici idari işlem niteliğinde oldukları için bunların iptali istemiyle açılan davalar idari yargıda görülür. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 34. maddesine göre imar, kamulaştırma, yıkım, işgal, tahsis, ruhsat ve iskan gibi taşınmazlarla ilgili mevzuatın uygulanmasında veya bunlara bağlı her türlü haklara veya kamu mallarına ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme, taşınmazların bulunduğu yer idare mahkemesidir. Bu kapsamda, imar planlarına karşı açılacak davalarda da açıkça bir başka idari yargı mercii görevlendirilmediği sürece idare mahkemelerinde dava açılması gerekir.

Bu nedenle imar planlarına açılacak davaların planı yapan belediye ya da il özel idaresini yargı çevresinde bulunduğu idare mahkemesinde değil, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde görülmesi gerekir.

İmar Planlarına İlişkin Davaların Görülmesi ve İptal Gerekçeleri

İmar planlarına karşı idari yargıda açılan davalar yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak idari işlemin unsurları (yetki, şekil, sebep, konu, maksat) bakımından incelenerek karara bağlanır.

Ancak imar planlarının; planlanan yörenin bugünkü durumunun, olanaklarının ve ilerideki gelişmesinin gerçeğe en yakın şekilde saptanabilmesi için coğrafi veriler, beldenin kullanılışı, donatımı ve mali bilgiler gibi konularda yapılacak araştırma ve anket çalışmaları sonucu elde edilecek bilgiler ışığında, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak, belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları sağlamak amacıyla kentin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle ve gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantıları, halkın sosyal ve kültürel gereksinimleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular göz önüne alınarak hazırlanması gerekmektedir.

Dolayısıyla, imar planları kendi içerisinde bir bütünlük ve tutarlılık arz et-tikleri için, iptal davaları sadece bir parsel için açılmış olsa bile idari yargı tarafından denetim yapılırken planın tamamının dikkate alınması gerekir. İmar planlarının iptal nedenlerini iki kısımda değerlendirmek mümkündür.

a) Bunlardan bir kısmı şekilsel eksikliklerdir. Yargı kararıyla plan iptal edilirse dahi sonradan alınacak tedbirlerle bu şekilde eksikliklerinin tamamlanması ve planın yeniden aynı şekilde yürürlüğe konulması mümkündür. Bu durumda iptal edilen planın, aynı koşullarla yeniden yürürlüğe konulması beklenebilir.

• Planların yetkisiz kamu idaresi tarafından yapılması, • Planların kamu idaresinin yetkili olmayan birimleri tarafından onaylanması • Planların gerekli niteliği haiz olmayan kişiler tarafından hazırlanması, • Planlama alanının mevzuata uygun olarak belirlenmemesi, • Planlama için gerekli tüm verilerin sağlıklı bir şekilde toplanmamış olması, • Halihazır haritası bulunmayan alanlarda plan yapılması, • Tarım arazileri, meralar, sanayi alanları, vakıf taşınmazları, mezarlıklar, hava alanları gibi özellik arz eden alanların planlanması için mevzuatta öngörüldüğü şekilde izin alınmaması, • Planlama sürecine katılımın sağlanmaması, • Özellik arz eden alanlarda kurum görüşlerinin plana yansıtılmaması • Planların mevzuata uygun şekilde (pafta, lejant, açıklama raporu, plan hükümleri) oluşturulmaması

b) Bir kısmı ise esasa dair eksikliklerdir. Bu eksikliklerin giderilmesi durumunda herhangi bir parselin imar planındaki konumu değişebilir.

• Analiz, eşik analizi ve sentez çalışmaları yapılmadan plan hazırlanması, • Kazanılmış hakların korunmaması, • Kentsel asgari standartların sağlanmaması, mevzuata uygun şekilde sosyal ve teknik alt yapı alanı, ibadet yeri, otopark alanı, itfaiye alanı ve yeşil kuşak ayrılmaması, • Hizmet etki alanı ve yürüme mesafelerine uygun planlama yapılmaması, • Sosyal ve teknik alt yapı alanlarının ilgili kamu idaresinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar dikkate alınarak belirlenmemesi, • Araç trafiğinin azaltılmasına ve toplu taşımaya ağırlık verilmemesi,

• İmar planında pazar yerlerinin belirlenmesinde pazar yerleri hakkında yönetmeliğin, toptancı hallerinin belirlenmesinde sebze ve meyve ticareti ve toptancı halleri hakkında yönetmeliğin dikkate alınmaması, • Kanalizasyon sisteminin planlanmasında atıksu toplama ve uzaklaştırma sistemleri hakkında yönetmelikte yer alan ilkelere uyulmaması,

• İmar planlarının, varsa stratejik gürültü haritaları ve eylem planları dikkate alınarak hazırlanmaması ve planlarda bu konuda gerekli tedbirler alınmaması, • Kıyı kenar çizgisi belirlenmeden planlama yapılması • Kamu yararı amacı dışındaki amaçlarla plan değişikliği ve revizyonu yapılması, • Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozucu plan değişikliği ve revizyonu yapılması,

• Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılması, • Sosyal ve teknik alt yapı değişikliklerinde ilgili yatırımcı bakanlık veya kuruluşların görüşü alınmaması • Eşdeğer alan ayrılmadan plan değişikliği yapılması, • Kat adedi veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişikliklerinde komşu parsellerin haklarının ihlal edilmesi, • Gerekli olduğu halde, üst ölçekli plan olmadan alt ölçekli plan yapılması, • Üst ölçekli plana aykırılık

İmar Planlarının ve Plan Değişikliklerinin İptal Edilmesinin Sonuçları

İptal kararları, dava konusu işlemi hiç tesis edilmemiş kılan ve önceki hukuki durumun geri gelmesini sağlayan kararlardır. Eğer bireysel bir idari işlem iptal edilmiş ise idare, bireyin eski hukuki durumunu kazanması için gereken işlemleri yapmakla yükümlüdür.

1) İmar planları düzenleyici idari işlem olduğu için iptal edilmeleri halinde kendiliğinden sonuç doğurur ve plan kapsamındaki alan plansız hale gelir.

Düzenleyici bir işlem iptal edilmiş ise, ortada hukuken doldurulması zorunlu bir boşluk oluşmadıkça, verilen yargı kararı idarenin herhangi bir uygulama işlemine gerek kalmaksızın hukuki sonuçlarını ortaya koyar. Başka bir anlatımla, iptal edilen düzenleyici işlemin uygulanabilirlik (icrailik) niteliği son bulur ve işlemin yapılmasından önceki hukuki durum yürürlük kazanır.

İmar planları da idari yargı kararı ile iptal edildiğinde, hiç yapılmamış sayılırlar. Bir alana ilişkin imar planının iptali halinde, bu alan plansız hale gelir. Bunun için belediye meclisinin ya da planlama yapmaya yetkili diğer kamu idarelerinin herhangi bir işlem yapmalarına gerek bulunmamaktadır. Bir başka anlatımla bir alana ilişkin imar planı iptal edildiğinde o alan (o plan açısından) plansız hale gelir. Örneğin uygulama imar planı iptal edilirse o alan uygulama imar planı açısından plansız hale gelir.

2) İmar planları düzenleyici idari işlem olduğu için planın tamamı hakkında verilen karar, plan kapsamındaki tüm parselleri etkiler.

Düzenleyici işlemleri toplumun tamamını ilgilendirdikleri için bu işlemlerin iptal edilmesi de, iptal için dava açmayan üçüncü kişilerin durumunu etkiler. Bir başka anlatımla bir düzenleyici işlem iptal edildiğinde ilgili tüm kişiler açısından sonuç doğurur. İmar planları da düzenleyici işlem niteliğinde olduğu için dava açmayan üçüncü kişiler de iptal davasının sonu-cundan etkilenirler. Yani iptal davası sonucunda verilen iptal kararı ile imar planı tamamen iptal edilir ve bu iptal kararları üçüncü kişiler açısından da sonuç doğurur.

3) Danıştay, imar planlarında parsel bazında iptalin mümkün olduğunu kabul etmektedir.

Danıştay 1. Dairesi, 05.07.2007, E:2006/765, K:2007/79 sayılı kararında “Mahkemelerin imar planları hakkında parsel bazında verdiği iptal veya yürütmenin durdurulması kararlarının, imar planının tümünün yürürlüğünü durdurmayacağı veya planın tamamının iptali sonucunu doğurmayacağı, yukarıda açıklandığı üzere mahkeme kararının gerekçesi doğrultusunda kamu yararı ve planlama ilkeleri açısından idarece yapılacak değerlendirme sonucunda, planın iptal edilen bölümlerinde revizyon yapılabileceği” şeklinde hüküm kurmuştur. Kararda, mahkemelerin imar planları hakkında parsel bazında verdiği iptal veya yürütmenin durdurulması kararlarının, imar planının tümünün yürürlüğünü durdurmayacağı veya planın tamamının iptali sonucunu doğurmayacağı ifade edilmiştir.

4) Bir planının iptalinin diğer ölçekteki planlara etkisi bulunmamaktadır.

Özellikle üst ölçekli planların iptali, alt ölçekli planların kendiliğinden hükümsüz olması sonucunu doğurmaz. Yani 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli planların iptal edilmesiyle 1/1.000 ölçekli plan kendiliğinden yürürlükten kalkmaz. Bir başka anlatımla 1/1000 ölçekli imar planı ve buna bağlı uygulama işlemlerinin idarece ya da yargı kararıyla iptal edilmeksizin üst ölçekli planlar olan 1/25.000 ve 1/5000 ölçekli planların iptal edilmiş olmasıyla kendiliğinden hukuki geçerliliğini yitirdiği, dolayısıyla yürürlükten kalktığından söz edilemez.

Bununla birlikte idare alt ölçekli planlarda revizyon yapabilir. 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri uyarınca imar planları arasında hiyerarşik bir ilişki olması nedeniyle alt ölçekli planların üst ölçekli planlara uygun olması gerekmektedir. Bu ilke dikkate alındığında üst ölçekli bir planın mahkemece iptal edilmesi halinde iptal gerekçesinin icaplarına göre alt ölçekli planlarda da bir değişiklik yapılmasının veya tamamıyla yürürlükten kaldırılmasının, plan yapımına ilişkin ilkelere uygun olarak idare tarafından belirlenmesi gereken bir husus olduğu, gerekli görülüyor ise idarenin alt ölçekli planları da iptal ederek bu planlarda yargı kararının gereklerine ve plan yapımı ilkelerine uygun revizyon yapabileceği açıktır.

5) Plan değişiklikleri iptal edilirse eski plan kendiliğinden yürürlüğe girmez, söz konusu alan plansız hale gelir.

Danıştay Altıncı Dairesi plan değişikliğinin iptal edilmesi halinde, değiştirilen planın hiç değiştirilmemiş gibi uygulanamayacağı görüşündedir. Altıncı Daireye göre plan değişikliğinin iptali halinde önceki plan kendiliğinden geçerlik kazanamaz. Bu durumda, plan değişikliğinin iptal edilmesi halinde değişikliğin yapıldığı alanın plansız hale geleceğini kabul etmek gerekir.

Dolayısıyla İmar planı değişikliğinin mahkeme kararıyla iptal edilmesi halinde değişiklikten önceki imar planının kendiliğinden yürürlüğe girmesinin söz konusu değildir.

İlk planın yeniden yürürlük kazanabilmesi için plan yapmaya yetkili idarenin yetkili organının yeniden karar alması gerekir.

Parselasyon İşlemlerinin İptali ve Sonuçları

Parselasyon, İmar Kanununda ve AAD Yönetmeliğinde sayılan pek çok unsurdan oluşan bir işlem niteliğindedir. Dolayısıyla bu işlemler bir bütün teşkil etmektedir. Üstelik parselasyon işlemleri bireysel idari işlemlerdir. Bu nedenle, bu unsurlardan birisinin hukuka aykırı olması durumunda parselasyon işleminin tamamının değil, sadece bu parselle ilgili kısmının iptal edilmesi gerekir. Örneğin bir parselle ilgili olarak yanlış hisselendirme yapılmışsa ya da bir parselden düzenleme ortaklık payı fazla alınmış ise parselasyon işlemi sadece bu parsel açısından iptal edilir. (D.6.D. 20.03.1997, E:1996/1577, K:1997/1528)

Parselasyon işleminde yapılan hata, düzenlemenin tamamını etkiliyor ise, bu durumda düzenlemenin tamamının iptal edilmesi gerekir. Örneğin, DOP oranı yanlış tespit edilmiş ve uygulanmış ise düzenlemenin tamamıyla iptal edilmesi gerekir. (D.6.D. 24.09.1992, E:1992/325, K:1992/3286)

Parselasyon işleminde yapılan pek çok sakatlık sadece bir parseli etkiliyormuş gibi görünse de, aslında uygulamaya giren parsellerin bundan etkilenmemesi hemen hemen imkansız gibidir. Örneğin, bir parselden fazla DOP alınması diğer parsellerden daha az DOP alınmasına neden olmaktadır. Böyle bir durumda, sadece fazla DOP alınan parsele ilişkin uygulama değil, tüm uygulama iptal edilmelidir.

Münferit iptal; ancak tüm parsellerden doğru oranda, sadece bir parselden yanlış oranda DOP alındığında ve fazla alınan miktar diğer parselleri etkilemediğinde başvurulması gereken bir yoldur. Benzer şekilde yerinde korunması gerekirken başka yerden tahsis yapılan imar parselleri hakkında verilen iptal kararlarının da münferit olduğu söylenebilir. Ancak iptal kararının uygulanması, diğer parsellere yapılan tahsisleri de etkileyeceğinden uygulamanın tamamının iptal edilmesi daha uygun olacaktır.

Değerleme İçin Parselin İmar Durumunun Tespiti

Sağlıklı bir değerleme yapabilmek için parselin, nazım imar planı, uygulama imar planı ve parselasyon durumu tespit edilmelidir. Bunları belediyelerden ve il özel idarelerinden temin etmek mümkündür.

Büyükşehir belediyelerinde uygulama imar planı ve parselasyon durumu, ilçe belediyelerinden; nazım imar plan durumu ise hem ilçe hem büyükşehir belediyesinden temin edilebilir.

İmar Planının İptalinin Taşınmaz Değerlemesinde Dikkate Alınması

Hangi ölçekte bir planın iptal edildiği ve bu planın iptalinin uygulamaya ve diğer planlara etkisi analiz edilmelidir.

Özellikle üst ölçekli planların iptali, alt ölçekli planların kendiliğinden hükümsüz olması sonucunu doğurmaz. Yani 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli planların iptal edilmesiyle 1/1.000 ölçekli plan kendiliğinden yürürlükten kalkmaz. Bir başka anlatımla 1/1000 ölçekli imar planı ve buna bağlı uygulama işlemlerinin idarece ya da yargı kararıyla iptal edilmeksizin üst ölçekli planlar olan 1/25.000 ve 1/5000 ölçekli planların iptal edilmiş olmasıyla kendiliğinden hukuki geçerliliğini yitirdiği, dolayısıyla yürürlükten kalktığından söz edilemez.

İptalin parsel bazında mı yoksa genel mi olduğu belirlenmelidir.

Daha önceden de vurguladığımız üzere imar planları düzenleyici idari işlem oldukları için iptal davası açmayan kişiler açısından da sonuç doğurur. Düzenleyici işlemleri toplumun tamamını ilgilendirdikleri için bu işlemlerin iptal edilmesi de, iptal için dava açmayan üçüncü kişilerin durumunu etkiler. Bir başka anlatımla bir düzenleyici işlem iptal edildiğinde ilgili tüm kişiler açısından sonuç doğurur.

Bununla birlikte parsel bazında iptal kararı verilmesi de mümkündür.

Açıkça belirtilmediği sürece imar planı hakkında verilen iptal kararı imar planının tamamı için sonuç doğurur.

Kararın kesinleşip kesinleşmediğine dikkat etmek gerekir.

Parsel hakkında idare mahkemesince verilmiş bir iptal kararı var ise kesinleşip kesinleşmediği araştırılmalıdır.

Danıştay Kanunu’nun 24. maddesi gereğince ilk derece mahkemesi olarak Danıştay tarafından karara bağlanan davalar, yine Danıştay’da temyiz edilir.

İmar planlarıyla ilgili olarak idare mahkemelerinde açılan davalar, 2577 sayılı Kanun’un 46. maddesinin 1. fıkrasının (f) bendi gereğince Danıştay’da temyiz edilir. Temyiz süresi, kararın tebliğinden itibaren 30 gündür.

İptal kararının niteliği ve parseli etkileyip etkilemediği belirlenmelidir

Bu parsel hakkında sağlıklı bir değerlendirme yapılabilmesi için öncelikle iptal kararının bu parsel hakkında verilip verilmediği, başka parsel hakkında verilen iptal kararının bu parseli etkileyip etkilemediği araştırılmalıdır.

a) Öncelikle bu parsel hakkında verilmiş bir iptal kararı var mı? Değerleme konusu parsel hakkında da verilmiş bir iptal kararı yok ise ve diğer parseller hakkında verilen iptal kararı parsel bazında ise değerleme konusu parsel imarlı parsel gibi değerlendirilir.

Değerleme konusu parsel hakkında da verilmiş bir iptal kararı var ise kararın gerekçesini incelemek gerekir.

b) Başka parsel hakkında verilen karar parsel bazında mı, genel mi, araştırmak gerekir. Parsel bazında ise iptal kararı söz konusu ise ve değerleme konusu parsel hakkında da verilmiş bir iptal kararı yok ise değerleme konusu parsel imarlı parsel gibi değerlendirilir.

c) Değerleme konusu parsel hakkında da verilmiş bir iptal kararı var ise veya başka parseller hakkında verilen iptal kararı değerleme konusu parseli de kapsıyor ise; kararın gerekçesine bakmak gerekir.

Parsel hakkında verilen veya parseli de etkileyen bir iptal kararı var ise;

İmar planları da idari yargı kararı ile iptal edildiğinde, hiç yapılmamış sayılırlar. Bir alana ilişkin imar planının iptali halinde, bu alan plansız hale gelir. Keza plan değişiklikleri de iptal edildiği zaman bu alan plansız hale gelir.

Bununla birlikte imar planı iptal edilen parselin değerlemesi yapılırken imar planının iptal edildiği gözetilir fakat tamamen de göz ardı edilemez. Yani parsel imarsız bir parselmiş gibi değerlemeye tabi tutulmaz.

Değerleme konusu parsel hakkında da verilmiş bir iptal kararı var ise veya başka parseller hakkında verilen iptal kararı değerleme konusu parseli de kapsıyor ise; kararın gerekçesine bakmak gerekir.

a) İptal kararı şekilsel eksikliklere dayanıyorsa; yargı kararıyla plan iptal edilirse dahi sonradan alınacak tedbirlerle bu şekilde eksikliklerinin tamamlanması ve planın yeniden aynı şekilde yürürlüğe konulması mümkündür. Bu durumda iptal edilen planın, aynı koşullarla yeniden yürürlüğe konulması beklenebilir.

• Planların yetkisiz kamu idaresi tarafından yapılması,

• Planların kamu idaresinin yetkili olmayan birimleri tarafından onaylanması

• Planların gerekli niteliği haiz olmayan kişiler tarafından hazırlanması,

• Planlama alanının mevzuata uygun olarak belirlenmemesi,

• Planlama için gerekli tüm verilerin sağlıklı bir şekilde toplanmamış olması,

• Halihazır haritası bulunmayan alanlarda plan yapılması,

• Tarım arazileri, meralar, sanayi alanları, vakıf taşınmazları, mezarlıklar, hava alanları gibi özellik arz eden alanların planlanması için mevzuatta öngörüldüğü şekilde izin alınmaması,

• Planlama sürecine katılımın sağlanmaması,

• Özellik arz eden alanlarda kurum görüşlerinin plana yansıtılmaması

• Planların mevzuata uygun şekilde (pafta, lejant, açıklama raporu, plan hükümleri) oluşturulmaması

b) İptal kararı esasa dair eksiklikler nedeniyle verilmiş ise; bu eksikliklerin giderilmesi durumunda herhangi bir parselin imar planındaki konumu değişebilir.

• Analiz, eşik analizi ve sentez çalışmaları yapılmadan plan hazırlanması,

• Kazanılmış hakların korunmaması,

• Kentsel asgari standartların sağlanmaması, mevzuata uygun şekilde sosyal ve teknik alt yapı alanı, ibadet yeri, otopark alanı, itfaiye alanı ve yeşil kuşak ayrılmaması,

• Hizmet etki alanı ve yürüme mesafelerine uygun planlama yapılmaması,

• Sosyal ve teknik alt yapı alanlarının ilgili kamu idaresinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar dikkate alınarak belirlenmemesi,

• Araç trafiğinin azaltılmasına ve toplu taşımaya ağırlık verilmemesi,

• Kanalizasyon sisteminin planlanmasında atıksu toplama ve uzaklaştırma sistemleri hakkında yönetmelikte yer alan ilkelere uyulmaması,

• İmar planlarının, varsa stratejik gürültü haritaları ve eylem planları dikkate alınarak hazırlanmaması ve planlarda bu konuda gerekli tedbirler alınmaması,

• Kıyı kenar çizgisi belirlenmeden planlama yapılması

• Kamu yararı amacı dışındaki amaçlarla plan değişikliği ve revizyonu yapılması,

• Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozucu plan değişikliği ve revizyonu yapılması,

• Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılması,

• Sosyal ve teknik alt yapı değişikliklerinde ilgili yatırımcı bakanlık veya kuruluşların görüşü alınmaması

• Eşdeğer alan ayrılmadan plan değişikliği yapılması,

• Kat adedi veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişikliklerinde komşu parsellerin haklarının ihlal edilmesi,

• Gerekli olduğu halde, üst ölçekli plan olmadan alt ölçekli plan yapılması,

• Üst ölçekli plana aykırılık

c) Ayrıca parselin, imar planı yapılamayacak bir alanda kalması nedeniyle iptal kararı verilmiş ise parsel hakkında sonradan imar planı yapılamayacağı için bu parselin imarsız parsel gibi değerlendirilmesi daha doğru bir yaklaşım olacaktır.