İmar Uygulaması (Parselasyon) Tapuya Nasıl Tescil Edilir?

Parselasyon Tapuya Nasıl Tescil Edilir?

İmar parselasyon planları ve eklerinin kadastro tekniğine uygunluğu, bu konudaki yönetmelik ve izah namelere göre mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol edildikten sonra, mahalli tapu sicil müdürlüklerine gönderilir.

Tescil işlemi için tapu sicil müdürlüklerine gönderilen dağıtım cetvelleri, kadastro veya imar parsellerini bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve sonra sırayla imar parsellerini tescili yapılır.

İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları Tapuya Nasıl Tescil Edilir?

Kadastro müdürlüğü tarafından kontrol edilen parselasyon işlemi, tapu sicil müdürlüğü tarafından tapuya tescil edilir. TKGM tarafından yayımlanan 1477 sayılı Genelgeye göre; tescil işlemi için tapu sicil müdürlüğüne gönderilen dağıtım cetvelleri, kadastro veya varsa daha önceden oluşmuş imar parselinin bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve sonra sırasıyla imar parsellerinin tescili yapılır. 

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik‘in 34. maddesine göre, tescil işlemi için tapu müdürlüklerine gönderilen parselasyon planlarındaki dağıtım cetvellerine uygun olarak, tapu sicilinde, tescili yapılan parsellerin cinsine; özel kullanım alanı olanlara arsa, umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara imar planındaki kullanım kararı yazılır.

Düzenlemeye giren parseller üzerindeki irtifak hakkı, geçit hakkı ve benzeri ayni haklar ve korunması gerekli yapıların bulunduğu alanlar, parselasyon planında bulunduğu yere üzerindeki şerhler ve beyanlar ile birlikte ilgili kurum adına aktarılır ve tahsis edilir. Bu alanların imar planında yol, park, meydan gibi tescile konu olmayan umumi hizmet alanlarına denk gelmesi halinde; ayni haklar ve korunması gerekli yapının bulunduğuna dair şerhler/beyanlar taşınarak, bu haklar ile şerhe/beyana konu olan alanlar imar planındaki vasfıyla tescil edilir.

Tescile tabi olmadığı halde, imar mevzuatı gereği yapılaşma hakkı verilen, ruhsata tabi yapıların yapılabileceği umumi ve kamu hizmet alanları imar planındaki vasfıyla tescil edilir. Bu alanlar ve üzerindeki yapılar, bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz özel mülkiyete konu edilemez.

Eğer kadastral parselin tamamı imar uygulamasına giriyor ise tapu kütük sahifesinin tamamen kapatılması, kütüğün beyanlar hanesine “taşınmazın kütüğünün imar uygulaması nedeni ile kapatıldığının” yevmiye tarih ve numarası ile birlikte yazılması gerekir.

Eğer taşınmaz kısmen uygulamaya giriyorsa (Bu durumda kadastro ayırma çapı düzenlenmesi gerekir.) taşınmazın tapu kütüğü tamamen kapatılmaz. Kadastro parseli kısmen imar uygulamasına giriyorsa şuyulanan miktar kırmızı mürekkeple yüzölçümü sütunundan düşülerek gittiği imar parselinin ada ve parsel numarası gösterilir. Yeni imar parselinin tescil edildiği kütük sahifesi, kadastro parselinin yeni sahife no sütununda gösterilir, imar parseline ait kütük sahifesinin eski sahife no sütununda kadastro parsellerinin cilt ve sahife numarası yazılır.

Yoldan ihdas edilen yer varsa yeni imar parselinin geldi sütununa “YOLDAN” kelimesi yazılır. Daha sonra tapu senetleri düzenlenir. Tapu senedi düzenlenirken plan numarası ve teşekkül tarzı iktisap sütununda belirtilir. Geldi sütunları, tapu kütüğüne uygun şekilde tanzim edilir.

Daha sonra tapu senetleri düzenlenir. Tapu senedi düzenlenirken plan numarası ve teşekkül tarzı iktisap sütununda belirtilir. Geldi sütunları, tapu kütüğüne uygun şekilde tanzim edilir.

Şerh ve Beyanların Tescile Etkisi

1477 sayılı Genelgeye göre taşınmazın üzerinde kamu veya kişi alacağı nedeniyle siciline haciz ve ihtiyati haciz konulmuş olması, üzerine ihtiyati tedbir konulmuş olması veya üzerinde iflas veya iflas anlaşması ile verilen mühlet şerhinin bulunması, tapu kütüğünde malik hanesinin açık bırakılmış olması, kısmen veya tamamen kamulaştırılmasına karar verilmiş olması, özel yasalarla (775, 4753 gibi) takyitli olması, rehinli bulunması, üzerinde kat irtifakı bulunması veya kat mülkiyetine çevrilmiş olması tescile engel teşkil etmez. Ancak tescili müteakip Medeni Kanunun 1019. maddesi uyarınca ilgili makam, merci ve kişilere duyuru yapılması gerekir. Ayrıca, bu taşınmazların tapu kütük sahifelerinde bulunan şerhler ve beyanların, imar uygulaması sonucu oluşan parsellerin kütüğüne de aktarılması gerekir.

İmar gören kadastro veya eski imar parselleri üzerinde mevcut ayni veya şahsi haklar, irtifak hakları, rehinler, şerhler, beyanlar, takyitler yeni imar parsellerine aynen nakledilir.

Mülkiyeti Davalı Yerlerde İmar Uygulamasının Tescili Nasıl Olur

Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Malik Hanesi Boş Ya da Mülkiyeti Davalı Olan Parsellerde 18. Madde Uygulamaları

İrtifak ve Diğer Ayni Hakların Yeni Oluşan Parsellere Aktarılması

İmar gören kadastro veya eski imar parselleri üzerinde mevcut ayni veya şahsi haklar, irtifak hakları, rehinler, şerhler, beyanlar, takyitler yeni imar parsellerine aynen nakledilir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik‘in 33. maddesine göre, düzenlemeye giren parseller üzerindeki irtifak hakkı, geçit hakkı ve benzeri ayni haklar ve korunması gerekli yapıların bulunduğu alanlar, parselasyon planında bulunduğu yere üzerindeki şerhler ve beyanlar ile birlikte ilgili kurum adına aktarılır ve tahsis edilir. Bu alanların imar planında yol, park, meydan gibi tescile konu olmayan umumi hizmet alanlarına denk gelmesi halinde; ayni haklar ve korunması gerekli yapının bulunduğuna dair şerhler/beyanlar taşınarak, bu haklar ile şerhe/beyana konu olan alanlar imar planındaki vasfıyla tescil edilir.

a) İrtifak Hakları

Medeni Kanunun 792. maddesine göre yararlanan taşınmazın parsellere bölünmesi halinde kural, irtifak hakkının her parsel yararına devam etmesidir.

Ancak durum ve koşullara göre, irtifak hakkı yalnız bir parselin yararına kullanılabiliyorsa yüklü taşınmazın maliki, diğer parseller için irtifak hakkının terkinini isteyebilir.

Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi halinde irtifak hakkını terkin eder.

Tapu Sicili Tüzüğünün 66. maddesi de irtifak hakkından yararlanan taşınmazın ayrılmasını düzenlemektedir. Madde hükmüne göre;

“İrtifak hakkından istifade eden taşınmaz mal parçalara ayrıldığında, irtifak hakkı her kısım için devam eder. Ancak bu haktan yalnız bir kısım taşınmaz mal istifade edebiliyorsa, yükümlü taşınmaz mal sahibi irtifak hakkının diğer parçalardan terkinini isteyebilir. Tapu idaresi bu istemi irtifak hakkı sahibine tebliğ eder. Tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde itiraz edilmezse irtifak hakkı terkin olunur.”

Bu nedenle, yararlanan taşınmazın ifraz ya da parselasyon sonucu ayrılması durumunda kural olarak irtifak hakkı, oluşan tüm parseller açısından devam eder.

Ancak; bu haktan oluşan taşınmazların yalnızca bir kısmı yararlanıyor ise, yükümlü taşınmaz sahibi irtifak hakkının diğer parçalardan terkinini isteme hakkına sahiptir. Bu durumda, tapu idaresi bu istemi irtifak hakkı sahibine tebliğ eder.

Tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde itiraz edilmezse irtifak hakkı terkin olunur. Örneğin yola çıkışı olmaması nedeni ile bir başka taşınmaz üzerinde kurulan geçit hakkından yararlanan taşınmazın imar uygulaması sonucu oluşan parçalarının yola cepheli hale gelmesi durumunda, kural olarak irtifak hakkı, oluşan tüm parsellerin kütük sahifesine aktarılır. Ancak yüklü taşınmaz maliki, zorunlu geçit hakkının sicilden terkin edilmesini talep edebilir.

Yükümlü taşınmazın parselasyona tabi tutulması durumunda, irtifak haklarının yeni parsellere ne şekilde aktarılacağı Tapu Sicili Tüzüğünün 67. maddesinde düzenlenmiştir. Madde hükmüne göre; “(1) Yükümlü taşınmaz malın ayrılması halinde irtifak hakkı her kısım için devam eder. Ancak irtifak hakkı bir kısım üzerinde kullanılamazsa, o kısım maliki irtifak hakkının kendi taşınmaz malından terkin olunmasını isteyebilir. (2) Tapu idaresi, bu istemi istifade eden irtifak hakkı sahibine tebliğ eder. (3) Tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde itiraz edilmezse irtifak hakkı terkin olunur.”

Bu hükümlere göre, yüklü taşınmazın parsellere ayrılması halinde de irtifak vb. ayni haklar, yeni oluşan parsellerin tamamının tapu kütük sahifesine aktarılır.

Ancak, irtifak hakkının bu parsellerden bir ya da birkaçı üzerinde kullanılması mümkün olmazsa, yüklü taşınmaz maliki bu parseller üzerindeki irtifak hakkının teskinini isteyebilir.

İmar uygulaması sonucu enerji nakil hattı gibi irtifak haklarının, irtifak hakkı kurulmamış parseller üzerinde kalması halinde, irtifak hakkının doğrudan kurulmaması, hem irtifak hakkı sahibinin hem de yeni parsel malikinin muvafakati aranması gerekir.

Eğer enerji nakil hattı gibi irtifaklar yol, yeşil alan gibi tescil harici yerlere rastlıyorsa, Medeni Kanununun 999. maddesi gereğince tescili gerektirir bir ayni hak doğmuş olacağından yol, yeşil alan gibi tescil harici yerlerin irtifak hakkına isabet eden kısımlarının paftasında gösterildikten sonra yol ya da yeşil alan olarak tescil edilmesi ve irtifak hakkının bu sayfa üzerinde kurulması gerekir.

b) Rehin Hakları

Üzerinde rehin hakkı tesis edilen taşınmazların parselasyona tabi tutulması durumunda, rehin haklarının yeni oluşacak parsellere ne şekilde aktarılacağı, Tapu Sicili Tüzüğünün 68 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

68. maddeye göre; taşınmazların ayrılmasında, rehin hakları yeni taşınmazların hepsinin sayfalarına aynen nakledilir. Oluşan parsellerin tapu kütük sayfalarının düşünceler sütununda, birbirleriyle bağlantıları belirtilir. Ayırma ve nakil işlemi, alacaklılara hemen bildirilir.

70. madde ise, hisseler üzerine kurulmuş bulunan rehin haklarının naklini düzenlemektedir. Maddeye göre hisseli bir taşınmazın paydaşlarından bir veya birkaçının payı üzerinde rehin hakkı olup da, bu taşınmaz parçalara ayrılarak taksim edilirse, rehin hakkı bununla yükümlü paydaşa veya paydaşlara isabet eden taşınmazlara aynen nakledilir.

Rehin hakkı ile yükümlü olmayan paydaş veya paydaşlara ait taşınmazlar ise serbest bırakılır. İşlemin sonucu alacaklıya hemen duyurulur.

Parselasyonun Tescili Esnasında Yapılan Maddi Hatalar Nasıl Düzeltilir?

Parselasyon işleminde herhangi bir hata mevcut değilken uygulamanın tescili esnasında maddi hata yapılmış ise bu hatanın TKGM teşkilatınca düzeltilmesi gerekir.

TKGM’nün (Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı) 20.10.1997 tarihli ve 3718 sayılı talimatında; “İlgili tapu sicil müdürlüğünce yapılan hatalı tescil nedeniyle dilekçi D.D. ile N.Y’e eksik pay, R.G. ile Ş.A’ya ise fazla pay verildiğinden, ilgililere yazılı tebligat yapılarak, 643 sayılı Medeni Kanunun 934/2. (4721 sayılı Kanunun 1026.) maddesi gereğince bir aylık süre verilip, yazılı muvafakatlerini vermemeleri ya da dava açmamaları halinde, hatalı işlemin resen düzeltileceğinin belirtilmesi, verilen bu süre içerisinde, ilgililerin dava açmayacaklarının bildirilmesi ya da cevap verilmemesi halinde, hatalı tescil işleminin resen düzeltilerek 643 sayılı Medeni Kanunun 927. (4721 sayılı Kanunun 1019.) maddesi uyarınca işlem sonucundan ilgililere bilgi verilmesi gerekmektedir.” görüşüne yer verilmiş ise de 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1026. maddesi sicilden terkin edilen irtifak hakları ile ilgili olduğundan, parselasyon işleminin maddi hatalı olarak tescilinde bu maddenin uygulanamayacağını düşünüyoruz.

Bunun yerine, Medeni Kanunun 1027. ve Tapu Sicili Tüzüğünün 85. maddesinin uygulanmasının daha uygun olacağı kanaatindeyiz. 4721 sayılı Kanunun tapu sicilindeki yanlışlıkların düzeltilmesi ile ilgili 1027. maddesine göre, “İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca resen düzeltir.”

Tapu Sicili Tüzüğünün 85. maddesinde ise; “Kütük üzerinde belgelere aykırı tescil veya yazımın düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı olurunun alınması ve yevmiye defterine kaydedilmesi gerekir. Belgeye aykırı yazımın veya tescilin düzeltilmesine, ilgililerden birisinin yazılı oluru olmazsa, müdür defterdarlık veya malmüdürlüğünden düzeltme için dava açılmasını talep eder.

Hazine avukatı bulunmayan yerlerde bu düzeltmeler için müdürlük tarafından resen dava açılır. İkinci ve üçüncü fıkralardaki durum, ayrıca kütük sayfasının beyanlar sütununda belirtilir.

Kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde belgesine aykırı olarak basit yazım hatası yapıldığının tespit edilmesi halinde, müdür tarafından nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak, resen düzeltme yapılır.” Hükümleri yer almaktadır.

Buna göre, parselasyon işleminin tescili esnasında maddi hata yapılmış ise ilgililere bildirimde bulunularak yazılı olurlarının alınması, sonrasında yevmiye defterine gerekli kayıtların işlenerek sicilde düzeltmenin yapılması gerekir.

İlgililer verilen süre içerisinde yazılı olur vermezler ise, sicilin düzeltilmesi için Hazine avukatlığı, Hazine avukatı bulunmayan yerlerde ise tapu sicil müdürlüğü tarafından dava açılması gerekir.

Verilecek sürenin ne kadar olacağı konusunda Kanunda ve Tüzükte hüküm bulunmamaktadır. Ancak, bu tür durumlarda Medeni Kanunun 1026. maddesinin kıyasen uygulanabileceğini, bu nedenle ilgililere olurlarını bildirmeleri için verilmesi gereken sürenin otuz gün olabileceği kanaatindeyiz.

Son olarak şunu belirtelim: Maddi hata konusu olay, basit yazım yanlışı niteliğinde ise tapu sicil müdürü tarafından nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak, resen düzeltme yapılabilir. Basit yazım yanlışlıklarının düzeltilme şekli, Tapu Sicili Tüzüğünün 89. maddesinde açıklanmıştır. 89. maddeye göre; yanlış yazım okunacak şekilde kırmızı mürekkepli kalemle çizilir ve ilk boş sütuna doğrusu yazılır. Kazıntı, silinti, satır aralarına veya sayfa kenarına çıkıntı veya kayda ek yapılmak suretiyle düzeltme yapılamaz. Yevmiye defterine kaydedilerek yapılan düzeltmelerde tarih ve yevmiye numarası, düzeltmeler siciline kaydedilerek yapılanlarda ise bu sicilin numarası, düzeltilen işlemin üzerine yazılır. Düzeltme ile ilgili belgeler taşınmaza ait dosyada saklanır.

Tescildeki Hatanın Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı

Tescil esnasında yapılan maddi hatalar, parselasyon işleminin kendisi ile ilgili değildir. Bu hatalar, tapu siciliyle alakalıdır.

Bu nedenle, parselasyona ilişkin cetveller ve diğer bilgiler sağlıklı olmasına rağmen, bunların tapu sicili de hatalı (cetvellerden farklı) şekilde tescil edilmesi parselasyon işlemini doğrudan etkilemez.

Bu tarz hatalar parselasyon işlemlerinin iptalini gerektirmez. Bu hatalar, tapu sicilinde yapılan hataların düzeltilmesine ilişkin hükümler çerçevesinde tapu sicil müdürlüğünce ya da ilgililer tarafından tapu müdürlüğü aleyhine açılacak dava neticesinde hükmen düzeltilir.

İmar Parselleri Üzerindeki Binaların Tespitinin Yapılması

1477 sayılı Genelgeye göre; şuyulanan kadastro parselleri üzerinde binalar mevcut ise binaların hangi imar parselinde kaldığı kadastro müdürlüğünce tespit edilir. Bir imar parseli üzerinde birden fazla yapı bulunduğu takdirde, bunların kimlere ait olduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. Örneğin: “Bu parsel üzerindeki A ile gösterilen ev …’ye, B ile gösterilen ev …’e aittir.”

Ayrıca; kadastro parselinde mevcut evin, bir imar parselinde kalması durumunda, bu imar parselinin cinsi kadastro parselindeki vasfı ile tescil edilir.

Kadastro parselinde ev bulunmayan kısımların oluşturduğu imar parsellerinin vasıfları ise arsa olarak tescil edilir.

Üzerinde Kat Mülkiyeti Kurulmuş Parsellerin Parselasyonda Tescili

Kat mülkiyetine göre hisselendirmenin tescilinin nasıl yapılacağı TKGM’nün 1477 sayılı Genelgesinde şu şekilde açıklanmıştır:

Mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiş taşınmaz başlı başına bir imar parselini teşkil ediyorsa, yani taşınmazın maliklerinde herhangi bir değişiklik olmamış ise; ana taşınmazın kat mülkiyeti nedeni ile kapatılan kütük sahifesi açılıp yeni oluşan imar parseli için açılacak sahifeye nakil suretiyle tekrar kapatılmalıdır.

Ayrıca kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölümlerin kütük sahifelerinde de buna paralel olarak ana taşınmazın kütük sahife numarası ile ada ve parsel numaraları düzeltilip nedeni beyanlar hanesinde belirtilmekle yetinilmelidir.

Kat mülkiyetine konu kadastro parselinin ana yapı bulunan kısmı bir imar parselini teşkil eder de kalan bahçe kısmı, kısmen veya tamamen diğer bir imar parselini meydana getirir ise;

a) Ana yapının bulunduğu kısmın sadece yüzölçümü eksileceğinden ve kütük sahife numarası ile ada ve parsel numarası değişeceğinden yukarıda açıklandığı gibi işlem yapılmalı, ayrıca bağımsız bölüm sahifelerindeki ana taşınmazın yüzölçümü de düzeltilmeli ve nedeni beyanlarda belirtilmelidir.

b) Diğer kısım başlı başına bir parsel teşkil ediyor ise, arsa payları oranında bağımsız bölüm sahipleri adına, başka kadastro parselleri ve yoldan alınan kısımla şuyulanıyorsa, imar parselinin yüzölçümü payda ve bunu meydana getiren kadastro parselleri ile yoldan eklenen kısmın yüzölçümleri pay itibar olunarak eklenen yolun belediye ve diğerlerinin malik ve paydaşları adına (paylı olanlar payları ile orantılı olarak) tescil edilmelidir.

Mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiş taşınmazın, imar planı uygulaması sonucu diğer taşınmazlarla birlikte bir imar parselini meydana getirmesi (ortaklaştırılması, şuyulandırılması) halinde, ortaklığın giderilmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 54. maddesi gereğince işlem yapılması gerekir.

Kat İrtifakı Kurulmuş Parsellerin Tescili

1477 sayılı Genelgeye göre;

– Kat irtifakı kurulan arsa, parçalara ayrılarak başka imar parselleriyle şuyulandırılmış ise, üzerinde yapı yapılamayacak hale geldiğinden yükümlülük kendiliğinden sona ermiş olacaktır. Böyle bir durumda, kat irtifakı kendiliğinden sona erer. Bu husus, Kat Mülkiyeti Kanununun “Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer” hükmünü ihtiva eden 49. maddesi gereğidir.

– Kat irtifakı kurulan arsa başlı başına bir imar parselini teşkil ediyorsa, kadastro parseli üzerindeki kat irtifakı imar parseline aynen nakledilir.