İçindekiler
49 Yıllığına Arazi Kiralamada Ön İzin
Ön izin, irtifak hakkı tesis edilmeden veya kullanma izni verilmeden önce; tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması veya imar planının yaptırılması, değiştirilmesi ya da uygulama projelerinin hazırlanması ve onaylatılması gibi işlemlerin yerine getirilebilmesi için İdarece verilen izni ifade eder.
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 75. maddesine ve 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, irtifak hakkı veya kullanma izni ihalesi sonucunda, yapılacak yatırım için ön izne ihtiyaç duyulması halinde, lehine irtifak hakkı tesis edilecek veya kullanma izni verilecek yatırımcıya; fiili kullanım olmaksızın tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması veya imar planının yaptırılması, değiştirilmesi ya da uygulama projelerinin hazırlanması ve onaylatılması gibi işlemlerin yerine getirilebilmesi için Yönetmelik eki “Ön İzin Sözleşmesi (Ek-12)” düzenlenmek suretiyle bir yıl süreyle ön izin verilir. Ön izin verilmesi amacıyla ayrı bir ihale yapılmayacaktır.
324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, tarım ve hayvancılık amaçlı yatırımlar için verilen ön izinlerde; Hazine taşınmazının belediye ve belediye mücavir alan sınırları dışında yer alması, üst ölçekli planlarının bulunmaması ve yapılacak yatırım için imar planı yaptırılmasının zorunlu olmadığının ilgili kamu idarelerince bildirilmesi halinde, ön izin döneminde imar planı yaptırılmayacak, uygulama projelerinin Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığının ilgili taşra teşkilatı ile valilikçe (özel idare müdürlüğü) onaylanmasını müteakip ruhsat işlemleri Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine göre sonuçlandırılacaktır.
Ön İzinle İlgili Mevzuat: 1) Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik 2) 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği 3) Yönetmelik eki “Ön İzin Sözleşmesi (Ek-12)”
Ön İzin Süresi ve Bu Sürenin Uzatılması
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 75. maddesine ve 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, ön izin süresi 1 yıldır. Ancak ön izin süresi gerekli hâllerde bedeli karşılığında uzatılabilir.
Yönetmelik’in 75. maddesine göre, bir yıllık süre içerisinde belirtilen işlemlerin tamamlanamaması durumunda, buna ilişkin belgelerle birlikte ve bu işlemlerin tamamlanamama nedenleri de belirtilmek suretiyle talep edilmesi ve talebin İdare tarafından uygun görülmesi halinde bu süre bedeli karşılığında bir yıl uzatılabilir.
Verilen ve uzatılan ön izin süreleri içinde de belirtilen işlemleri kendi kusurları dışında kamudan kaynaklanan ve/veya İdarece kabul edilebilir sebeplerle yerine getiremeyenlere; talep etmeleri ve bu talebin İdare tarafından uygun görülmesi halinde birer yıllık olmak üzere iki yıl daha süre verilebilir. Verilen ve uzatılan ön izin sürelerinin toplamı dört yılı geçemez. Uzatılan dönem için yeniden sözleşme yapılmayacaktır.
Ön İzin Verme ve Ön İzin Süresinin Uzatılması Yetkisi
327 sayılı Tebliğe göre, Hazine taşınmazları hakkında Bakanlığın uygun görüşü doğrultusunda yapılacak kullanma izni veya irtifak hakkı ihaleleri sonrasında gerekli olması halinde ön izin verilmesi, ön izin süresinin uzatılması ve ön izin sözleşmesi düzenlenmesi işlemleri Valiliklerce sonuçlandırılacaktır.
Ön İzin Bedeli
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 75. maddesine göre ön izin bedeli, Yönetmeliğin 12. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca belirlenir. Yönetmeliğin 12. maddesinin dördüncü fıkrasına göre, ön izin bedeli, ihale bedelinin; birinci ve ikinci yıllar için yüzde yirmisi, üçüncü yıl için yüzde otuzu, dördüncü yıl için yüzde kırkı olarak belirlenir. Bu şekilde belirlenen ön izin bedeli ikinci, üçüncü ve dördüncü yıllar için; ihale bedelinin Yönetmelik’in 14. maddesi uyarınca (TÜFE veya Tarım ÜFE oranında) arttırılması sonucunda oluşacak bedel üzerinden hesaplanır. Örneğin ihale bedelinin 100 TL olduğunu varsayalım. İlk yıl ön izin bedeli ihale bedelinin %20’si olan 20 TL’dir. İkinci yıl için TÜFE’nin %10 olduğunu varsayarsak ikinci yıl irtifak hakkı bedeli 110 TL ve ikinci yıl ön izin bedeli bunun %20’si olan 22 TL’dir. Üçüncü yıl için TÜFE’nin yine %10 olduğunu varsayarsak üçüncü yıl irtifak hakkı bedeli 121 TL ve üçüncü yıl ön izin bedeli bunun %30’u olan 36 TL’dir.
Fiili kullanım olması halinde bu alana isabet eden ön izin bedeli, irtifak hakkı veya kullanma izni ihale bedelidir.
Ön İzin Aşamasında Yer Teslimi Yapılmaması
Her ne kadar 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğin 12. maddesinin 5. fıkrasında “Noterlikçe tescil edilen sözleşmenin İdareye tesliminden veya irtifak haklanın tapuya tescilinden itibaren on beş gün içerisinde İdare taşınmazı müşteriye mahallinde tanzim edilecek tutanakla şartnamede belirtilen sınır ve evsafa uygun olarak teslim edecektir.” hükmü yer almış ise de bu hükümde belirtilen “noterlikçe tescil edilen sözleşme” ifadesi ön izin sözleşmesini değil, kullanma izni sözleşmesini ifade etmektedir.
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in eki İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni Şartnameleri ile 324 sayılı Tebliğde ön izin aşamasında ön izne konu taşınmazların fiilen kullanılmayacağı açıkça belirtilmiştir. Bu Tebliğin 12. maddesinin (A) fıkrasının (2) numaralı bendinde “Ön izin verilmesi gereken hallerde, ayrıca bedel takdiri yapılmayacak, ön izin bedeli, irtifak hakkı veya kullanma izni ihalesi sonucu oluşacak bedelin yüzde yirmisi olarak belirlenecektir. Ancak, ön izin verilecek alanda hak sahibinin fiili kullanımının olması halinde ön izin bedeli, irtifak hakkı veya kullanma izni ihale bedeli olarak belirlenecektir.” hükmü yer almaktadır.
Ön İzin Yükümlülükleri ve Bunların Sonuçları
1) Ön İzin Yükümlülüklerinin Yerine Getirilmemesi veya Getirilmesinin Mümkün Olmaması
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 75. maddesine göre, ön izin sahibinin sözleşme süresi sona ermeden taahhüdünden vazgeçmesi hâlinde, İdarece sözleşme feshedilir. Bu durumda teminatı gelir kaydedilir ve kalan süreye ilişkin ön izin bedeli iade edilmez. 324 sayılı Tebliğe göre ön izin süresi içerisinde yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle irtifak hakkı tesis edilememesi veya kullanma izni verilememesi hâlinde, kesin teminat Hazineye gelir kaydedilecektir. Ön izin süresi içinde yükümlülüklerin ilgilinin kusuru dışında yerine getirilmesinin mümkün olamayacağının anlaşılması hâlinde, İdareye yapılacak başvuru üzerine sözleşme feshedilir ve teminat ile kalan süreye ilişkin ön izin bedeli iade edilir.
2) İdarenin Taşınmaza İhtiyaç Duyulması
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 75. maddesine göre, İdarece; taşınmaza ihtiyaç duyulan veya taşınmazın ekonomik açıdan farklı şekilde değerlendirilmesi uygun görülen hallerde, ön izin süresi uzatılmaz, devam eden ön izinler ise varsa kalan süreye ilişkin bedelin geri ödenmesi kaydıyla iptal edilir. Bu durumda ön izin sahibi tarafından İdareden hiçbir hak ve tazminat talebinde bulunulamaz.
3) Ön İzin Yükümlülüklerinin Yerine Getirilmesi
Ön izin verilen yatırımcılar tarafından ön izin sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklerin yerine getirilerek, kullanma izni verilmesinin veya irtifak hakkı tesisinin talep edilmesi halinde, valiliklerce;
a) İmar planları veya değişikliklerinin sözleşme amacı doğrultusunda yaptırıldığının,
b) İmar planlarının ilgili kamu idaresine onaylatıldığının,
c) Bu planlara uygun olarak imar uygulamasının yapıldığının,
ç) Uygulama projelerinin imar planına uygun olarak hazırlandığı ve ilgili kamu idarelerine onaylattırıldığının,
d) İlgili kamu idarelerinden alınması gerekli diğer izinlerin alındığının,
e) Ön izin sözleşmelerinde belirtilen diğer hususların yerine getirildiğinin,
tespiti halinde; “Kullanma İzni Sözleşmesinin (Ek-16)”düzenlenmesi suretiyle Bakanlıktan izin alınmaksızın kullanma izni verilecektir. 327 sayılı Tebliğe göre, ön izin yükümlülüklerinin yerine getirilmesi halinde kullanma izni sözleşmesi düzenlenmesi ile irtifak hakkı tesisi işlemleri Bakanlıktan izin alınmaksızın valiliklerce (ÇŞB il müdürlüğü) yapılacaktır.
İrtifak haklarında ise doğrudan tapuda resmi senet düzenlenmek suretiyle işlem yapılacaktır. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 75. maddesine göre, ön izin süresi içerisinde yükümlülüklerin yerine getirilmesi hâlinde, Yönetmeliğin 12. maddesinin beşinci fıkrası uyarınca tespit edilecek bedel üzerinden Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in eki İrtifak Hakkına İlişkin Resmi Senede Yazılacak Hükümleri içerecek şekilde resmi senet düzenlenmesi suretiyle irtifak hakkı tesis edilir. Kullanma izinlerinde ise Kullanma İzni Sözleşmesinin düzenlenmesi suretiyle kullanma izni verilir.
Ancak, ön izin süresi bitmeden önce irtifak hakkı kurulması veya kullanma izni verilmesinin talep edilmesi hâlinde, ön izin sözleşmesinde öngörülen yükümlülüklerin yerine getirilmiş olması kaydıyla, ön izin süresinin kalan kısmına ilişkin bedel, kurulacak irtifak hakkı – kullanma izni bedelinden mahsup edilir.
