Önalım Hakkı Davalarında Neler Değişti?

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara, bu payı öncelikle satın almak hakkı veren bir haktır. Bu hak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732, 733 ve 734. maddelerinde düzenlenmiştir. Önalım hakkı konusunda geniş bir rehber için şu yazımıza bakınız: Önalım Hakkı Nedir? Şufa Hakkı Nedir?

Önalım hakkında neler değişti?

Türk Medeni Kanunu’nun önalım hakkını düzenleyen maddelerinde 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla çok önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikleri aşağıdaki tabloda karşılaştırmalı olarak görebilirsiniz.

1) Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı hüküm altına alınmıştır.

4721 sayılı Kanunun 733. maddesinde “cebri satışlarda” önalım hakkının kullanılamayacağı vurgulanmış, ihtiyari ihale suretiyle yapılan satışlar için önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir düzenlemeye yer verilmemişti. Yargıtay, istikrarlı bir şekilde, ihtiyari ihalelerde satılan taşınmazlar hakkında önalım hakkının kullanılabileceğine karar vermekteydi.

Bununla birlikte 7571 sayılı Kanunla, 733. maddede yapılan değişiklikle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda da önalım hakkının kullanılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Bu nedenle 2886 sayılı Kanun kapsamında yapılan ihalelerde önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Bununla birlikte, diğer ihtiyari ihalelerde (örneğin 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan satışlarda) önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Aynı Kanunun geçici 1. maddesine göre “Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.”

Bu nedenle 7571 sayılı Kanunun Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdiği 25.12.2025 tarihinden önce 2886 sayılı Kanuna göre yapılmış satışlarda önalım hakkı kullanılamayacaktır.

2) Önalım hakkı kullanma süresi kısaltıldı.

Yasal önalım hakkının kullanılmasında yasal sürelerin neler olduğu Medeni Kanunun 733. maddesinde düzenlenmiştir. Medeni Kanunun kanuni önalım hakkıyla 733. maddesinin ilgili 3 ve 4. fıkraları; (3) “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. (4) Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer” şeklinde düzenlenmiştir. Burada iki yıl olan uzun dava açma süresi, bir yıl olarak değiştirilmiştir.

Aynı Kanunun geçici 1. maddesine göre “Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.”

Bu nedenle 7571 sayılı Kanunun yayım tarihi olan 25.12.2025 tarihinden önce yapılmış satışlarda önalım hakkı dava açma süresi iki yıl olarak uygulanacaktır.

3) Taşınmazın, önalım hakkına esas alınacak rayiç bedelinin hakim tarafından belirlenecektir.

Türk Medeni Kanununun 734. maddesinde dava değerinin tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri olduğu kabul edilmişti. Ancak bu uygulamanın bazı sıkıntılara yol açtığı da bilinmekteydi.

Örneğin tapuda harcın düşük ödenmesi amacıyla satış bedelinin düşük gösterildiği durumlarda önalım hakkının tapudaki satış bedelinden ödenmesi gerekmekteydi. Üstelik Yargıtay, “hiç kimse kendi muvazaasına dayanamaz” ilkesinden hareketle, önalım hakkına konu payın satışının taraflarının, “tapuda harcın düşük ödenmesi amacıyla satış bedelinin düşük gösterildiği” iddiasını kabul etmemekteydi.

Bunun yanı sıra bazı durumlarda, önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla satış bedelinin gerçeğin çok üstünde gösterildiği de oluyordu.

Kanun bu tür sorunları aşmak amacıyla “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.” ilkesini benimsemiştir. Bu kapsamda önalım hakkı davası açıldıktan sonra, taşınmazın önalım hakkı bedelinin hakim tarafından belirlenecek rayiç değer olduğu hüküm altına alınmıştır. Ancak bu uygulama, tarafların iradesini hiç dikkate almamaktadır.

7571 sayılı Kanunda “Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Bu nedenle bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar için de rayiç bedelin hakim tarafından belirlenmesi gerekmektedir.

4) Önalım hakkı bedeli nemalandırılacak.

Maddenin eski halinde, davacı tarafından depo edilecek önalım hakkı bedelinin nemalandırılacağına dair bir hüküm bulunmamaktaydı. Bununla birlikte Anayasa Mahkemesi, önalım bedelinin nemalandırılmamasının mülkiyet hakkının ihlali olduğuna karar vermiştir. (Anayasa Mahkemesi, Mümin Gider ve Süleyman Sarnav Başvuru)

Yargıtay içtihadı da ön alım bedelinin değer kaybına uğratılmadan ödenmesi yönündeydi. Yargıtay’a göre, Kural olarak önalım bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir (Örnek karar: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E: 2022/6321 K: 2023/6603 T: 28.12.2023).

Ayrıca 7571 sayılı Kanunla 734. maddede yapılan değişiklikle “Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmü getirilmiştir. Bu nedenle, depo edilen önalım hakkı bedelinin nemalandırılması gerekmektedir.

5) Önalım hakkı bedelinin depo edilmesi için verilecek sürenin “kesin” olduğu kabul edildi.

Yeni düzenlemeye göre önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.