Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü (Ferdileştirme)

Hisse Çözümü (Ferdileştirme)

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi belediyelere ve il özel idarelerine; imar planı sınırları içinde bulunan arsa ve arazileri birleştirme, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırma, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtma ve resen tescil ettirme yetkisi vermektedir.

Ancak, uygulamada bazı durumlarda parselasyon yetkisi, 18. maddenin verdiği yetkiyi aşar şekilde mülkiyetin ferdileştirilmesi amacı ile kullanılmaktadır. Bu kapsamda, belediyenin hissedar olduğu taşınmazlarda hisse çözümü yapılmakta ya da arazi ve arsa düzenleme yetkisi sırf hisse çözümü yapabilmek amacı kullanılmaktadır. Üstelik, ferdileşen hisselerin değer olarak farklı bölgelere tahsis edilmesi uyuşmazlıkları daha da artırmaktadır.

Medeni Kanun’da Paylı Mülkiyet

4721 sayılı Medeni Kanunun 688 ve devamı maddelerine göre müşterek (birlikte) mülkiyet, bir taşınmaza birden fazla kişinin malik olma durumudur. Müşterek mülkiyet iki şekilde kendini göstermektedir: Eğer hissedarların pay oranları belli ise, buna paylı mülkiyet denilmektedir. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla (1/2, 1/3 gibi) maliktir.

Eğer paylar belli değil ise, her paydaşın mülkiyet hakkı taşınmazın tamamına hisse oranları belli olmaksızın yaygındır ki buna da elbirliği mülkiyeti denilmektedir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Medeni Kanunun 698. ve 699. maddelerine göre paylı mülkiyetin sona ermesi, paydaşların anlaşması veya mahkeme kararı ile olmaktadır. 698. maddeye göre; hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Paylaşmanın biçimi de 699. maddede gösterilmiştir. Madde metnine göre; paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir.

Hisse Çözümü (Ferdileştirme) Nedir?

Hisse çözümü, müşterek mülkiyette (paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti) bulunan taşınmazın parselasyon işlemi sonucu paylı mülkiyetten ya da elbirliği mülkiyetinden kurtarılarak, hissedarlara müstakil parsel tahsis edilmesidir. Örneğin, 1.300 m² yüzölçümlü 1 ada 1 parsel no.lu taşınmazın ½’şer hisse ile A ve B adına kayıtlı olduğunu varsayalım. 300 m² DOP alınan bir uygulamada geriye kalan 1.000 m²’nin, 500 m² büyüklüğünde iki (örneğin 101 ada 1 ve 2) parsele şuyulandırılarak bu parselden birinin A adına, diğerinin ise B adına tescil edilmesi hisse çözümü (ferdileştirme) anlamına gelmektedir. Aynı parselin, paylar belli olmaksızın elbirliği mülkiyeti (örneğin verasete iştirak) halinde A, B, C ve D’nin mülkiyetinde bulunduğunu varsayarsak, bu taşınmazın imar uygulaması sonucu bu kişiler adına müstakil imar parseli olarak tahsis edilmesi de elbirliği mülkiyetinin ferdileştirilmesi olarak kabul edilmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 1. fıkrasına göre belediyeler ve il özel idareleri; imar sınırları içinde bulunan arsa ve arazileri birleştirmeye, bunları imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkilidir. Ancak bu husus, hisseli taşınmazların ferdileştirme yapılarak müstakil şekilde tahsis edilebileceği anlamına gelmemektedir. Paylı mülkiyette bulunan taşınmazlar açısından paydaşlardan her biri payı oranında taşınmazın her noktasında hak sahibidir.

Bu nedenle paylı mülkiyette bulunan taşınmazlarda paydaşlık giderilmediği sürece, taşınmazın hangi bölümünün hangi paydaşa ait olduğu belirlenemez. Üstelik, paylı mülkiyetin sona erme şekilleri Medeni Kanunda sınırlı olarak sayılmıştır ve bunlar arasında parselasyon işlemi yer almamaktadır. Bu nedenle 18. madde uygulamasında paydaşların muvafakati yok ise, hisse çözümü yapılmaması gerekmektedir (Köktürk, Erdal ve Köktürk, Erol (1998) “Kentsel Toprak Düzenlemeleri Yansısında İyelik (Mülkiyet) Kurumu” s: 51). Danıştay kararları da bu doğrultudadır. Sadece paylı mülkiyette değil, iştirak halinde mülkiyette (elbirliği mülkiyetinde) de hisse çözümü yapılmamalıdır.

7181 sayılı Kanun Sonrasında Ferdileştirme

7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunla, 18. maddede yapılan değişiklikle “Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir” hükmü getirilmiştir. Bu hüküm de paydaşların muvafakati halinde hisse çözümü yapılabileceğini göstermektedir.

Buna göre, taşınmazın hissedarlarının önceden muvafakat vermeleri halinde hisse çözümü yapılabilir (Köktürk, Erdal ve Köktürk, Erol (1998) “Kentsel Toprak Düzenlemeleri Yansısında İyelik (Mülkiyet) Kurumu” s: 62). Bu kapsamda, parselasyon işlemi öncesinde paydaşların taşınmazın aynen (taşınmazın parçalara ayrılarak) paylaşılması konusunda anlaşmaya varmaları ve bu konuda harita düzenlenmesi şartı ile parselasyon esnasında bu taşınmazda bulunan hissedarlığın giderilebileceği (hisse çözümü yapılabileceği) anlaşılmaktadır (Aynı yönde Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi” s: 13)

Taşınmazın aynen paylaşılarak paylı mülkiyetin sona erdirilmesi, Medeni Kanunun 692. maddesi gereği olağanüstü yönetim işlerinden olduğu için, hisse çözümü yapılabilmesi için paydaşların tamamının muvafakati gerekir (Köktürk, Erdal ve Köktürk, Erol (1998) “Kentsel Toprak Düzenlemeleri Yansısında İyelik (Mülkiyet) Kurumu” s: 64).

2981 sayılı Kanunun 10/c Uygulamalarında Hisse Çözümü (Ferdileştirme)

2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanunun 10/c maddesinde “İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yetkilidir.” hükmü yer almaktadır.

Görüldüğü üzere, 10/c uygulaması da bir arazi ve arsa düzenlemesi aracıdır. Bu uygulamanın 3194/18. madde uygulaması ile önemli benzerlikleri bulunmaktadır. Bununla birlikte, amaç yönünden her iki uygulama arasında önemli bir fark mevcuttur.

18. madde uygulamalarında asıl amaç ileriye dönük olarak imar mevzuatına uygun ve inşaat yapmaya elverişli imar parselleri oluşturmakken; 2981 sayılı Kanun uyarınca yapılan arazi ve arsa düzenlemelerinde, daha önceki uygulamalar nedeniyle ortaya çıkan çarpık yapılaşmalardaki payların mümkün olduğunca azaltılması, özel parselasyon nedeni ile ortaya çıkan yapılaşmanın imar mevzuatına uygun hale getirilmesi ve müstakil parseller elde edilmesi amaç edinilmiştir.

18. madde uygulaması geleceğe yönelik olduğu halde, 10/c uygulaması geçmişe yönelik olarak sağlıksız yapının sağlıklı hale getirilmesi amacını taşımaktadır. 10/c uygulamalarının önemli önceliklerinden bir tanesi payların ferdileştirilmesine imkan sağlanarak, hisseli imar parsellerinin mümkün olduğu kadar azaltılması ve bağımsız imar parselleri oluşturulmasıdır.

Danıştay 6. Dairesi, 23.06.1992, E:1990/1252, K:1992/2986: 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesine dayanılarak yapılan parselasyon planlarında payların ferdileştirilmesine olanak bulunmamasına karşın, 2981 sayılı yasa uyarınca yapılan düzenlemede payların mümkün olduğunca azaltılması ve müstakil parsellerin oluşturulmasının amaçlandığı. 

Bundan dolayı, 10/c maddesi uygulamasında hisse çözümü yapılarak parsellerdeki hisselerin ferdileştirilmesi mümkündür. Başka bir anlatımla, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi kapsamında yapılan parselasyon işleminde payların tüm paydaşlara yine payları oranında dağıtımı gerekirken, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanunun 10. maddesinin (c) bendi uyarınca oluşturan imar parsellerinin ise müstakilen tahsis edilmesi mümkündür.

Danıştay 6. Dairesi, 20.10.1993, E:1992/5065, K:1993/4399: Islah imar planı yapılmayan ve üzerinde imar mevzuatına aykırı yapı bulunmayan yerde ancak 3194 sayılı Yasanın 18. maddesine göre parselasyon yapılması mümkün olduğundan bu yörede 2981 sayılı Yasaya göre parselasyon yapılmasında isabet görülmediği, hisseli parsellerde 2981 sayılı Yasaya göre ferdileştirme yapılabilmesinin ancak temelde ıslah imar planının bulunmasına bağlı olduğu. 

Danıştay 6. Dairesi, 14.05.1992, E:1990/2974, K:1992/2171: 3194 sayılı İmar Kanununa göre yapılan parselasyon işleminde oluşturulan yeni parsellerin tüm hissedarlara hisseleri oranında, 2981 sayılı Yasa uyarınca yapılan düzenlemede ise parsellerin müstakil olarak dağıtılması gerektiği. 3194 sayılı İmar Kanunun 18.maddesi uyarınca yapılan arsa ve arazi düzenlemesi ile metni yukarıda açıklanan 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hk. Kanun 10/c maddesine göre yapılan arazi düzenlemesi arasındaki en önemli fark, 3194 sayılı kanuna göre oluşturulan yeni parsellerin tüm hissedarlara yine hisseleri oranında dağıtılması gerekirken 2981 sayılı yasa uyarınca yapılan düzenlemede ise parsellerin müstakil olarak dağıtılabilmesinde ortaya çıkmaktadır. Olayda, uyuşmazlık konusu taşınmazın davacılarla birlikte 4 hissedarının bulunduğu, bunun üzerine dava konusu işlemle parselin ikiye ifraz edilerek üzerinde binasının yer aldığı parselin hissedarlardan …’a öteki parselin de davacılara tahsis edildiği temyiz dosyasının incelenmesinden anlaşılmaktadır. Bu durumda, ifraz sonucunda üzerinde imar affı kapsamına giren bir yapı bulunan parselin, yapının sahibine müstakilen tahsis edilmesinde mevzuata aykırılıktan söz edilemeyeceğinden, işlemin dayanağını oluşturan yasa kuralının yanlış yorumu ile iptal kararı verilmesinde isabet görülmemiştir.

Ek 1. madde uygulamasından farklı olarak, 10/c maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerinin ıslah imar planına dayanması gerekmektedir. Eğer temelde bir ıslah imar planı yoksa, 10/c maddesi uyarınca parselasyon ve ferdileştirme yapılamaz.

Parselasyon İşlemlerinde Ek 1. Madde Uygulamaları ve Ferdileştirme,

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Parselasyon İşlemlerinde Ek 1. Madde Uygulamaları ve Ferdileştirme,

Kayden Hisseli, Fiilen Müstakil Parsellerde Parselasyonda Hisse Çözümü

Hisse çözümü, müşterek mülkiyette (paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti) bulunan taşınmazın parselasyon işlemi sonucu paylı mülkiyetten ya da elbirliği mülkiyetinden kurtarılarak, hissedarlara müstakil parsel tahsis edilmesidir.

Örneğin, 1.300 m² yüzölçümlü 1 ada 1 parsel no.lu taşınmazın ½’şer hisse ile A ve B adına kayıtlı olduğunu varsayalım. 300 m² DOP alınan bir uygulamada geriye kalan 1.000 m²’nin, 500 m² büyüklüğünde iki (örneğin 101 ada 1 ve 2) parsele şuyulandırılarak bu parselden birinin A adına, diğerinin ise B adına tescil edilmesi hisse çözümü (ferdileştirme) anlamına gelmektedir. Aynı parselin, paylar belli olmaksızın elbirliği mülkiyeti (örneğin verasete iştirak) halinde A, B, C ve D’nin mülkiyetinde bulunduğunu varsayarsak, bu taşınmazın imar uygulaması sonucu bu kişiler adına müstakil imar parseli olarak tahsis edilmesi de elbirliği mülkiyetinin ferdileştirilmesi olarak kabul edilmektedir.

Arazi ve arsa düzenlemesi öncesinde, paydaşların, taşınmazı belli kısımlara ayırmaları ve her bir kısmı bir paydaşa tahsis etme durumları söz konusudur.

“Kayden şayi (paylı), fiilen müstakil (tekli) mülkiyet” olarak adlandırılan bu durumun da, hisse çözümünü mümkün kıldığı kanaatindeyiz. Çünkü burada taşınmazın paylaşımı konusunda paydaşlar arasında bir anlaşma söz konusudur. (Aslantaş, Gül Filiz; Şimşek, Özlem; Ahmet Berberoğlu (2006) Danıştay Altıncı Daire Kararları Işığında İmar Hukukunda Arazi ve Arsa Düzenlemesi (Parselasyon), s: 159, Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 123; Köktürk, Erdal ve Köktürk, Erol (2007) “Arsa Düzenlemelerinin Hukuksal Dayanağı”, s: 264)

Üstelik Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 15.11.1978 tarihli ve E:1978/10883, K:1978/11938 sayılı kararında “paylı mülkiyet hükümlerine bağlı taşınmazda, taşınmazın, paylarını karşılayacak belirli bir bölümü üzerine paydaşların bina yaparak ‘kayıtta paylı (şayi), eylemsel olarak bağımsız’ bir kullanma biçimine ilişkin anlaşmanın geçerli olduğuna” karar vermiştir (Atasoy, Mustafa; Demir, Osman; Uzun, Bayram; Nişancı, Recep (2002) “İmar Uygulamalarının İptal Nedenleri ve Öneriler”, s: 189).

Her ne kadar 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi istisnalar hariç olmak üzere, imar planı olmayan yerlerde yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılmasını yasaklamış ise de bazı durumlarda paydaşlar arası anlaşmanın varlığı da göz ardı edilmemelidir.

Öncelikle 3194 sayılı İmar Kanunu’ndan önce yapılmış bu türlü işlemleri, imar uygulamasında dikkate almamak ciddi sorunlara neden olacaktır. 2981 sayılı Kanun’un ek 1. maddesi de (1985 öncesinde ortaya çıkmış bulunan) bu tür durumların dikkate alınacağını hüküm altına almıştır.

Bunun yanı sıra 18. madde yalnızca imar planı bulunan yerlerde yapılaşma amacıyla yapılan özel parselasyonları yasaklamaktadır. Oysa ki uygulamada miras bırakandan kalan taşınmazlar, tapuda paylaşma gerçekleşmeksizin, paydaşlar arasında (hatta yazılı bir şekilde olmaksızın) yapılan anlaşma ile kullanılagelmektedir. Bu durumda imar planı dışındaki alanlarda yapılaşma amacı taşımayan fiili taksim anlaşmalarının, taşınmazların sonradan imar uygulamasına tabi tutulması esnasında dikkate alınması daha doğru bir yaklaşım olacaktır.

Zaten 7181 sayılı Kanunla, 18. maddede yapılan değişiklikle “Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir” hükmü getirilmiştir. Burada yer alan “Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; (…) veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir” ifadesi, kayden şayi olup fiilen müstakil olan parsellerde ferdileştirme yapılabileceğini göstermektedir.