İçindekiler
Parselasyon İşlemlerinde Müstakil Parsel Şartı
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi belediyelere, parsel dağıtımında geniş bir hareket alanı vermektedir. Madde metnine göre belediyeler ve il özel idareleri, imar uygulamasına tabi tuttukları parselleri, yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.
Görüldüğü üzere madde müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre dağıtım yetkisi vermektedir. Ancak bu durum düzenleme yapan idarelerin tamamen serbest oldukları anlamına gelmemektedir. Bu konuda gerek ikincil mevzuattan ve gerekse Danıştay içtihatlarından kaynaklanan zorunluluklar söz konusudur.
Her şeyden önce, müstakil parsel verilmesi mümkün parsellerin, müstakil parsel olarak dağıtımının yapılması gerekir. Ayrıca hisseli dağıtım yapılırken de bazı kuralların gözetilmesi gerekmektedir.
İmar planlarının ve parselasyon işlemlerinin amacı, üzerinde yapı yapmaya uygun, sorunsuz imar parselleri oluşturmaktır. Bu nedenle Yönetmelik, imar planı ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi zorunluluğunu öngörmüştür.
Arazi ve arsa düzenlemesinin temel amacı, inşaata elverişli imar parseli üreterek sağlıklı kentleşmeyi sağlamaktır. Bu anlamda, geleceğe yönelik bir öngörüyü içermesi gereken planların uygulanması sürecindeki temel amaç, kadastro parsellerinin, kent planlarına ve imar mevzuatına göre üzerlerinde yapılaşma gerçekleşebilecek mekânlara (kentsel arsalara) dönüşümünü sağlamaktır[1].
Arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin amacının üzerinde yapı yapmaya elverişli, sorunsuz imar parseli oluşturmak olmasının bir diğer sonucu, düzenleme yapılırken mümkün olduğu kadar hisseli taşınmaz oluşturmamaya ve kadastro parselinin bulunduğu yerden imar parseli vermeye dikkat edilmesi gerekliliğidir. İmar planlarının ve parselasyon işlemlerinin amacı, üzerinde yapı yapmaya uygun, sorunsuz imar parselleri oluşturmaktır.
Parsel üzerinde yapı olup olmamasının, müstakil parsel verilmesi ile doğrudan ilişkisi bulunmamaktadır. Aksi bir düşünce, müstakil parsel oluşturmaya müsait kadastral parsellerin çeşitli imar parsellerine hisseli olarak dağıtımı sonucunu doğurur ki bu durumun, Danıştay’ın “imar uygulamalarının amacının inşaata müsait, sorunsuz imar parseli oluşturmak” olduğu yönündeki görüşü ile çeliştiği açıktır. Bu nedenle, düzenlemeye giren parsel üzerinde yapı bulunsun ya da bulunmasın, eğer parsel müstakil imar parseli oluşturmaya elverişli ise, bu parselin müstakil imar parseli olarak tahsis edilmesi gerekir.
Aynı zorunluluk 2981 sayılı Kanun’un 10/c maddesi kapsamında yapılan arazi ve arsa düzenlemelerinde de bulunmaktadır. 2981 sayılı Kanunun 10/c maddesi ile; 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine paralel hükümler getirilmekle birlikte, 18. madde uygulamalarından farklı olarak belediyelere, üzerine imar mevzuatına aykırı olarak bina yapılmış hisseli arazilerin uygulamaya tabi tutulması sonucu oluşan imar parsellerini yapı sahiplerine müstakilen tahsis etmek yetkisi de verilmiştir. Bu farklılığın, imar mevzuatına aykırı yapıların yasal hale getirilmesi amacından kaynaklandığı açıktır. 2981 sayılı Kanun, yapı sahibine yapısının bulunduğu alanının müstakil parsel olarak tahsisini amaçlamaktadır. Bu kapsamda 2981 sayılı Kanunun 10/c maddesi uyarınca yapılacak uygulamalarda da müstakil parsel tahsisine önem verilmelidir. Hatta şunu da söylemek mümkündür: 2981 sayılı Kanun, yapı sahiplerine yapının bulunduğu alanın müstakil parsel olarak tahsisini ve payların mümkün olduğunca azaltılmasını amaç edindiği için müstakil parsel tahsisini sağlamak amacıyla parsel büyüklüklerinin standart olması gerektiği hususu bile göz ardı edilebilir.
Danıştay 6. Dairesi, 26.06.1992, E:1990/1252, K:1992/2986: 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesine dayanılarak yapılan parselasyon planlarında payların ferdileştirilmesine olanak bulunmamasına karşın, 2981 sayılı yasa uyarınca yapılan düzenlemede payların mümkün olduğunca azaltılması ve müstakil parsellerin oluşturulmasının amaçlandığı. 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi ile 2981 sayılı Yasanın 10/C maddesinin ortak yönü, imar planına uygun parseller meydana getirmek olmakla birlikte yeni oluşan imar parsellerinin kadastro parsellerinin maliklerine dağıtımında her iki yasada farklı kurallar getirilmiştir. Şöyle ki, 18. maddeye göre yapılan düzenlemelerde hisselerin ferdileştirilmesinin mümkün olmamasına karşı, 2981 sayılı yasa uyarınca yapılan düzenlemelerde hisselerin mümkün olduğunca azaltılması ve müstakil parseller oluşturulması amaçlanmaktadır. Uyuşmazlık konusu olayda da, davacıların da hissedarı olduğu alanda düzenleme iki farklı yasaya göre yapıldığından, davacıların durumunun bu iki ayrı düzenlemeye göre ayrı ayrı değerlendirilerek karar verilmesi gerekmektedir.
Müstakil Parsel Verilmesi Ne Demek?
Müstakil parsel verilmesi, kadastro parselinden DOP miktarı düşüldükten sonra kalan kısmın (müstakil parsel oluşturacak kadar büyük olması şartı ile) başka kişilerle hisselendirilmeksizin (tek mülkiyet şeklinde) tahsis edilmesidir. Örneğin, 1.000 m2 yüzölçümlü bir parselden %40 oranında (400 m2) DOP kesildikten sonra geriye kalan 600 m2’lik kısmın tek bir imar parselinde tek mülkiyet şeklinde tahsisi, müstakil parsel verilmesi anlamına gelmektedir. Hisseli olarak parsel verilmesi ise, bir imar parselinin birden fazla kişiye paylı olarak tahsis edilmesidir.
Uygulamaya giren parselden DOP düşüldükten sonra geriye kalan kısmın müstakil parsel oluşturmaya müsait olup olmadığı nasıl tespit edilebilir? Bunun için öncelikle mal sahipleri araştırma ve özet formu incelenerek, düzenlemeye tabi tutulan parsellerin hangi imar parsellerine ne şekilde dağıtım gördüğüne bakılır.
Şekilde görüldüğü üzere 307 kadastro parselinden 1,80 m2 kamulaştırılacak alan olarak ayrıldıktan ve 295,06 m2 DOP kesildikten sonra geriye kalan 603,14 m2, 4 adet parsele şuyulandırılmıştır.
Bu aşamadan sonra yapılması gereken ikinci iş imar planında parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere bakılmasıdır. Parsel büyüklüklerinin belirlenmesinde temel olarak iki yaklaşım bulunmaktadır. Bunlardan birincisinde parsel büyüklüğü standart olarak (örneğin her 600 m2’ye bir yapı şeklinde) belirlenmektedir. Bu uygulamada, hisse durumuna ya da parsel üzerinde yapı bulunup bulunmadığına bakılmaksızın parseller standart büyüklükte oluşturulmaktadır. Diğerinde ise, hisseli parsel oluşturmamak ve üzerindeki yapıları muhafaza edebilmek amacı ile, en küçük ve en büyük parsel büyüklükleri belirlenir ve arazi ve arsa düzenlemesi işlemi esnasında hisse durumu ve üzerindeki yapı gözetilerek parseller oluşturulur. Eğer standart sistem seçilmiş ise bu parsel büyüklüğü, eğer en küçük- en büyük parsel yüzölçümünü esas alan sistem seçilmiş ise en küçük parsel yüzölçümü dikkate alınarak müstakil imar parseli verilmeye özen gösterilmelidir. Parsel yüzölçümü oldukça büyük ise DOP kesildikten sonra bakiye kalan kısmın birden fazla imar parseline müstakil olarak tahsisi sağlanmalıdır.
Bu şekilde müstakil parsel verilmesi mümkün olduğu halde, müstakil parsel verilmemesi imar mevzuatına aykırılık teşkil edecektir. Örneğin 16.000 m2 yüzölçümüne sahip taşınmazdan %40 DOP kesildikten sonra bakiye kalan 9.600 m2’lik kısmın (ortalama parsel büyüklüğünün 600 m2 olduğu varsayımı altında) 600 m2’lik parseller halinde müstakil olarak tahsisi sağlanmalıdır. Bunun yerine, bir kısım parselleri müstakil olarak verip kalan kısmı hisselendirme yoluna gitmek parselasyonun iptaline neden olacaktır. Örneğin 9.600 m2’lik kısmın 5.000 m2’lik kısmının müstakil olarak verilip kalan kısmın imar parsellerine hisselendirilmesi imar mevzuatına aykırıdır. Özellikle Hazine taşınmazları yönünden sıkça karşılaşılan bu durum, imar uygulamalarının iptali sonucunu doğurmaktadır. Bu açıdan bakıldığında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin birinci fıkrasında geçen “müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtma” yetkisi, müstakil imar parseli oluşturacak büyüklükte olan parsellerin, hisseli olarak dağıtılabileceği anlamında yorumlanmamalıdır.
Son olarak şunu belirtelim: Maliki aynı olan parsellerin DOP kesildikten sonra kalan kısımları müstakil imar parseli olamayacak kadar küçük ise, bu parsellerin toplam yüzölçümü üzerinden DOP alınıp hepsinin bir imar parseline müstakil parsel olarak tahsisi mümkündür.
Danıştay 6. Dairesi, 27.01.1992, E:1990/873, K:1992/230: Düzenlemeye giren iki kadastro parselinden düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan kısımlarının imar plânı ile getirilen ebatları sağlamaması durumunda, iki kadastro parseline karşılık iki imar parseli verilmesi teknik olarak mümkün olamayacağından, bu halde müstakil imar parseli tahsisi yasaya uygundur. Dava, davacıların hissedarı olduğu Toklu Köyü 453 ve 1379 parsel sayılı taşınmazları da içeren bölgede 3194 sayılı Yasanın 18’inci maddesi uyarınca yapılan düzenlemenin iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince, mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen rapor ile dosyadaki belgelerin birlikte incelenmesinden, davacıların %31,9 oranında düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra 453 parselden kalan 390 m2 ve 1379 parselden kalan 377 m2 hisselerin tek parselde birleştirilerek 767 m2’lik 12 ada 1 parselin davacılara tam olarak tahsis edildiğinin anlaşıldığı, yapılan bu düzenlemenin İmar Yasasının 18’inci maddesine ve Uygulama Yönetmeliği hükümlerine uygun olduğu sonucuna varılarak davanın reddine karar verilmiş ve bu karar davacılar tarafından temyiz edilmiştir. Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddi yolundaki temyize konu İdare Mahkemesi kararında 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Yasasının 49 uncu maddesinin 1’inci fıkrasında sayılan bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmamaktadır. Öte yandan dava dosyasında mevcut ada dağıtım cetvelinin incelenmesinden, dava konusu taşınmazların bulunduğu yerde oluşturulan imar parsellerinin metrekare itibariyle büyük olduğu, davacılara ait taşınmazların düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra kalan kısımlarının imar plânı ile getirilen ebatları sağlamadığı, bu nedenle davacıların iki kadastro parseline karşılık iki müstakil imar parseli verilmesinin teknik olarak mümkün olmadığı anlaşılmış olup, düzenleme işleminde bu yönden de mevzuata aykırılık bulunmamaktadır.
Parselasyonda Hisselendirmenin Mümkün Olduğu Durumlar
Eğer düzenlemeye giren kadastro ya da imar parseli, müstakil parsel olamayacak kadar küçük ise bu parsele karşılık düzenlemede herhangi bir parselden hisse verilebilir. Bu bağlamda (artık parsel oluşturulmaması gerekliliği de göz önüne alındığında) uygulamaya giren parselin yüzölçümü müstakil parsel tahsis edilemeyecek kadar küçükse hisseli olarak tahsis kaçınılmazdır. Örneğin toplam yüzölçümü 200 m2 olan parselden %40 oranında DOP kesilirse bakiye kalan 120 m2, müstakil bir parsel oluşturmaya elverişli olmayacaktır. Böyle bir durumda bu miktarın, bir imar parselinde hisselendirilmesinde sakınca yoktur.
Ayrıca yüzölçümü büyük parsellerden çeşitli parsellere dağıtım yapıldıktan sonra kalan küsuratların da parsellerde hisselendirilmesinde sakınca bulunmamaktadır. Hatta DOP kesildikten sonra kalan kısmın küsuratlı olması halinde bir imar parseline hisseli tahsis yapılması kaçınılmazdır. Örneğin yüzölçümü 2000 m2 olan parselden 800 m2 DOP kesildikten sonra geri kalan 1200 m2’nin 1.100 m2’si 550 m2’lik iki parsele dağıtım görmüş ise kalan 100 m2’nin herhangi bir parsele hisselendirilmesinde sakınca yoktur. Benzer şekilde DOP kesildikten sonra kalan kısmın yüzölçümü 4.903 m2 ise, 4.800 m2’lik müstakil tahsis yapılıp kalan 103 m2’nin hisselendirilmesi mümkündür.
Hisselendirme durumunda en uygun olanı malikin hissesini tek bir parselde bırakmaktır. Zaten Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde “Taşınmaz sahibine tahsis edilen miktarın asgari imar parsel alanından küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilememesi halinde, bu miktar mümkün mertebe tek bir imar parseline hisselendirilir.” hükmü yer almaktadır.
Ancak Danıştay, müstakil imar parseli verilemeyecek boyutta olan kadastro parsellerinin birden fazla imar adasına dağıtılmasında parselasyon işlemini sakatlayıcı bir yön görmemektedir. Danıştay 6. Dairesi, 22.02.1989 tarihli ve E:1988/1763, K:1989/409 sayılı kararında “156 m2 olan kadastro parselinin büyük bir kısmı yolda kaldığı nedeniyle aynı yerden parsel verilmesinin mümkün olmadığı, düzenleme sonucu oluşan parsellerin davacıların hisselerinden büyük olması karşısında iki ayrı parselden hisse verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı vurgulanmıştır.”
Danıştay 6. Dairesi, 22.02.1989, E:1988/1763, K:1989/409: Kadastro parselinin büyük kısmı yolda kalmışsa, iki ayrı parselden hisse verilebilir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılacak Arazi ve arsa düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesinin (a) bendinde, düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisin sağlanacağı, (b) bendinde de, plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi gerektiği kuralı yer almıştır. Dava dosyasının incelenmesinden, kadastral durumu itibariyle 156 mı olan davacılara ait … parsel sayılı taşınmazın düzenleme nedeni ile büyük bir kısmının yolda kalması nedeniyle düzenlemeden sonra aynı yerde yer verilmesinin mümkün olmadığı, düzenlemeden sonra meydana gelen parsellerin de davacıların hisselerinden büyük olması karşısında yeni oluşan imar adasının … ve … sayılı parsellerinden hisse verildiği anlaşılmış olup, yapılan düzenlemenin İmar Kanunu’nun 18. maddesi ve bu maddenin uygulanmasına ilişkin yönetmeliğe uygun olarak gerçekleştirildiği anlaşılmıştır. Parselasyon planı davacıların hisseleri açısından değil düzenlenen tüm adalar açısından incelendiğinde, diğer taşınmaz sahiplerine de yukarıda belirtilen yönetmelik hükümlerine göre dağıtım yapılması gerekeceğinden, davacıların büyük bir kısmı yolda kalan taşınmazlar için daha küçük bir parselin müstakil olarak verilmesi veya tüm hissenin tek bir parselden verilmemesi gerektiği iddiaları dava konusu parselasyon planını sakatlayıcı nitelikte görülmemiştir.
Bu karar dikkate alınırsa, parselin kendisinin ya da imar parsellerine tahsisi yapıldıktan sonra kalan kısımlarının müstakil parsel oluşturmaya yetmemesi durumunda hisselendirmenin sadece bir parsele yapılmasında zorunluluk yoktur, birden fazla parsele tahsis yapılabilir. Ancak yine de vurgulamak gerekir ki hisselendirme durumunda en ideal olanı malikin hissesini tek bir parselde bırakmaktır. Çünkü hisselerin tep bir parselde verilmesi, malik açısından hissesini kat karşılığı inşaat yoluyla değerlendirmek ya da satmak açısından kolaylık sağlayacaktır.
Hisselendirme Halinde Yapılabilecek İşlemler
Kat mülkiyetine çevrilmiş taşınmazın, imar planı uygulaması sonucu 3194 sayılı İmar Kanunu gereğince diğer taşınmazlarla birlikte bir imar parselini meydana getirmesi (şuyulandırılması) halinde ortaklığın giderilmesi yolunda yapılacak işlem; Kat Mülkiyeti Kanununun 54. maddesi ile İmar Kanununun 16. maddesinde açıklanmıştır.
Bu madde hükümlerine göre; 3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri gereğince ortaklaştırılan (hisselendirme) taşınmazlar arasında kat mülkiyetine tabi taşınmaz varsa, ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince önce, her taşınmazın ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayınlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir taşınmazın hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edilir.
Değerler tespit edildikten sonra hakim tarafından, hisselerden değeri en fazla olan hissenin malikine “diğer hisseleri bu değerle satın almasını teklife” karar verilir. Bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.
Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlayarak bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan taşınmazların tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer taşınmazlar buna ilhak edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak açık artırma yoluyla satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her taşınmazın, sulh mahkemesince takdir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.
3194 sayılı İmar Kanununun 16. maddesinde de, “Bu Kanun hükümlerine göre şuyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için mahkemeye müracaat edilmediği takdirde, ilgili idare hissedarmış gibi şüyuun izalesi davası açabilir.” hükmü yer almaktadır.
Yukarıdaki iki madde hükmü dikkate alındığında kat mülkiyet esasına göre hisselendirilen taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi aşağıdaki yollarla mümkündür:
1) Ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
2) Hissedarlar Kat Mülkiyeti Kanununun 54. maddesi ve Medeni Kanun hükümlerine dayanarak ortaklığın giderilmesi davası açabilirler.
3) Bu şekilde bir dava açılmadığı taktirde, belediye resen veya hissedarların talebine dayanarak İmar Kanununun 16. maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
